未登记土地：SKT、girik 和 segel

加里曼丹有大量土地是凭证明而不是证书持有的。这种证明通常是村长、街道长（lurah）或区长（camat）出具的一份声明，说明某人控制着一块土地。它可以是产权的起点，但它本身不是产权。

自2026年2月2日起，较早类型的证明比以前更没有分量。这些证明背后的土地仍然可以登记，但买家必须把证明当作有待核查的线索，而绝不能当作证据。

这些证明是什么

常见的有：土地证明（surat keterangan tanah, SKT）；补偿证明（surat keterangan ganti rugi, SKGR），用于记录向前一位持有人支付的款项；以及 segel，这是东加里曼丹对买卖或权属主张文书的称呼。Girik 和类似的村级记录，起初是缴纳土地税的凭证，而不是产权。

2021年第18号政府条例对此说得很直白。根据第97条，SKT、SKGR、村级证明，或村长、街道长、区长出具的任何类似证明，在土地登记时只能用作参考（petunjuk）。它并不能证明一项权利。

证明在加里曼丹很常见，原因一是许多土地是通过清理和耕种国有土地或森林开辟出来的，二是土地登记迟迟没有覆盖农村地区。2023年10月，土地部东加里曼丹办事处表示，东加里曼丹和北加里曼丹约80%的宗地已经登记，并把2025年定为完成其余登记的目标。在主要城镇之外，买家会经常遇到这类证明。

2026年2月2日的期限

同一条例的第96条，给了个人五年时间，去登记原习惯法（adat）所有权的书面证据。该条例于2021年2月2日生效，因此这一期限在2026年2月2日结束。从那时起，这类证据不再算作土地权利的证据。它只是登记过程中的一种参考。

该条例的释义说明，这一期限并不改变土地的地位，土地部也表示，这类土地仍然可以获发证书。没有人在那一天失去一块地。改变的是证据。如今权利主张更多地依赖于实际占有，关于土地登记的1997年第24号政府条例设定了标准：申请人及其前手占有20年或更长时间，善意且公开，有可信的证人佐证，并且在公示之前或公示期间，没有受到习惯法社区、村庄或其他任何人的争议。

系统性登记（PTSL）

政府的全面系统性土地登记计划（Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL），一轮就为一个村庄的每一宗地完成测量和登记。2021年条例的第87条要求所有人参加，不参加的所有人必须单独登记土地。

两条途径的最后，都要对经测量的地块和主张的所有人进行公示：系统性登记公示14个日历日，单独登记公示30个日历日。邻居、继承人和先前的买家会在这个时候提出异议。对买家来说，这是一次有用的检验，因为一块经过公示而无人提出异议的地块，隐藏的风险比从未被公开过的地块要小。

凭证明交易在哪里会出错

• 同一块土地存在两份证明，由不同年份的不同村长出具，或者一份证明被用来把地块卖了两次。没有任何中央登记簿记录这些证明，所以无法查询此前是否已经出售过。
• 证明所涉及的土地位于已划定的林区、油棕特许区、采矿许可区或习惯权利主张范围之内。土地局在林区土地被划出之前不会为其颁发证书，详见林区状态。
• 边界是用邻居的姓名、树木和溪流来描述的，而不是用坐标，因此纸面上的面积与实地面积不一致。
• 出售的人并不是实际控制土地的人，或者继承人对出售意见不一。
• 新证书仍然可能受到质疑。根据1997年条例第32条，在证书签发后五年内书面提出异议或提起诉讼的主张人，仍然可以对其提出争议。五年之后，善意取得证书并占用土地的所有人受到保护。

购买仅凭证明持有的土地

把这次购买当作一个登记项目，出售只是最后一步。收集链条上的每一份证明，一直追溯到这块土地最初被开垦的时候，并向出具证明的村和区办事处逐一确认每个签名。与邻居和村长一起走一遍边界，问清楚今天是谁在耕种或使用这块土地。在谈定价格之前，核查林区状态和空间规划；如果附近有任何习惯权利主张，请阅读习惯土地与社区同意。

然后让交易附带条件。签约时只付一小部分，余款只在证书已经签发、并且在土地契约官（PPAT）面前签署买卖契约之后才支付。把登记的期限，以及登记失败时的退款写下来。证书一旦出具，就像对待任何已有产权的地块一样，按如何核查土地证书中的步骤逐项核查。