Industrie- und Lagerflächen in der Nähe der Häfen Kalimantans

Industrieland in Kalimantan ist so viel wert wie seine Anbindung. Ein Werk oder eine Lagerhalle braucht eine Straße, die schwere Lastwagen trägt, einen Hafen oder Anleger in Reichweite, Strom in der benötigten Leistung und Boden, der trocken bleibt. Grundstücke, die alles davon bieten, sind knapp, und die meisten liegen in einer Handvoll Industrieparks und Zonen nahe den großen Häfen.

Der Rest hängt von den Unterlagen ab. Ein Grundstück, das für etwas anderes ausgewiesen ist oder auf einem Recht gehalten wird, das Sie nicht erneuern können, ist kein Industrieland, so gut seine Lage auch ist.

Industrieparks, Zonen und Land außerhalb davon

Das Industriegesetz (Gesetz Nr. 3 von 2014) verlangt, dass eine Fabrik in einem Industriepark liegt. Eine Fabrik kann außerhalb eines Industrieparks stehen, wenn ihr Landkreis oder ihre Stadt keinen Park oder keine freien Grundstücke mehr hat, muss dann aber in einem Gebiet liegen, das der Raumordnungsplan für Industrie vorsieht. Auch kleine und mittlere Werke, die keine weitreichende Verschmutzung riskieren, sind ausgenommen, ebenso Werke, die besondere Rohstoffe verwenden oder für ihren Prozess einen besonderen Standort brauchen. Für die Industrieparks gilt die Regierungsverordnung Nr. 20 von 2024 über die Industriezonierung, die die Vorschriften von 2015 über Industrieparks ersetzt hat.

Eine Sonderwirtschaftszone (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) wird durch eine eigene Regierungsverordnung geschaffen und bringt eigene Steuer- und Zollanreize mit. Ein Lager kann außerhalb eines Industrieparks stehen, wo immer der Raumordnungsplan Lagerhaltung erlaubt.

Wo die Industrieparks und Zonen liegen

Kariangau an der Balikpapan-Bucht ist der Industriepark der Stadt, mit einem Containerhafen darin. Eine 2012 geplante Erweiterung auf ein Entwicklungsgebiet von etwa 5.000 Hektar stieß auf Einwände wegen der Mangroven der Bucht und des Schutzwalds Sungai Wain im Norden. Fragen Sie, in welcher Phase ein Grundstück liegt und wie nah es an geschütztem Land ist. Der Markt von Balikpapan hat einen eigenen Artikel.

Die Sonderwirtschaftszone Maloy Batuta Trans Kalimantan im Landkreis Ost-Kutai wurde durch die Regierungsverordnung Nr. 85 von 2014 für Palmölverarbeitung, Energie und Logistik geschaffen. Sie wurde 2019 offiziell als in Betrieb befindlich erklärt. Lassen Sie sich Status und Anreize vom Nationalen Rat für Sonderwirtschaftszonen bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

An der Küste von Bulungan in Nordkalimantan verzeichnet das Register der nationalen strategischen Projekte der Regierung den Industriepark Tanah Kuning, der mit privatem Geld gebaut werden soll, im Vorbereitungsstadium. Prüfen Sie vor der Zahlung, was gebaut wurde und welche Grundstücke einen Titel tragen.

Kijing an der Küste des Landkreises Mempawah nördlich von Pontianak ist ein Terminal des Hafens von Pontianak. Es wurde am 9. August 2022 für Container und für Massengut wie Rohpalmöl, Bauxit und Tonerde eröffnet, und die Regierung stellte das Land ringsum als Raum für Industrie vor.

Batulicin, der Sitz des Landkreises Tanah Bumbu in Südkalimantan, ist ein Drehkreuz für die Verschiffung von Kohle, mit einem geplanten Industriepark auf der Liste der nationalen strategischen Projekte. Die Regierungsverordnung Nr. 26 von 2024, am 13. Juni 2024 unterzeichnet, schuf die Sonderwirtschaftszone Setangga auf 668,3 Hektar im Distrikt Simpang Empat desselben Landkreises.

Zuerst die Flächennutzung

Jeder Geschäftsstandort braucht eine Genehmigung zur Raumnutzung (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR), die vor der Geschäftslizenz über das Online-Lizenzsystem (Online Single Submission, OSS) eingeholt wird. Die Regierungsverordnung Nr. 21 von 2021 sieht zwei Wege vor. Wo das Gebiet einen detaillierten Raumordnungsplan hat (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR), erhalten Sie eine Bestätigung, die daran geprüft wird. Wo es keinen RDTR gibt, erhalten Sie eine Genehmigung, die an den Plänen des Landkreises, der Provinz und der nationalen Ebene gemessen wird, mit einer technischen Stellungnahme des Landamts. Ein Anleger oder alles andere in Küstengewässern braucht eine gesonderte Genehmigung für die Nutzung des Meeresraums.

Die KKPR legt die zulässige Nutzung fest, den Anteil des Grundstücks, den Sie bebauen dürfen, und die insgesamt erlaubte Geschossfläche. Liegt das Land in einem ausgewiesenen Waldgebiet, gelten zusätzlich die Forstvorschriften, und die Prüfung des Waldgebietsstatus erklärt, wie das geht.

Landtitel im Industriepark: HGB auf HPL

Nach der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 kann ein Bewirtschaftungsrecht (Hak Pengelolaan, HPL) an Staatsland nur an Regierungsstellen, staatliche und regionale Unternehmen, die Landbank-Behörde und Stellen gehen, die die Zentralregierung bestimmt. In einem Industriepark, den eine von ihnen betreibt, erhalten Sie meist ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) auf dem HPL des Betreibers. Eine private Industrieparkgesellschaft kann in der Regel kein HPL halten, daher erhalten Sie in einem privaten Industriepark meist ein aus dessen eigenem HGB abgetrenntes Teilstück. Ein indonesisches Unternehmen, auch ein Unternehmen in ausländischem Besitz (PT PMA), kann ein HGB halten. Eine ausländische Privatperson kann das nicht.

Ein HGB auf HPL hat eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren, kann um bis zu 20 Jahre verlängert und um bis zu 30 Jahre erneuert werden. Verlängerung und Erneuerung brauchen die Zustimmung des HPL-Inhabers und können gewährt werden, sobald das Land wie vorgesehen genutzt wird. Wenn die letzte Laufzeit endet, fällt das Land an den HPL-Inhaber zurück.

Die Landnutzungsvereinbarung (perjanjian pemanfaatan tanah) mit dem HPL-Inhaber wiegt so schwer wie das Zertifikat. Die Verordnung verlangt, dass sie Laufzeit, Verlängerung, Erneuerung, Übertragung und Belastung Ihres Rechts mit einer Hypothek, die jährliche Gebühr und das Schicksal von Land und Gebäuden nach dem Ende des Rechts regelt. Der Leitfaden zu den Landrechten vergleicht die Titel.

Strom, Wasser, Zufahrt und Überschwemmung

Strom ist oft die erste Grenze. Fragen Sie das staatliche Stromunternehmen (PLN) schriftlich, welche Leistung es am Standort liefern kann und ab wann. Wo es das nicht kann, braucht ein Werk eigene Generatoren, mit eigener Lizenz und eigenen Treibstoffkosten.

Als Nächstes kommt das Wasser. Klären Sie, ob der Industriepark Prozesswasser liefert oder ob Sie eine eigene Quelle und eine Genehmigung zur Entnahme brauchen.

Zufahrt heißt: Straßenklasse und Brückenlimits für Ihren schwersten Lastwagen sowie die Wassertiefe am Anleger bei Ebbe. Standorte am Fluss können den Zugang für Lastkähne verlieren, wenn der Wasserstand in der Trockenzeit sinkt.

Überschwemmung ist oft das Problem, das sich am teuersten beheben lässt. Standorte im Delta und an der Küste liegen tief, und Torf setzt sich unter Last. Ein Grundstück, das in der Trockenzeit trocken ist, kann in der Regenzeit unter Wasser stehen.

Vor der Unterschrift

• Holen Sie die KKPR für Ihre genaue Nutzung ein oder eine schriftliche Bestätigung, dass die Genehmigungen des Industrieparks sie abdecken.
• Lesen Sie Zertifikat und Landnutzungsvereinbarung zusammen und zählen Sie die Jahre bis zur nächsten Verlängerung.
• Fragen Sie den Betreiber nach seinen Gebühren, Nebenkosten und Regeln zu Untervermietung und Übertragung.
• Holen Sie schriftliche Auskünfte zu Strom, Wasser und Entwässerung bei den Versorgern selbst ein.
• Besuchen Sie den Standort bei Flut in der Regenzeit und fahren Sie die Strecke ab, die Ihr schwerster Lastwagen nehmen wird.