Landrechte in Indonesien: SHM, HGB, HGU und Hak Pakai

Das indonesische Recht gewährt nicht allen dieselbe Art von Eigentum. Es vergibt Rechte an Land, und jedes Recht legt fest, wer es halten darf, für wie lange und zu welchem Zweck. Volleigentum können nur indonesische Staatsbürger halten. Unternehmen, auch solche in ausländischem Besitz, halten befristete Rechte, und eine ausländische Einzelperson hält ein Nutzungsrecht.

Den Rahmen bildet das Agrargrundgesetz (Gesetz Nr. 5 von 1960). Die Einzelheiten stehen in der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021, die seit dem 2. Februar 2021 gilt. Ein Bau-, Anbau- oder Nutzungsrecht entsteht erst, wenn das Landamt es registriert, und das Zertifikat ist der Nachweis. In der Tabelle sind die drei Zahlen einer Laufzeit die erste Vergabe, eine Verlängerung und eine Erneuerung.

Recht	Wer es halten kann	Wie lange	Übliche Nutzung
Volleigentum (Hak Milik, SHM)	Indonesische Staatsbürger und einige bestimmte Einrichtungen	Kein Ablaufdatum	Jede Nutzung, die die Zonierung zulässt
Baurecht (HGB)	Staatsbürger und indonesische Unternehmen, auch eine PT PMA	30, 20 und 30 Jahre auf Staatsland oder HPL-Land; 30 auf Volleigentum, per Urkunde erneuert	Wohnhäuser, Läden, Büros, Lagerhallen und Fabriken
Anbaurecht (HGU)	Wie beim HGB	35, 25 und 35 Jahre	Plantagen, Landwirtschaft, Fischerei und Viehhaltung
Nutzungsrecht (Hak Pakai)	Wie beim HGB, dazu Ausländer, ausländische Unternehmen mit Repräsentanzbüro sowie religiöse und soziale Einrichtungen	Wie beim HGB	Das Zuhause eines Ausländers und bestimmte Nutzungen
Bewirtschaftungsrecht (HPL)	Öffentliche Einrichtungen, staatliche und regionale Unternehmen und die Bodenbank-Behörde	Keine Laufzeit festgelegt	Gewerbegebiete und Zonen, die anderen Rechte einräumen

Volleigentum (Hak Milik)

Volleigentum, eingetragen auf einem Zertifikat namens SHM (sertifikat hak milik), ist vererbbar und das stärkste und umfassendste Recht, das das Gesetz kennt. Es kann verkauft, vererbt und beliehen werden, und der Eigentümer kann daran per Urkunde vor einem Landurkundenbeamten (PPAT) ein Baurecht oder ein Nutzungsrecht einräumen.

Halten dürfen es nur indonesische Staatsbürger, dazu eine kurze Liste von Einrichtungen, die die Regierung bestimmt, etwa Staatsbanken sowie religiöse und soziale Einrichtungen. Artikel 26 des Agrargrundgesetzes erklärt jede Übertragung von Volleigentum an einen Ausländer für nichtig. Das Land fällt an den Staat, und der Käufer kann den Preis nicht zurückfordern. Ein Ausländer, der Volleigentum durch Erbschaft oder Heirat erwirbt, hat ein Jahr Zeit, es abzugeben. Die rechtmäßigen Wege für einen Ausländer stehen im Artikel über den Immobilienkauf als Ausländer.

Baurecht (HGB)

Das Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) erlaubt dem Inhaber, Gebäude auf Land zu besitzen, das ihm nicht gehört. Unternehmen halten darauf meist Gewerbeflächen und Siedlungen von Bauträgern. Es kann auf Staatsland, auf Land mit Bewirtschaftungsrecht oder auf dem Volleigentum eines anderen ruhen. Auf Volleigentum erneuert nur eine neue Urkunde mit dem Eigentümer das Recht, seine Zukunft hängt also von diesem Eigentümer ab.

Die Verlängerung kann beantragt werden, sobald das Land wie vorgesehen genutzt wird, spätestens vor Ablauf der Laufzeit, eine Erneuerung innerhalb von zwei Jahren nach deren Ablauf. Der Inhaber muss das Land innerhalb von zwei Jahren so bebauen oder nutzen, wie es vergeben wurde.

Anbaurecht (HGU)

Das Anbaurecht (Hak Guna Usaha, HGU) gilt für Landwirtschaft, Fischerei und Viehhaltung auf Staatsland oder Land mit Bewirtschaftungsrecht, und es ist der Titel, den eine Unternehmensplantage braucht. Das Agrargrundgesetz setzt eine Mindestgröße von 5 Hektar fest und verlangt ab 25 Hektar ausreichendes Kapital und eine solide Betriebsführung. Mit Laufzeiten von bis zu 35, 25 und 35 Jahren kann ein HGU insgesamt 95 Jahre bestehen. Wie beim HGB wird die Verlängerung vor Ablauf der Laufzeit beantragt und die Erneuerung innerhalb von zwei Jahren danach.

Mit der Vergabe sind Pflichten verbunden. Der Inhaber muss das Geschäft innerhalb von zwei Jahren aufnehmen und jedes Jahr über die Nutzung des Landes berichten. Er darf Land nicht durch Brandrodung freimachen und es nicht brachliegen lassen. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit einem Plantagen-HGU von 250 Hektar oder mehr muss außerdem der umliegenden Gemeinschaft helfen, auf mindestens 20 % der HGU-Fläche Plantagen anzulegen. Wurde das bei der ersten Vergabe nicht getan, wird es bei der Verlängerung oder Erneuerung fällig. Wie das geht, behandelt der Artikel über Plantagengenehmigungen und HGU.

Ein HGU kann beliehen und verkauft werden, und es kann aufgehoben werden, wenn seine Pflichten nicht erfüllt werden oder das Land zu aufgegebenem Land erklärt wird. Seit dem 6. November 2025 regelt die Regierungsverordnung Nr. 48 von 2025, wie der Staat mit aufgegebenem Land und aufgegebenen Gebieten umgeht, darunter Plantagen und Minen, die ihre Inhaber ungenutzt lassen.

Nutzungsrecht und Bewirtschaftungsrecht

Das befristete Nutzungsrecht (Hak Pakai) folgt den Laufzeiten des HGB, und unter diesem Recht hält ein Ausländer sein Haus. Eine zweite Form ohne Laufzeit ist nur für Regierungsstellen, ausländische Botschaften und internationale Organisationen bestimmt.

Das Bewirtschaftungsrecht (Hak Pengelolaan, HPL) ist ein Teil der eigenen Befugnis des Staates über Land. Es wird öffentlichen Einrichtungen sowie Unternehmen in staatlichem oder regionalem Besitz übertragen oder für eine Gemeinschaft über deren Adat-Land eingeräumt. Der Inhaber plant das Land und lässt andere es nutzen. Rechte, die darauf eingeräumt werden, brauchen die Zustimmung des Inhabers, und wenn sie enden, fällt das Land an den HPL-Inhaber zurück, nicht an den Staat. Manche Industriegebiete und Wirtschaftszonen funktionieren so. Lesen Sie daher die Vereinbarung mit dem HPL-Inhaber ebenso genau wie das Zertifikat.

Erneuerung und Verlust eines Rechts

Eine Verlängerung oder Erneuerung erfolgt nicht automatisch. Sie wird nur gewährt, wenn das Land weiterhin gut genutzt wird, die Bedingungen der Vergabe erfüllt wurden, der Inhaber das Recht weiterhin halten darf, das Land zum Raumordnungsplan passt und nicht für öffentliche Zwecke gebraucht wird. Ein Inhaber, der das Recht nicht mehr halten darf, hat ein Jahr Zeit, es an jemanden zu übertragen, der es halten darf, sonst erlischt das Recht kraft Gesetzes. Wenn die letzte Laufzeit abläuft, fällt das Land an den Staat oder den HPL-Inhaber zurück, und über eine neue Vergabe an den bisherigen Inhaber entscheidet das Bodenministerium (ATR/BPN).

Bevor Sie sich auf einen Titel verlassen

• Stimmen Sie das Recht auf den Käufer ab: Volleigentum für Staatsbürger, HGB, HGU oder Hak Pakai für ein Unternehmen, Hak Pakai oder eine Eigentumswohnung für eine ausländische Einzelperson.
• Notieren Sie das Ablaufdatum und wann die Verlängerung oder Erneuerung fällig wird.
• Lesen Sie bei einem Recht an fremdem Volleigentum oder HPL-Land die Urkunde oder Vereinbarung dahinter.
• Prüfen Sie das Zertifikat beim Landamt, bevor Geld fließt (so prüfen Sie ein Landzertifikat).
• Prüfen Sie, dass das Land nicht in einem ausgewiesenen Waldgebiet liegt, was kein Titel heilen kann (Waldgebietsstatus).