Аренда земли и зданий в Индонезии

Аренда (sewa) позволяет пользоваться землёй или зданием, не владея ими. Её могут заключить и иностранцы, и компании. Земля остаётся у владельца, а большинство условий зависит от договорённости сторон.

Это всё же договор с владельцем, а не право на землю. Аренда надёжна ровно настолько, насколько надёжны право владельца, формулировки акта и шаги, которые вы предпримете, чтобы аренда была видна всем, кто позже купит землю или выдаст под неё кредит.

Что закон говорит об аренде

Гражданский кодекс определяет аренду как соглашение, по которому одна сторона предоставляет другой пользование вещью на определённый срок за плату (статья 1548). Основной аграрный закон (Закон № 5 от 1960 года) добавляет право аренды земли под строительство (hak sewa untuk bangunan): право возвести здание на чужой земле с полным правом собственности за арендную плату, которую вносят сразу или в рассрочку, до или после использования земли. Им могут обладать граждане Индонезии, иностранцы, проживающие в Индонезии, индонезийские компании и иностранные компании, у которых есть представительство в Индонезии.

Письменный договор аренды прекращается в день окончания срока без какого-либо уведомления (статья 1570 Гражданского кодекса). Если вы остаётесь, а владелец не возражает, возникает новая аренда по правилам об аренде без письменного договора, которая действует, пока одна из сторон не направит уведомление (статьи 1571 и 1573). Для того, кто построил на земле, это слабая позиция, поэтому условия продления нужно прописать в акте.

Оформите аренду нотариальным актом. Аутентичный акт является полным доказательством своего содержания для сторон и их наследников (статья 1870 Гражданского кодекса).

Для земли с сертификатом Постановление правительства № 18 от 2021 года позволяет заинтересованной стороне попросить земельное управление внести запись об аренде в публичный реестр или в сертификат (статья 90). После внесения записи любой, кто проверит сертификат перед покупкой земли или выдачей кредита под неё, увидит вашу аренду.

Если владелец продаёт, умирает или берёт кредит

Продажа не прекращает действующую аренду, если сам договор аренды этого не допускал (статья 1576 Гражданского кодекса). Проверьте, нет ли в акте пункта, который позволяет владельцу прекратить аренду при продаже.

Аренда не прекращается со смертью любой из сторон (статья 1575). Наследники владельца занимают его место, и практическая трудность в том, чтобы все они подписали продление или согласие.

Закон об ипотеке (Закон № 4 от 1996 года) позволяет банку записать в акт об ипотеке обязательство владельца не сдавать имущество в аренду, не менять условия аренды и не брать арендную плату вперёд без письменного согласия банка (статья 11). Если земля уже заложена, получите это согласие до оплаты, иначе ваша аренда окажется в слабой позиции, если банк обратит взыскание на заложенное имущество.

Аренда или Hak Pakai

Для жилья иностранец может также владеть правом пользования (Hak Pakai), как объясняет статья о покупке недвижимости иностранцем. Два варианта сравниваются так:

	Аренда (sewa)	Hak Pakai
Что это	Договор с владельцем	Зарегистрированное право на землю
Срок	Какой указан в акте	На земле с полным правом собственности до 30 лет, затем новый акт
Подтверждение	Нотариальный акт, который можно внести в сертификат	Собственный земельный сертификат
Ипотека	Заложить нельзя	Заложить можно, если срок фиксированный
Если владелец продаёт	Действует дальше, если аренда не предусматривает иного	Обязывает любого следующего владельца после регистрации

Компания стоит перед тем же выбором. Компания с иностранным капиталом (PT PMA) может владеть правом застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) для своего бизнеса. Аренда позволяет не вкладывать капитал в землю, но ставит бизнес в зависимость от чужого права на землю.

Аренда при HGB на земле с HPL

Часть земли в промышленных зонах и портовых районах, а также земля, которой ведает управление новой столицы, находится под правом управления (Hak Pengelolaan, HPL), которое принадлежит государственному органу, государственной или региональной компании либо Агентству земельного банка. HPL нельзя продать или передать. Вместо этого держатель подписывает с вами соглашение об использовании земли, и с его одобрения вам могут предоставить HGB или Hak Pakai поверх HPL.

По Постановлению правительства № 18 от 2021 года HGB на земле с HPL действует до 30 лет, его можно продлить на срок до 20 лет и возобновить на срок до 30 лет, каждый раз с одобрения держателя HPL. По окончании срока земля возвращается держателю HPL. Соглашение должно определять плату, срок, условия продления и возобновления, а также то, кому в конце принадлежат земля и здания. Любое юридическое действие с этим правом, включая ипотеку, требует рекомендации держателя HPL. Если вы арендуете здание у держателя HGB на такой земле, попросите показать это соглашение. О промышленных зонах рассказывает статья о промышленной земле у портов.

Налог на арендную плату

Арендный доход от земли и зданий облагается окончательным налогом на доход в размере 10% от валовой суммы по Постановлению правительства № 34 от 2017 года. Валовая сумма означает всё, что арендатор платит за недвижимость, включая сборы за обслуживание, содержание и охрану, независимо от того, прописаны ли они в договоре аренды или в отдельном договоре. Арендатор, который является государственным органом, индонезийской компанией, постоянным представительством или другим налоговым агентом, названным в постановлении, удерживает налог и перечисляет его. В остальных случаях налог платит арендодатель. Гостиницы и аналогичные места проживания в это правило не входят. Если арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС, сверху может применяться НДС.

Перед подписанием

• Проверьте сертификат владельца в земельном управлении, как описано в статье о проверке земельного сертификата, и убедитесь, что ваш срок не выходит за срок собственного права владельца.
• Спросите, заложена ли земля, и если да, получите письменное согласие банка.
• Если земля является общим имуществом супругов, пусть договор подпишет и супруг или супруга владельца.
• Пропишите условия продления, порядок определения арендной платы на каждый новый срок, право на субаренду и то, кому принадлежит построенное вами здание. Если пункта нет, по умолчанию Гражданский кодекс позволяет убрать построенное вами за свой счёт и без ущерба для имущества.
• Пусть аренда остаётся арендой. Побочные соглашения, например доверенность на продажу, могут сделать её похожей на схему номинального владения, а закон признаёт такие схемы недействительными.