インドネシアの土地の権利：SHM、HGB、HGU、Hak Pakai

インドネシアの法律は、すべての人に同じ種類の所有権を認めているわけではありません。法律が与えるのは土地に対する権利で、それぞれの権利が、誰が、どれだけの期間、どのような用途で保有できるかを定めています。フリーホールドを保有できるのはインドネシア国民だけです。外資系を含む企業は期間付きの権利を保有し、外国人個人は使用権を保有します。

枠組みは農地基本法（1960年法律第5号）です。詳細は、2021年2月2日に施行された2021年政府規則第18号に定められています。建築権、事業権、使用権は、土地事務所が登録して初めて成立し、権利証書がその証拠になります。表の期間欄に並ぶ3つの数字は、最初の付与、延長、更新の期間です。

権利	保有できる者	期間	主な用途
フリーホールド（Hak Milik、SHM）	インドネシア国民と、指定された一部の団体	期限なし	用途地域で認められるあらゆる用途
建築権（HGB）	国民と、PT PMAを含むインドネシアの企業	国有地またはHPLの土地では30年、20年、30年。フリーホールドの土地では30年（証書により更新）	住宅、店舗、事務所、倉庫、工場
事業権（HGU）	HGBと同じ	35年、25年、35年	農園、農業、漁業、畜産
使用権（Hak Pakai）	HGBと同じ。加えて外国人、駐在員事務所を持つ外国企業、宗教・社会団体	HGBと同じ	外国人の住居と特定の用途
管理権（HPL）	公的機関、国営企業と地方公営企業、土地銀行庁	期間の定めなし	他者に権利を付与する団地や区域

フリーホールド（Hak Milik）

フリーホールドは、SHM（sertifikat hak milik）と呼ばれる権利証書に記録され、代々受け継がれる、法が認める最も強く最も完全な権利です。売却、相続、抵当権の設定ができ、所有者は、土地証書作成官（PPAT）の面前で作成する証書により、その土地に建築権や使用権を設定できます。

保有できるのはインドネシア国民だけで、これに政府が指定する少数の団体、たとえば国営銀行や宗教・社会団体が加わります。農地基本法第26条は、外国人へのフリーホールドの譲渡をすべて無効としています。土地は国のものになり、買い手は代金を取り戻せません。相続や婚姻によってフリーホールドを取得した外国人は、1年以内にこれを手放さなければなりません。外国人にとって合法的な方法は、外国人による不動産購入で解説されています。

建築権（HGB）

建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）は、保有者が、自分のものではない土地の上に建物を所有することを認める権利です。企業は通常、商業用地や開発業者の団地を、この権利で保有します。国有地、管理権の土地、他人のフリーホールドの土地の上に設定できます。フリーホールドの土地の上では、所有者との新たな証書だけが更新となるため、その将来は所有者次第です。

延長は、土地が所定の目的で使われている場合に、遅くとも期間の終了前までに申請でき、更新は、期間が終わってから2年以内に申請できます。保有者は、付与された目的どおりに、2年以内に土地に建築するか、土地を利用しなければなりません。

事業権（HGU）

事業権（Hak Guna Usaha、HGU）は、国有地または管理権の土地での農業、漁業、畜産のための権利で、企業の農園に必要な権利です。農地基本法は最低面積を5ヘクタールとし、25ヘクタール以上については、適切な資本と健全な事業慣行を求めています。期間は最大で35年、25年、35年で、HGUは合計95年に及ぶことがあります。HGBと同様、延長は期間が終わる前に、更新は終わってから2年以内に申請します。

権利の付与には義務が伴います。保有者は、2年以内に事業を開始し、毎年、土地の利用状況を報告しなければなりません。火入れによる開墾や、土地の放置は認められません。農園のHGUが250ヘクタール以上の株式会社は、さらに、周辺の地域住民がHGU面積の少なくとも20%に農園を整備するのを支援しなければなりません。最初の付与の時点でそれが行われていなかった場合は、延長または更新の時点で義務が生じます。具体的な方法は、農園の許可とHGUで扱われています。

HGUは、抵当に入れることも売却することもできますが、義務が果たされない場合や、土地が放置地と宣告された場合には、取り消されることがあります。2025年11月6日以降は、2025年政府規則第48号が、放置された土地や区域（保有者が手を付けずにいる農園や鉱山を含む）を国がどう扱うかを定めています。

使用権と管理権

期間付きの使用権（Hak Pakai）の期間はHGBに準じ、外国人の住宅が建つのはこの権利の上です。期間の定めがない第2の形態は、政府機関、外国の大使館、国際機関に限られます。

管理権（Hak Pengelolaan、HPL）は、土地に対する国自身の権限の一部を、公的機関や国営・地方公営の企業に与えるもの、または慣習地についてその共同体のために設定するものです。保有者は土地を計画し、他者に利用させます。その上に設定される権利には保有者の承認が必要で、権利が終了すると、土地は国ではなくHPLの保有者に戻ります。一部の工業団地や経済区域はこの仕組みで運営されているため、HPLの保有者との契約は、権利証書と同じくらい丁寧に読んでください。

更新と権利の喪失

延長や更新は自動ではありません。認められるのは、土地が引き続き適切に利用されていること、付与の条件が満たされていること、保有者が引き続き資格を満たしていること、土地が空間計画に適合していること、公共の用に必要とされていないことが揃った場合に限られます。資格を満たさなくなった保有者は、1年以内に資格のある者に権利を譲渡しなければならず、さもなければ権利は法律上消滅します。最後の期間が終わると、土地は国またはHPLの保有者に戻り、元の保有者への新たな付与は、土地省（ATR/BPN）の判断次第です。

権利を頼りにする前に

• 権利を買い手に合わせてください。国民にはフリーホールド、企業にはHGB、HGU、Hak Pakai、外国人個人にはHak Pakaiまたはアパートの住戸です。
• 終了日と、延長や更新の期限が来る時期を控えてください。
• 他人のフリーホールドの土地やHPLの土地の上の権利については、その背後にある証書または契約を読んでください。
• お金が動く前に、土地事務所で権利証書を確認してください（土地権利証書の確認方法）。
• 土地が指定された森林区域の内側にないことを確認してください。どの権利も、これを解消できません（森林区域の指定状況）。