Hak atas tanah di Indonesia: SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai

Hukum Indonesia tidak memberi semua orang jenis kepemilikan yang sama. Hukum ini memberikan hak atas tanah, dan setiap hak menentukan siapa yang boleh memegangnya, untuk berapa lama, dan untuk keperluan apa. Hanya warga negara Indonesia yang dapat memegang Hak Milik. Perusahaan, termasuk yang dimiliki asing, memegang hak yang berjangka waktu, dan orang asing perseorangan memegang Hak Pakai.

Kerangkanya adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960). Rinciannya ada di Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, yang berlaku sejak 2 Februari 2021. Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai baru ada setelah kantor pertanahan mendaftarkannya, dan sertifikat adalah buktinya. Dalam tabel, tiga angka pada satu jangka waktu adalah pemberian pertama, perpanjangan, dan pembaruan.

Hak	Siapa yang dapat memegangnya	Berapa lama	Penggunaan umum
Hak Milik (SHM)	Warga negara Indonesia dan beberapa badan yang ditetapkan	Tanpa batas waktu	Penggunaan apa pun yang diizinkan zonasi
Hak Guna Bangunan (HGB)	Warga negara dan perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA	30, 20, dan 30 tahun di tanah negara atau tanah HPL; 30 tahun di atas Hak Milik, diperbarui dengan akta	Rumah, toko, kantor, gudang, dan pabrik
Hak Guna Usaha (HGU)	Sama seperti HGB	35, 25, dan 35 tahun	Perkebunan, pertanian, perikanan, dan peternakan
Hak Pakai	Seperti HGB, ditambah orang asing, perusahaan asing yang memiliki kantor perwakilan, serta badan keagamaan dan sosial	Seperti HGB	Tempat tinggal orang asing dan penggunaan tertentu
Hak Pengelolaan (HPL)	Lembaga publik, badan usaha milik negara dan daerah, serta Badan Bank Tanah	Tanpa jangka waktu yang ditetapkan	Kawasan dan zona yang memberikan hak kepada pihak lain

Hak Milik

Hak Milik, yang tercatat pada Sertifikat Hak Milik (SHM), bersifat turun-temurun dan merupakan hak yang paling kuat dan paling penuh yang dikenal hukum. Hak ini dapat dijual, diwariskan, dan dijaminkan, dan pemiliknya dapat memberikan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atasnya dengan akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Hanya warga negara Indonesia yang dapat memegangnya, ditambah daftar singkat badan yang ditetapkan pemerintah, seperti bank negara serta badan keagamaan dan sosial. Pasal 26 Undang-Undang Pokok Agraria menyatakan batal demi hukum setiap pengalihan Hak Milik kepada orang asing. Tanahnya jatuh kepada negara, dan pembeli tidak dapat menuntut kembali harganya. Orang asing yang memperoleh Hak Milik lewat pewarisan atau perkawinan punya waktu satu tahun untuk melepaskannya. Jalur yang sah bagi orang asing dibahas dalam membeli properti sebagai orang asing.

Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) memungkinkan pemegangnya memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Perusahaan biasanya memegang tanah komersial dan kawasan milik pengembang dengan hak ini. HGB dapat berada di atas tanah negara, tanah HPL, atau Hak Milik orang lain. Di atas Hak Milik, hanya akta baru dengan pemiliknya yang dapat memperbaruinya, sehingga masa depannya bergantung pada pemilik tersebut.

Perpanjangan dapat diajukan setelah tanah digunakan sesuai peruntukannya dan paling lambat sebelum jangka waktunya berakhir, sedangkan pembaruan dalam dua tahun setelah jangka waktu itu berakhir. Pemegang hak harus membangun atau memanfaatkan tanah sesuai pemberiannya dalam waktu dua tahun.

Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha (HGU) diperuntukkan bagi pertanian, perikanan, dan peternakan di atas tanah negara atau tanah HPL, dan merupakan hak yang dibutuhkan perkebunan milik perusahaan. Undang-Undang Pokok Agraria menetapkan luas minimum 5 hektare dan, mulai dari 25 hektare, menuntut modal yang layak serta teknik usaha yang baik. Dengan jangka waktu hingga 35, 25, dan 35 tahun, sebuah HGU bisa berlaku hingga 95 tahun secara keseluruhan. Seperti HGB, perpanjangan diajukan sebelum jangka waktunya berakhir dan pembaruan dalam dua tahun setelahnya.

Pemberian hak ini disertai kewajiban. Pemegang hak harus memulai usaha dalam waktu dua tahun dan melaporkan penggunaan tanah setiap tahun. Pemegang tidak boleh membuka lahan dengan membakar atau membiarkannya telantar. Perseroan terbatas dengan HGU perkebunan seluas 250 hektare atau lebih juga wajib membantu masyarakat sekitar mengembangkan kebun di atas paling sedikit 20% dari luas HGU. Jika hal itu belum dilakukan pada pemberian pertama, kewajiban tersebut jatuh tempo pada saat perpanjangan atau pembaruan. Izin perkebunan dan HGU membahas caranya.

HGU dapat dijaminkan dan dijual, dan dapat dibatalkan jika kewajibannya tidak dipenuhi atau tanahnya dinyatakan telantar. Sejak 6 November 2025, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 mengatur cara negara menangani tanah dan kawasan telantar, termasuk perkebunan dan tambang yang ditelantarkan pemegangnya.

Hak Pakai dan Hak Pengelolaan

Hak Pakai yang berjangka waktu mengikuti jangka waktu HGB, dan inilah hak yang melandasi rumah orang asing. Bentuk kedua, tanpa jangka waktu, hanya untuk lembaga pemerintah, kedutaan besar asing, dan badan internasional.

Hak Pengelolaan (HPL) adalah bagian dari kewenangan negara atas tanah, yang diberikan kepada lembaga publik serta badan usaha milik negara atau daerah, atau ditetapkan atas tanah adat bagi komunitasnya. Pemegangnya merencanakan penggunaan tanah itu dan mengizinkan pihak lain memakainya. Hak yang diberikan di atasnya memerlukan persetujuan pemegang HPL, dan ketika hak itu berakhir, tanahnya kembali kepada pemegang HPL, bukan kepada negara. Beberapa kawasan industri dan zona ekonomi bekerja dengan cara ini, jadi baca perjanjian dengan pemegang HPL secermat membaca sertifikatnya.

Pembaruan dan hilangnya hak

Perpanjangan atau pembaruan tidak berlangsung otomatis. Keduanya diberikan hanya jika tanah masih digunakan dengan baik, syarat pemberian hak telah dipenuhi, pemegang hak masih memenuhi syarat, tanah sesuai dengan rencana tata ruang, dan tidak diperlukan untuk kepentingan umum. Pemegang hak yang tidak lagi memenuhi syarat punya waktu satu tahun untuk mengalihkan hak itu kepada pihak yang memenuhi syarat, atau hak itu berakhir demi hukum. Ketika jangka waktu terakhir habis, tanahnya kembali kepada negara atau pemegang HPL, dan pemberian hak baru kepada bekas pemegangnya menjadi kewenangan Kementerian ATR/BPN.

Sebelum Anda mengandalkan sebuah hak atas tanah

• Sesuaikan hak dengan pembelinya: Hak Milik untuk warga negara; HGB, HGU, atau Hak Pakai untuk perusahaan; Hak Pakai atau unit apartemen untuk orang asing perseorangan.
• Catat tanggal berakhirnya hak dan kapan perpanjangan atau pembaruan jatuh tempo.
• Untuk hak di atas Hak Milik orang lain atau tanah HPL, baca akta atau perjanjian yang melandasinya.
• Periksa sertifikat di kantor pertanahan sebelum uang berpindah tangan (cara memeriksa sertifikat tanah).
• Pastikan tanah itu tidak berada di dalam kawasan hutan yang telah ditetapkan, masalah yang tidak dapat disembuhkan oleh hak atas tanah apa pun (status kawasan hutan).