Промышленная и складская земля у портов Калимантана

Ценность промышленной земли на Калимантане определяется тем, с чем она связана. Заводу или складу нужны дорога, выдерживающая тяжёлые грузовики, порт или причал в пределах досягаемости, электричество нужной мощности и земля, которая остаётся сухой. Участков со всем этим мало, и большинство из них находится в нескольких промышленных и экономических зонах возле главных портов.

Остальное решают документы. Участок, зонированный под другое назначение, или участок на праве, которое нельзя продлить, не становится промышленной землёй, как бы удачно он ни располагался.

Промышленные зоны, особые экономические зоны и земля за их пределами

Закон о промышленности (Закон № 3 от 2014 года) требует, чтобы завод находился в промышленной зоне. Завод может находиться вне такой зоны, если в его округе или городе нет промышленной зоны или в ней не осталось участков, но тогда он должен быть в районе, который пространственный план отводит под промышленность. От этого требования освобождены также малые и средние предприятия, которые не создают риска широкого загрязнения, и предприятия, которые используют особое сырьё или нуждаются для своего процесса в особом месте. Промышленные зоны регулирует Постановление правительства № 20 от 2024 года о промышленном зонировании, заменившее правила 2015 года о промышленных зонах.

Особая экономическая зона (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) создаётся отдельным постановлением правительства и сопровождается собственными налоговыми и таможенными льготами. Склад может находиться вне промышленной зоны везде, где пространственный план допускает складирование.

Где находятся промышленные и особые экономические зоны

Кариангау на заливе Баликпапан является промышленной зоной города, и в ней находится контейнерный порт. Расширение, запланированное в 2012 году, до зоны развития площадью около 5000 га, вызвало возражения из-за мангровых зарослей залива и защитного леса Сунгай-Вайн с северной стороны. Спросите, в какую очередь развития входит участок и как близко он к охраняемым землям. Отдельная статья посвящена рынку Баликпапана.

Особая экономическая зона Малой-Батута-Транс-Калимантан (Maloy Batuta Trans Kalimantan) в округе Восточный Кутай создана Постановлением правительства № 85 от 2014 года для переработки пальмового масла, энергетики и логистики. В 2019 году её объявили действующей. Прежде чем рассчитывать на льготы, уточните статус зоны и сами льготы в национальном совете по особым экономическим зонам.

На побережье Булунгана в Северном Калимантане в государственном реестре национальных стратегических проектов значится промышленная зона Танах-Кунинг (Tanah Kuning), которую должны построить на частные средства, на стадии подготовки. До оплаты проверьте, что уже построено и на какие участки оформлено право на землю.

Киджинг на побережье округа Мемпава к северу от Понтианака служит терминалом порта Понтианака. Он открылся 9 августа 2022 года для контейнеров и массовых грузов, например сырого пальмового масла, боксита и глинозёма, а правительство представило прилегающую землю как территорию для промышленности.

Батуличин, административный центр округа Танах-Бумбу в Южном Калимантане, служит центром отгрузки угля, а запланированная промышленная зона включена в список национальных стратегических проектов. Постановление правительства № 26 от 2024 года, подписанное 13 июня 2024 года, создало особую экономическую зону Сетангга (Setangga) площадью 668,3 га в районе Симпанг-Эмпат того же округа.

Сначала зонирование

Для каждого места ведения бизнеса нужно согласование использования пространства (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR), которое получают через систему онлайн-лицензирования (Online Single Submission, OSS) до лицензии на ведение бизнеса. Постановление правительства № 21 от 2021 года предусматривает два пути. Если для территории есть детальный пространственный план (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR), вы получаете подтверждение соответствия, которое проверяют по нему. Если RDTR нет, вы получаете одобрение, которое оценивают по планам округа, провинции и страны, с техническим заключением земельного управления. Для причала или любого другого объекта в прибрежных водах нужно отдельное одобрение на использование морского пространства.

В KKPR указаны разрешённое использование, доля участка, доступная для застройки, и допустимая общая площадь этажей. Если земля находится внутри лесной территории, сверху действуют лесные правила, о чём рассказывает статья о проверке статуса лесной территории.

Право на землю в промышленной зоне: HGB на земле с HPL

По Постановлению правительства № 18 от 2021 года право управления (Hak Pengelolaan, HPL) государственной землёй может принадлежать только государственным органам, государственным и региональным предприятиям, агентству земельного банка и органам, которые назначает центральное правительство. В промышленной зоне, которой управляет один из них, вы обычно получаете право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) поверх HPL оператора. Частная компания, управляющая зоной, как правило, не может владеть HPL, поэтому в частной зоне вы обычно получаете HGB на участок, выделенный из её собственного HGB. Индонезийская компания, включая компанию с иностранным капиталом (PT PMA), может владеть HGB. Иностранное физическое лицо не может.

HGB на земле с HPL действует до 30 лет, его можно продлить на срок до 20 лет и возобновить на срок до 30 лет. Для продления и возобновления нужно согласие держателя HPL, и их можно получить, когда земля используется по назначению. Когда заканчивается последний срок, земля возвращается держателю HPL.

Соглашение об использовании земли (perjanjian pemanfaatan tanah) с держателем HPL имеет не меньший вес, чем сертификат. Постановление требует, чтобы в нём были указаны срок, продление, возобновление, передача и ипотека вашего права, ежегодная плата и то, что происходит с землёй и зданиями по окончании права. Руководство по правам на землю сравнивает эти виды прав.

Электричество, вода, подъезд и затопление

Электроснабжение часто становится первым ограничением. Спросите государственную электроэнергетическую компанию (PLN) письменно, какую нагрузку она может обеспечить на участке и с какого срока. Там, где она не может, заводу нужны собственные генераторы, с отдельной лицензией и расходами на топливо.

Дальше идёт вода. Выясните, поставляет ли промышленная зона техническую воду или вам понадобится собственный источник и разрешение на забор воды.

Подъезд определяют класс дороги и ограничения мостов для вашего самого тяжёлого грузовика, а также глубина у причала при отливе. Участки на реках могут терять доступ для барж, когда в сухой сезон падает уровень воды.

Затопление часто оказывается самой дорогой проблемой для устранения. Участки в дельтах и на побережье лежат низко, а торф проседает под нагрузкой. Участок, который сух в сухой сезон, в сезон дождей может оказаться под водой.

Перед подписанием

• Получите KKPR именно для вашего вида использования или письменное подтверждение, что его охватывают согласования промышленной зоны.
• Читайте сертификат и соглашение об использовании земли вместе и подсчитайте, сколько лет остаётся до следующего продления.
• Запросите у оператора размер платы и сборов за услуги, а также правила субаренды и передачи.
• Получите письменные ответы об электричестве, воде и дренаже от самих поставщиков.
• Приезжайте в прилив в сезон дождей и проедьте по маршруту, по которому поедет ваш самый тяжёлый грузовик.