인도네시아의 토지 권리: SHM, HGB, HGU, Hak Pakai

인도네시아 법은 모든 사람에게 같은 종류의 소유권을 주지 않습니다. 법은 토지에 대한 여러 권리를 부여하고, 각 권리는 누가 보유할 수 있는지, 얼마나 오래 보유할 수 있는지, 어떤 용도로 쓸 수 있는지를 정합니다. 자유보유권은 인도네시아 시민만 가질 수 있습니다. 외국인 소유 회사를 포함한 회사는 기간이 있는 권리를 보유하고, 외국인 개인은 사용권을 보유합니다.

법적 틀은 기본 토지법(1960년 법률 제5호)입니다. 세부 사항은 2021년 2월 2일부터 시행 중인 2021년 정부 규정 제18호에 있습니다. 건축권, 재배권, 사용권은 토지청이 등록해야 비로소 존재하며, 증서가 그 증거입니다. 표에서 존속 기간에 나란히 적힌 세 숫자는 순서대로 최초 부여, 연장, 갱신 기간입니다.

권리	보유할 수 있는 주체	존속 기간	일반적 용도
자유보유권(Hak Milik, SHM)	인도네시아 시민과 지정된 일부 기관	만료일 없음	용도 지역 규정이 허용하는 모든 용도
건축권(HGB)	시민과 PT PMA를 포함한 인도네시아 회사	국유지나 HPL 토지는 30년, 20년, 30년. 자유보유권 토지는 30년이며 증서로 갱신	주택, 상가, 사무실, 창고, 공장
재배권(HGU)	HGB와 같음	35년, 25년, 35년	농장, 농업, 어업, 축산
사용권(Hak Pakai)	HGB와 같고, 여기에 외국인, 대표 사무소를 둔 외국 회사, 종교·사회 단체가 추가됨	HGB와 같음	외국인의 주거와 특정 용도
관리권(HPL)	공공 기관, 국영기업과 지방 기업, 토지은행청	정해진 기간 없음	다른 주체에 권리를 부여하는 단지와 구역

자유보유권(Hak Milik)

자유보유권은 SHM(sertifikat hak milik)이라는 증서에 기록되며, 대를 이어 물려줄 수 있고 법이 인정하는 가장 강하고 완전한 권리입니다. 매각, 상속, 저당이 가능하고, 소유자는 토지 증서 작성관(PPAT) 앞에서 작성하는 증서로 그 위에 건축권이나 사용권을 부여할 수 있습니다.

인도네시아 시민만 가질 수 있으며, 정부가 지정한 소수의 기관, 이를테면 국영 은행과 종교·사회 단체가 예외입니다. 기본 토지법 제26조는 외국인에게 자유보유권을 넘기는 모든 이전을 무효로 합니다. 땅은 국가에 귀속되고, 매수인은 대금을 돌려받을 수 없습니다. 상속이나 혼인으로 자유보유권을 취득한 외국인은 1년 안에 이를 포기해야 합니다. 외국인이 쓸 수 있는 합법적 경로는 외국인의 부동산 매수에 있습니다.

건축권(HGB)

건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)은 보유자가 자기 소유가 아닌 땅 위에 건물을 소유할 수 있게 해 줍니다. 회사들은 대개 상업용 토지와 개발 단지를 이 권리로 보유합니다. 국유지, 관리권 토지, 남의 자유보유권 토지 위에 설정될 수 있습니다. 자유보유권 토지에서는 소유자와 새 증서를 작성해야만 갱신되므로, 그 권리의 앞날은 그 소유자에게 달려 있습니다.

연장은 토지가 부여받은 용도대로 사용되기 시작한 뒤부터 늦어도 기간이 끝나기 전까지 신청할 수 있고, 갱신은 기간이 끝난 뒤 2년 이내에 신청할 수 있습니다. 보유자는 2년 안에 부여된 용도대로 땅에 건물을 짓거나 사용해야 합니다.

재배권(HGU)

재배권(Hak Guna Usaha, HGU)은 국유지나 관리권 토지에서 농업, 어업, 축산을 하기 위한 권리이며, 기업형 농장에 필요한 권리증입니다. 기본 토지법은 최소 면적을 5헥타르로 정하고, 25헥타르부터는 적정한 자본과 건전한 사업 운영을 요구합니다. 35년, 25년, 35년까지이므로 HGU는 모두 합해 95년까지 이어질 수 있습니다. HGB와 마찬가지로 연장은 기간이 끝나기 전에, 갱신은 끝난 뒤 2년 이내에 신청합니다.

권리 부여에는 의무가 따릅니다. 보유자는 2년 안에 사업을 시작해야 하고 해마다 토지 사용 현황을 보고해야 합니다. 불을 놓아 땅을 개간해서는 안 되며 땅을 방치해서도 안 됩니다. 농장 HGU가 250헥타르 이상인 유한책임회사는 주변 공동체가 HGU 면적의 최소 20%에 해당하는 농장을 조성하도록 지원해야 하기도 합니다. 최초 부여 때 이를 하지 않았다면, 연장이나 갱신 때 의무가 도래합니다. 방법은 농장 허가와 HGU에서 다룹니다.

HGU는 저당과 매각이 가능하며, 의무를 이행하지 않거나 토지가 방치 토지로 선언되면 취소될 수 있습니다. 2025년 11월 6일부터 2025년 정부 규정 제48호가 방치된 토지와 지역을 국가가 어떻게 처리하는지 정하며, 여기에는 보유자가 가동하지 않고 놓아둔 농장과 광산도 포함됩니다.

사용권과 관리권

기간이 있는 사용권(Hak Pakai)은 HGB의 기간을 따르며, 외국인의 주택이 놓이는 권리입니다. 기간이 없는 두 번째 형태는 정부 기관, 외국 대사관, 국제기구에만 해당합니다.

관리권(Hak Pengelolaan, HPL)은 국가가 토지에 대해 가진 권한의 일부를 공공 기관과 국영 또는 지방 소유 기업에 나누어 준 것이거나, 관습 토지에 대해 그 공동체를 위해 설정된 것입니다. 보유자는 토지를 계획하고 다른 주체가 쓰도록 허락합니다. 그 위에 부여되는 권리는 보유자의 승인이 필요하고, 권리가 끝나면 토지는 국가가 아니라 HPL 보유자에게 돌아갑니다. 일부 산업 단지와 경제 구역이 이런 방식으로 운영되므로, HPL 보유자와의 계약서도 증서만큼 꼼꼼히 읽으십시오.

갱신과 권리의 상실

연장이나 갱신은 자동으로 이루어지지 않습니다. 토지가 여전히 제대로 쓰이고 있고, 부여 조건을 충족했으며, 보유자가 여전히 자격이 있고, 토지가 공간 계획에 맞고, 공공 용도로 필요하지 않은 경우에만 허가됩니다. 자격을 잃은 보유자는 자격이 있는 사람에게 권리를 넘길 수 있는 1년의 기간이 있으며, 넘기지 못하면 권리는 법에 따라 소멸합니다. 마지막 기간이 끝나면 토지는 국가나 HPL 보유자에게 돌아가며, 이전 보유자에게 새로 권리를 부여할지는 토지부(ATR/BPN)가 정합니다.

권리증을 믿기 전에

• 권리를 매수인에게 맞추십시오. 시민에게는 자유보유권, 회사에는 HGB, HGU 또는 Hak Pakai, 외국인 개인에게는 Hak Pakai나 아파트 한 채가 맞습니다.
• 만료일과 연장 또는 갱신 시기가 언제인지 적어 두십시오.
• 남의 자유보유권 토지나 HPL 토지 위의 권리라면, 그 바탕이 되는 증서나 계약서를 읽으십시오.
• 돈이 오가기 전에 토지청에서 증서를 확인하십시오(토지 증서 확인 방법).
• 땅이 지정 산림 지역 안에 있지 않은지 확인하십시오. 어떤 권리증도 이 문제를 해결해 주지 못합니다(산림 지역 지위).