외국인의 인도네시아 부동산 매수

외국인 개인도 인도네시아에서 주택을 소유할 수 있지만, 형태는 두 가지뿐입니다. 등록된 사용권(Hak Pakai) 위에 지은 주택, 또는 상업용 아파트 건물의 한 세대입니다. 자유보유권은 여전히 막혀 있습니다. 규칙의 근거는 2021년 정부 규정 제18호, 같은 해의 토지부 규정, 그리고 최저 가격에 관한 2022년 고시입니다.

이 소유는 실질적인 권리입니다. 토지청에 등록되며, 매각, 저당 설정, 상속이 모두 가능합니다. 다만 인도네시아 국민이 보유하는 권리보다 범위가 좁고, 외국인 매수자가 겪는 문제 대부분은 이 한계를 우회하려는 데서 시작됩니다.

외국인이 보유할 수 있는 권리

주택의 경우 토지 권리는 Hak Pakai여야 합니다. 이 권리는 국유지 위에 둘 수 있습니다. 다른 사람의 자유보유권(Hak Milik) 위에는 토지 증서 작성관(PPAT)이 작성하는 증서를 통해, 관리권(Hak Pengelolaan, HPL)이 설정된 토지 위에는 HPL 보유자와의 계약을 통해 둘 수 있습니다. 매수하는 주택이 자유보유권이나 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB) 위에 있다면, 매수 과정에서 그 권리가 Hak Pakai로 전환됩니다. 각 권리는 인도네시아의 토지 권리에서 설명합니다.

국유지나 HPL 위의 Hak Pakai는 최장 30년이며, 최대 20년 연장할 수 있고 그 뒤 최대 30년 더 갱신할 수 있습니다. 다른 사람의 자유보유권 위의 Hak Pakai는 최장 30년이고, 소유자와 새 증서를 작성해야만 갱신되므로 그 앞날은 소유자에게 달려 있습니다. 기간이 끝나면 토지는 국가나 HPL 보유자에게 돌아갑니다. 조건을 지킨 이전 보유자에게는 새 권리를 부여할 때 우선권이 주어질 수 있습니다.

아파트의 경우 외국인은 Hak Pakai나 HGB 토지 위의 건물에서 구분 소유권(hak milik atas satuan rumah susun)을 보유할 수 있습니다. 규정은 이런 건물을 경제특구, 자유무역지역, 산업단지, 그리고 도시와 관광 지역을 포함하는 것으로 정의된 “기타 경제 구역”에 두도록 합니다. 건물 아래 토지에 대한 외국인 소유자의 지분은 계산에 포함되지 않습니다.

자격과 제한

자격 판단의 기준은 출입국 서류입니다. 규정 제69조와 그 해설은 비자, 여권 또는 체류 허가를 그 서류로 정의합니다. 토지청이 어떤 서류를 요구할지 PPAT에게 미리 물어보십시오.

토지부의 규정은 단독주택에 다음 제한을 더합니다. 1인 또는 1가구당 1필지, 토지 2,000㎡ 이하, 고급 등급에 속하는 주택이어야 한다는 것입니다. 매수가 경제적, 사회적으로 긍정적인 영향을 줄 경우 장관은 이를 넘는 매수를 허용할 수 있습니다. 아파트는 상업용 건물에 있어야 합니다. 두 경우 모두 부동산은 거주용이어야 합니다.

2022년 9월 12일자 고시(번호 1241/SK-HK.02/IX/2022)는 주마다 외국인의 최저 매수 가격을 정합니다. 이는 법적 하한선이며 시장 가치가 아닙니다. 동칼리만탄의 최저 가격은 단독주택 20억 루피아, 아파트 10억 루피아입니다. 서칼리만탄, 중부칼리만탄, 남칼리만탄, 북칼리만탄은 명시되어 있지 않으므로 일반 최저 가격인 10억 루피아가 둘 모두에 적용됩니다. 부처는 고시로 이 금액을 바꿀 수 있으므로, 가격에 합의하기 전에 PPAT에게 현재 유효한 금액을 확인받으십시오.

인도네시아인과의 결혼

외국인과 결혼한 인도네시아 국민도 자유보유권을 포함해 다른 국민과 같은 권리를 보유할 수 있습니다. 다만 그 토지가 부부 공동재산이 아닌 경우에 한합니다. 규정 제70조는 부부의 재산을 분리하는 공증 계약으로 이를 증명하도록 요구합니다. 헌법재판소의 2016년 10월 27일자 결정 69/PUU-XIII/2015 이후, 이 계약은 혼인 전뿐 아니라 혼인 중에도 체결할 수 있습니다.

이런 계약이 없으면 혼인 중에 취득한 자유보유권은 공동재산이 됩니다. 기본 토지법(1960년 법률 제5호)은 혼인 재산을 통해 자유보유권을 취득한 외국인에게 1년 안에 이를 포기하도록 정합니다. 그 기간이 지나면 권리는 소멸하고 토지는 국가에 귀속됩니다.

매각, 상속, 출국

Hak Pakai 주택이나 아파트는 이를 보유할 자격이 있는 누구에게든 팔 수 있습니다. 인도네시아인 매수자는 Hak Pakai를 넘겨받은 뒤 주거용 Hak Pakai를 자유보유권으로 격상해 달라고 신청할 수 있으며, 규정은 국민에게 이를 허용합니다. 기간이 정해진 Hak Pakai는 은행에 담보로 제공할 수도 있습니다.

외국인 소유자가 사망하면 주택은 상속인에게 넘어갑니다. 외국인 상속인에게도 다른 외국인 매수자와 마찬가지로 출입국 서류가 필요합니다. 제50조에 따라, 더 이상 자격이 없게 된 Hak Pakai 보유자는 1년 안에 그 권리를 팔거나 양도해야 하며, 그러지 않으면 법에 따라 권리가 소멸합니다. 인도네시아 체류가 하나의 직장이나 하나의 프로젝트에 달려 있다면 특히, 매수하기 전에 출구를 계획해 두십시오.

할 수 없는 일

외국인에게 자유보유권을 판 매매는 기본 토지법 제26조에 따라 무효입니다. 토지는 국가에 귀속되고, 매도인에게 지급한 돈은 돌려받을 수 없습니다. 인도네시아인 지인의 이름으로 사는 것으로는 이 문제가 해결되지 않습니다. 법이 간접적인 양도까지 포괄하기 때문입니다. 차명 약정 아티클은 매수자가 이런 방식으로 부동산을 잃는 과정을 설명합니다.

창고, 사무실, 개발할 필지, 또는 둘 이상의 주택을 원한다면 개인 명의 방식은 맞지 않습니다. 외국인 소유 회사(PT PMA)는 사업용으로 HGB를 보유할 수 있으며, PT PMA 설립 아티클에서 그 경로를 다룹니다.

서명 전에

• 매도인의 권리가 Hak Pakai로 전환될 수 있는지, 그리고 가격이 해당 주의 최저 가격 이상인지 PPAT에게 확인받으십시오.
• 돈이 오가기 전에 토지 증서 확인 방법에 설명된 대로 토지청에서 증서를 확인하십시오.
• 다른 사람의 자유보유권 위에 설정되는 Hak Pakai라면, 증서에서 기간, 갱신 조건, 소유자가 약속한 내용을 읽어 보십시오.
• 모든 세금과 수수료를 누가 내는지와 함께 서면으로 받아 두십시오.
• 누가 상속할지, 그리고 그 사람이 이 부동산을 보유할 자격이 있을지 정해 두십시오.