外国人在印尼购买房地产

外国个人可以在印尼拥有住房，但只有两种形式：建在已登记使用权（Hak Pakai）之上的住宅，或商业公寓楼中的一个单元。永久产权仍不向外国人开放。相关规则来自2021年第18号政府条例、同年土地部的一项条例，以及2022年一项关于最低价格的部长令。

这种所有权是实实在在的。它在土地局登记，可以出售、抵押和继承。它的范围比印尼公民所持有的要窄，而外国买家遇到的麻烦，大多始于试图绕开这一限制。

外国人可以持有什么

购买住宅时，土地权利必须是 Hak Pakai。它可以设在国有土地上；可以通过土地契约官（PPAT）制作的契约，设在他人的永久产权（Hak Milik）土地上；也可以设在管理权（Hak Pengelolaan, HPL）土地上，须与 HPL 持有人签订协议。如果您购买的住宅位于永久产权土地或建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）土地上，该权利会在购买过程中转为 Hak Pakai。印尼的土地权利一文逐一解释了各种权属。

国有土地或 HPL 土地上的 Hak Pakai，期限最长30年，可延期最多20年，之后再续期最多30年。他人永久产权土地上的 Hak Pakai，期限最长30年，只能通过与所有人订立新契约来续期，因此它的前景取决于这位所有人。期限届满后，土地归还国家或 HPL 持有人。遵守了各项条件的原持有人，在重新授予时可以获得优先考虑。

对于公寓，外国人可以在建于 Hak Pakai 或 HGB 土地上的楼宇中持有单元产权（hak milik atas satuan rumah susun）。该条例把这类楼宇限定在经济特区、自由贸易区、工业区和“其他经济区”内，并将后者界定为包括城区和旅游区。外国所有人在楼宇下方土地中所占的份额不予计算。

谁符合条件，以及各项限制

判断是否符合资格，看的是一份出入境证件。该条例第69条及其释义把它界定为签证、护照或居留许可。请尽早向 PPAT 询问，土地局会要求查看哪一种证件。

土地部的条例对有地住宅另有限制：每人或每个家庭限一块地，土地面积不超过2,000平方米，且房屋属于豪华类别。如果购买会带来积极的经济和社会影响，部长可以允许超出这些限制。公寓必须位于商业楼宇中。两种情形下，房产都用于居住。

2022年9月12日的一项部长令（编号1241/SK-HK.02/IX/2022）为每个省规定了外国人的最低购买价格。这些是法定下限，不是市场价值。东加里曼丹的下限是：有地住宅20亿印尼盾，公寓10亿印尼盾。西加里曼丹、中加里曼丹、南加里曼丹和北加里曼丹没有被点名，因此两类房产都适用10亿印尼盾的通用下限。土地部可以通过部长令调整这些数字，所以在谈定价格之前，请让 PPAT 确认现行有效的数字。

与印尼人结婚

与外国人结婚的印尼人，可以和其他公民一样持有各项权利，包括永久产权，但前提是这块土地不属于夫妻共同财产。该条例第70条要求通过一份经公证的协议来证明，该协议须将夫妻双方的财产分开。自宪法法院2016年10月27日第69/PUU-XIII/2015号裁决起，这类协议在婚姻存续期间也可以签订，不再只能在婚前签订。

没有这样的协议，婚姻存续期间购买的永久产权土地就成为共同财产。《土地基本法》（1960年第5号法律）规定，通过夫妻共同财产取得永久产权的外国人，有一年时间放弃该权利。期满后，该权利终止，土地归国家所有。

出售、继承和离境

您可以把 Hak Pakai 住宅或公寓出售给任何有资格持有的人。印尼买家接手 Hak Pakai 后，可以申请把居住用途的 Hak Pakai 升级为永久产权，条例允许公民这样做。有固定期限的 Hak Pakai 也可以抵押给银行。

外国所有人去世后，房产由继承人继承。外国继承人和任何外国买家一样，需要一份出入境证件。根据第50条，不再符合资格的 Hak Pakai 持有人有一年时间出售或转让该权利，否则该权利依法终止。购买之前就要规划好退出方式，尤其是您留在印尼取决于某一份工作或某一个项目的时候。

不能做什么

根据《土地基本法》第26条，向外国人出售永久产权土地无效。土地归国家所有，已付给卖方的款项无法追回。以印尼朋友的名义购买并不能解决这个问题，因为法律同样涵盖间接转让。代持安排一文解释了买家如何以这种方式失去房产。

如果您想要仓库、办公室、可开发的地块或不止一处住房，个人途径并不适合。外资公司（PT PMA）可以为其业务持有 HGB，设立 PT PMA一文介绍了这条路径。

签约之前

• 请 PPAT 确认卖方的权属可以转为 Hak Pakai，并确认价格达到该省的下限。
• 在支付任何款项之前，到土地局核查证书，方法见如何核查土地证书。
• 对于建在他人永久产权土地上的 Hak Pakai，要在契约中查明期限、续期条件以及所有人作出的承诺。
• 每一项税费都要有书面记录，并写明由谁支付。
• 确定由谁继承，以及这个人是否有资格持有该房产。