加里曼丹港口周邊的工業與倉儲用地

加里曼丹工業用地的價值，取決於它能連接到什麼。工廠或倉庫需要能行駛重型卡車的道路、可及範圍內的港口或碼頭、足以供應其用電負載的電力，以及不會積水的地面。同時具備這些條件的土地稀少，而且大多位於主要港口附近的少數幾個工業區與經濟特區。

其餘的就由文件決定。分區劃作其他用途，或是以無法更新的權利持有的土地，無論位置多好，都不算工業用地。

工業區、經濟特區與區外土地

《工業法》（2014 年第 3 號法律）規定，工廠必須設在工業區內。若所在的縣或市沒有工業區，或工業區已無剩餘土地，工廠可以設在工業區之外，但必須位於空間規劃劃定為工業用途的區域。沒有大範圍污染風險的中小型工廠也可豁免，使用特殊原料或製程需要特殊地點的工廠亦然。工業區適用有關工業分區的 2024 年第 20 號政府規章，該規章取代了 2015 年有關工業區的規定。

經濟特區（Kawasan Ekonomi Khusus, KEK）由各自的政府規章設立，並附帶各自的稅務與關稅優惠。倉庫則可設在工業區之外，只要空間規劃容許設置倉儲的地方都可以。

工業區與經濟特區的位置

位於 Balikpapan 灣的 Kariangau，是該市的工業區，區內設有貨櫃港。2012 年規劃的擴建，開發面積約 5,000 公頃，因海灣的紅樹林與北側的 Sungai Wain 保護林而引來反對。請詢問該筆土地位於哪一期，以及離保護區有多近。Balikpapan 的市場另有專文說明。

位於 East Kutai 縣的 Maloy Batuta Trans Kalimantan 經濟特區，依 2014 年第 85 號政府規章設立，以棕櫚油加工、能源與物流為定位。它在 2019 年宣布開始營運。在倚賴其地位與優惠之前，請先向國家經濟特區委員會確認。

在北加里曼丹的 Bulungan 海岸，政府的國家戰略專案清單，把 Tanah Kuning 工業區列為籌備階段，預計以民間資金興建。付款之前，請查核已建成的部分，以及哪些土地已取得產權。

Kijing 位於 Pontianak 北方 Mempawah 縣的海岸，是 Pontianak 港旗下的一座碼頭。它於 2022 年 8 月 9 日啟用，處理貨櫃，以及毛棕櫚油、鋁土礦與氧化鋁等散裝貨物，政府並把周邊的土地定位為工業發展的空間。

Batulicin 是南加里曼丹 Tanah Bumbu 縣的縣治所在地，是煤炭運輸樞紐，計畫中的工業區已列入國家戰略專案清單。2024 年 6 月 13 日簽署的 2024 年第 26 號政府規章，在同縣 Simpang Empat 區設立了 Setangga 經濟特區，面積 668.3 公頃。

先看使用分區

每個營業地點都需要空間利用核准（Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR），須在取得營業執照之前，透過線上許可系統（Online Single Submission, OSS）取得。2021 年第 21 號政府規章設有兩條途徑。若該地區有詳細空間規劃（Rencana Detail Tata Ruang, RDTR），您會取得依該規劃查驗後出具的確認。若沒有 RDTR，您會取得對照縣市、省與國家各層級規劃評估後的核准，並附有土地局的技術意見。碼頭或位於沿海水域的任何其他設施，另需取得海域空間使用的核准。

KKPR 會載明容許的用途、可建築的土地比例，以及容許的總樓地板面積。若土地位於已劃定的森林區域，林業規定另行適用，詳見查核森林區域狀態一文。

工業區內的產權：HPL 之上的 HGB

依 2021 年第 18 號政府規章，國有土地上的管理權（Hak Pengelolaan, HPL），只能授予政府機關、國營與地方企業、土地銀行署，以及中央政府指定的機構。在由這些單位經營的工業區，您通常取得的是設於經營者 HPL 之上的建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）。民營工業區公司一般不能持有 HPL，因此在民營工業區，您通常取得的是從其自身 HGB 分割出來的一部分。印尼公司，包括外資公司（PT PMA），可以持有 HGB。外國個人則不行。

HPL 之上的 HGB 期限最長 30 年，可延長最多 20 年，並更新最多 30 年。延長與更新需要 HPL 持有人同意，並且在土地依預定用途使用的情況下才能核准。最後一個期限屆滿時，土地歸還 HPL 持有人。

與 HPL 持有人簽訂的土地利用協議（perjanjian pemanfaatan tanah），其分量與證書相當。該規章要求協議載明您這項權利的期限、延長、更新、轉讓與抵押，以及年費，還有權利終止時土地與建築物如何處理。土地權利指南比較了各種產權。

電力、水源、通路與淹水

電力往往是第一個限制。請以書面詢問國營電力公司（PLN）：它能在該地點供應多大的負載，以及從何時開始。若無法供應，工廠就需要自備發電機，而發電機另有自己的執照與燃料成本。

接下來是水。要弄清楚工業區是否供應製程用水，或者您需要自有水源，以及取水許可。

通路指的是您最重的卡車所適用的道路等級與橋梁限制，以及退潮時碼頭的水深。河岸的場址在乾季水位下降時，可能無法讓駁船通行。

淹水往往是最花錢才能解決的問題。三角洲與沿海的場址地勢低，泥炭在荷重下會下沉。乾季乾燥的土地，到了雨季可能積水。

簽約之前

• 取得符合您確切用途的 KKPR，或取得書面確認，證明工業區的各項核准已涵蓋該用途。
• 把證書與土地利用協議合在一起閱讀，並計算距離下次延長還剩幾年。
• 向經營者索取其費用、服務費，以及轉租與轉讓的規則。
• 向電力、供水與排水的供應單位本身取得書面答覆。
• 在雨季的漲潮時前往現場，並親自駕車走一遍您最重的卡車會行經的路線。