巴厘巴板房地产：市场由什么驱动

巴厘巴板（Balikpapan）是东加里曼丹的石油城，也是全省的海空门户。当地住宅、商铺、办公楼和仓库的需求，大部分可追溯到炼油厂，以及为内陆的石油、采矿和种植园业务服务的公司。其余需求来自过往的人员和货物。

毗邻的新首都努山塔拉（Nusantara）正在建设中，在这一基础之上又添了一层预期。它能增添多少，取决于雅加达的决策，所以更稳妥的做法，是按城市目前的实际运转来评估房产。

首先是一座石油城

巴厘巴板于1897年首次钻出石油，城市围绕这一产业发展起来。Pertamina 位于巴厘巴板湾的炼油厂，至今仍是这座城市的核心。2026年1月12日，总统普拉博沃·苏比安托宣布扩建工程正式启用，炼油厂的日处理能力由此从26万桶提高到36万桶。2022年，以炼油厂为核心的制造业占这座城市经济的近一半。

这一基础以特定的方式塑造着需求。炼油厂和油气服务公司的长期员工，会在成熟社区里寻找家庭住宅。承包商为一个项目调来施工人员，安排他们住在租来的住宅、寄宿房（kos）和酒店。在内陆作业的采矿和种植园公司，往往把办公室和员工设在这里，靠近机场和港口。

施工人员是其中会流动的一部分。随炼油厂工程或首都建设而上升的租赁需求，会在这些项目结束后消退，因此依赖这些项目的出租方案，还需要另一类租户作为后盾。

港口、机场和公路

门户设施让巴厘巴板有别于加里曼丹的其他城市。Sultan Aji Muhammad Sulaiman Sepinggan 国际机场有国内和国际航班。Semayang 港接待客轮，集装箱港则位于巴厘巴板湾的 Kariangau 工业园区内。仓库和堆场的需求随港口而来，详见加里曼丹港口附近的工业和仓储用地。

两条公路改变了这座城市的辐射范围。通往三马林达（Samarinda）的收费公路全长约97公里，自2019年12月起分段通车，2021年8月起全线通车。Pulau Balang 大桥于2024年7月28日通车，横跨海湾通往 Penajam Paser Utara，其中斜拉桥段长804米。通车时的报道称，从巴厘巴板到首都核心政务区的车程约为1.5小时，此前为2.5小时。

道路改善会让需求向外扩散。收费公路沿线和海湾对岸的土地交通更便利了，这也意味着有更多地块与城内地块竞争。

近邻努山塔拉

2022年第3号法律把首都的南部边界划在巴厘巴板湾以及该市三个区（西巴厘巴板、北巴厘巴板和东巴厘巴板）一线。这座城市与首都辖区接壤，但不属于首都。省政府把巴厘巴板视为首都的主要门户。

迁都的进度是个悬而未决的问题。2025年第79号总统条例规定，努山塔拉应在2028年开始发挥政治首都的作用。在各部委和公务员真正迁入之前，首都对巴厘巴板的影响，靠的是建设、承包商和官方访问。关于努山塔拉的文章介绍了时间表，在努山塔拉附近购买土地则介绍了首都境内及周边的土地管控。

需要计入价格的风险

首先是供应。当买家预期近旁将出现一座首都时，开发商推出新住宅区的速度，就会快过就业岗位的增长。想在日后转手的买家，要与分期付款出售的新房竞争。

第二是首都的时间表。如果租金或转售价格是建立在数千名公务员即将到来的假设之上，就带有一种政治风险，任何产权核查都消除不了。

边缘地带的产权质量会下降。城区的地块比乡村的地块更多已办理登记，但在城市边缘，更多土地靠村长或区长签署的证明持有，而且两份证明可能覆盖同一块地。未登记土地一文解释了为什么一份证明只是一项主张，而不是产权。

空间规划限制了可以建设的地方。巴厘巴板2012年至2032年的规划，把全市52%的土地划为绿地或保护区，其中包括 Sungai Wain 保护林，城市的部分集水区就在这片林区内。市政官员表示不会批准在绿地内建住宅，而边缘地带的低价地块有可能正好位于其中。

地形同样重要。城市大部分是丘陵，暴雨后的山体滑坡和洪水是已知的风险。

购买之前

• 在支付任何款项之前，请土地契约官（PPAT）到土地局核查证书，并与卖方一起实地走查地界。
• 向市空间规划部门查询该地块的分区，以及这一分区依据的是规划的哪个版本。
• 暴雨过后去看一看这块地，以及它上方和下方的坡面。
• 如果用于出租，要弄清那条街上的租户是谁，这些需求是否依赖于某一个项目。
• 按城市经济的现状来给房产估值，把首都当作日后可能带来增量的因素。