加里曼丹港口附近的工业和仓储用地

加里曼丹的工业用地值多少钱，要看它连通着什么。工厂或仓库需要能通行重型卡车的道路、触手可及的港口或码头、满足其用电负荷的电力，以及不会积水的地面。同时具备这些条件的地块很稀缺，大多集中在主要港口附近的少数几个园区和经济特区里。

其余的由文件决定。一块分区用于其他用途、或者所持权利无法续期的地块，无论位置多好，都算不上工业用地。

园区、经济特区，以及区外的土地

《工业法》（2014年第3号法律）要求工厂设在工业园区内。如果所在的县或市没有园区，或者园区里已无地块，工厂可以设在园区之外，但必须位于空间规划划定用于工业的区域。不会造成大范围污染的中小型工厂同样可以豁免，使用特殊原料或者生产工艺需要特殊选址的工厂也一样。园区受关于工业分区的2024年第20号政府条例管辖，该条例取代了2015年关于工业园区的规定。

经济特区（Kawasan Ekonomi Khusus, KEK）由专门的政府条例设立，并带有各自的税收和海关优惠。仓库可以设在园区之外，只要空间规划允许仓储用途。

园区和经济特区在哪里

位于巴厘巴板湾的 Kariangau 是巴厘巴板的工业园区，区内有一座集装箱港。2012年规划的一次扩建，将开发面积扩大到约5,000公顷，因海湾的红树林以及北侧的 Sungai Wain 保护林而招致反对。要问清地块属于哪一期，距离保护用地有多近。巴厘巴板的房地产市场另有专文介绍。

位于 Kutai Timur 县的 Maloy Batuta Trans Kalimantan 经济特区，由2014年第85号政府条例设立，面向棕榈油加工、能源和物流。该特区于2019年宣布投入运营。在依赖其地位和优惠之前，要向国家经济特区委员会核实。

在北加里曼丹的 Bulungan 海岸，政府的国家战略项目名录列有 Tanah Kuning 工业园区，将使用民间资金建设，目前处于准备阶段。付款之前，要查清已经建成了什么，以及哪些地块已取得产权。

Kijing 位于坤甸（Pontianak）以北的 Mempawah 县海岸，是坤甸港的一座码头。它于2022年8月9日启用，可装卸集装箱以及毛棕榈油、铝土矿和氧化铝等散货，政府把周边土地作为发展工业的空间加以推介。

Batulicin 是南加里曼丹 Tanah Bumbu 县的县府所在地，是煤炭运输枢纽，规划中的一个工业园区已列入国家战略项目清单。2024年6月13日签署的2024年第26号政府条例，在同一县 Simpang Empat 区的668.3公顷土地上设立了 Setangga 经济特区。

首先看分区

每个经营场所都需要一份空间利用批准（Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR），通过在线许可系统（Online Single Submission, OSS）在取得营业许可之前办理。2021年第21号政府条例规定了两条路径。如果该地区有详细空间规划（Rencana Detail Tata Ruang, RDTR），您会得到对照该规划核查后的确认。如果没有 RDTR，您会得到对照县市、省和国家规划评估后的批准，并附有土地局的技术意见。码头，或位于沿海水域的任何其他设施，需要另行取得海洋空间利用批准。

KKPR 会载明允许的用途、地块上可建设的比例，以及允许的总建筑面积。如果这块土地位于已划定的林区，还要另外适用林业规定，林区状态核查一文说明了具体做法。

园区内的产权：HPL 之上的 HGB

根据2021年第18号政府条例，国有土地上的管理权（Hak Pengelolaan, HPL）只能授予政府机构、国有和地方企业、土地银行机构以及中央政府指定的机构。在由它们运营的园区内，您通常会在运营方的 HPL 之上获得建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）。私营园区公司一般不能持有 HPL，因此在私营园区，您通常得到的是从园区公司自己的 HGB 中分割出来的一部分。印尼公司，包括外资公司（PT PMA），可以持有 HGB。外国个人不能。

HPL 之上的 HGB 期限最长30年，可延期最多20年，再续期最多30年。延期和续期需要 HPL 持有人同意，并在土地已按既定用途使用之后才能获批。最后一期届满时，土地归还 HPL 持有人。

与 HPL 持有人订立的土地使用协议（perjanjian pemanfaatan tanah），其分量不亚于证书。条例要求协议写明您这项权利的期限、延期、续期、转让和抵押，以及年费，还有权利终止时土地和建筑物的归属。土地权利指南对各种权属作了比较。

电力、供水、通行和洪水

电力往往是首要的限制。要以书面形式询问国家电力公司（PLN），它能在该地点供应多大负荷、从何时开始。如果供应不了，工厂就需要自备发电机，发电机本身要有许可，还会产生燃料成本。

接下来是水。要弄清园区是否供应工艺用水，还是需要自有水源，并取得取水许可。

通行条件，指的是最重的卡车所适用的道路等级和桥梁限重，以及码头在低潮时的水深。河边的地块在旱季水位下降时，可能无法通行驳船。

洪水往往是修复成本最高的问题。三角洲和沿海地块地势低，泥炭在荷载下会下沉。旱季干燥的地块，到了雨季可能积水。

签约之前

• 取得适用于您具体用途的 KKPR，或取得书面确认，证明园区的批准涵盖该用途。
• 把证书和土地使用协议放在一起读，并算清距离下一次延期还剩几年。
• 向运营方索取其收费标准、服务费，以及转租和转让的规定。
• 就电力、供水和排水，直接向供应方取得书面答复。
• 在雨季的高潮时去实地看一看，并沿着最重的卡车将要走的路线开一遍。