Menyewa tanah dan bangunan di Indonesia

Sewa memungkinkan Anda memakai tanah atau bangunan tanpa memegang hak atas tanahnya. Orang asing dan perusahaan dapat menyewa. Pemilik tetap memegang tanahnya, dan sebagian besar ketentuannya mengikuti kesepakatan kedua pihak.

Namun sewa tetap sebuah kontrak dengan pemilik, bukan hak atas tanah. Kekuatan sewa bergantung pada hak atas tanah milik pemilik, isi akta, dan langkah yang Anda ambil agar sewa itu terlihat oleh siapa pun yang kelak membeli tanahnya atau memberi pinjaman dengan jaminan tanah itu.

Apa kata hukum tentang sewa

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) mendefinisikan sewa sebagai persetujuan ketika satu pihak memberikan kepada pihak lain hak untuk menikmati suatu barang selama waktu tertentu dengan imbalan harga (Pasal 1548). Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960) menambahkan hak sewa untuk bangunan, yaitu hak untuk mendirikan bangunan di atas Hak Milik orang lain dengan imbalan uang sewa, yang dibayar sekaligus atau secara berkala, sebelum atau sesudah tanah dipakai. Hak ini dapat dipegang oleh warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, perusahaan Indonesia, dan perusahaan asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.

Sewa tertulis berakhir pada akhir masa sewanya tanpa pemberitahuan apa pun (Pasal 1570 KUH Perdata). Jika Anda tetap menempati tanah itu dan pemilik membiarkannya, timbul sewa baru menurut aturan sewa tidak tertulis, yang berlangsung sampai salah satu pihak memberi pemberitahuan (Pasal 1571 dan 1573). Itu posisi yang lemah bagi siapa pun yang telah membangun di atas tanah itu, sehingga syarat pembaruan perlu dicantumkan dalam akta.

Buatlah sewa dalam bentuk akta notaris. Akta otentik merupakan bukti sempurna tentang isinya di antara para pihak dan ahli warisnya (Pasal 1870 KUH Perdata).

Untuk tanah bersertifikat, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 memungkinkan pihak yang berkepentingan meminta kantor pertanahan mencatat sewa dalam daftar umum atau pada sertifikat (Pasal 90). Setelah dicatat, siapa pun yang memeriksa sertifikat sebelum membeli tanah itu atau memberi pinjaman dengan jaminan tanah itu akan melihat sewa Anda.

Jika pemilik menjual, meninggal, atau berutang

Penjualan tidak mengakhiri sewa yang sedang berjalan, kecuali sewa itu sendiri memperbolehkannya (Pasal 1576 KUH Perdata). Baca akta untuk mencari klausul yang memperbolehkan pemilik mengakhiri sewa saat terjadi penjualan.

Sewa tidak berakhir ketika salah satu pihak meninggal (Pasal 1575). Ahli waris pemilik menggantikan posisi pemilik, dan kesulitan praktisnya adalah membuat semua ahli waris menandatangani pembaruan atau persetujuan.

UU Hak Tanggungan (UU Nomor 4 Tahun 1996) memungkinkan bank mencantumkan janji dalam akta pemberian Hak Tanggungan bahwa pemilik tidak akan menyewakan properti, mengubah jangka waktu sewa, atau menerima uang sewa di muka tanpa persetujuan tertulis bank (Pasal 11). Jika tanahnya sudah dibebani Hak Tanggungan, minta persetujuan itu sebelum Anda membayar, atau posisi sewa Anda lemah jika bank melakukan eksekusi.

Sewa atau Hak Pakai

Untuk hunian, orang asing juga dapat memegang Hak Pakai, seperti dijelaskan dalam membeli properti sebagai orang asing. Perbandingan keduanya adalah sebagai berikut:

	Sewa	Hak Pakai
Apa itu	Kontrak dengan pemilik	Hak atas tanah yang terdaftar
Jangka waktu	Sesuai isi akta	Di atas Hak Milik, paling lama 30 tahun, lalu dengan akta baru
Bukti	Akta notaris, yang dapat dicatat pada sertifikat	Sertifikat tanah tersendiri
Hak Tanggungan	Tidak dapat dibebani	Dapat dibebani jika berjangka waktu tetap
Jika pemilik menjual	Tetap berlaku kecuali sewa menyatakan lain	Mengikat pemilik berikutnya setelah terdaftar

Perusahaan menghadapi pilihan yang sama. Perusahaan milik asing (PT PMA) dapat memegang Hak Guna Bangunan (HGB) untuk usahanya. Sewa menjaga modalnya tidak tertanam dalam tanah, tetapi membuat usahanya berdiri di atas hak atas tanah milik orang lain.

Menyewa di atas HGB di atas HPL

Sebagian tanah di kawasan industri dan area pelabuhan, serta tanah yang dikelola Otorita Ibu Kota Nusantara, berada di bawah Hak Pengelolaan (HPL) yang dipegang oleh badan pemerintah, badan usaha milik negara atau daerah, atau Badan Bank Tanah. HPL tidak dapat dijual atau dialihkan. Sebagai gantinya, pemegangnya menandatangani perjanjian pemanfaatan tanah dengan Anda, dan Anda dapat diberi HGB atau Hak Pakai di atas HPL itu dengan persetujuannya.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas HPL berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun dan diperbarui paling lama 30 tahun, masing-masing dengan persetujuan pemegang HPL. Ketika berakhir, tanahnya kembali kepada pemegang HPL. Perjanjian harus menetapkan besaran biaya, jangka waktu, syarat perpanjangan dan pembaruan, serta siapa yang memiliki tanah dan bangunan pada akhir masa itu. Setiap perbuatan hukum atas hak tersebut, termasuk pembebanan Hak Tanggungan, memerlukan rekomendasi pemegang HPL. Jika Anda menyewa bangunan dari pemegang HGB di atas tanah seperti itu, minta untuk melihat perjanjian tersebut. Lahan industri di dekat pelabuhan membahas kawasan industri.

Pajak atas sewa

Penghasilan dari sewa tanah dan bangunan dikenai pajak penghasilan final sebesar 10% dari jumlah bruto menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Bruto berarti segala sesuatu yang dibayar penyewa untuk properti itu, termasuk biaya layanan, pemeliharaan, dan keamanan, baik tercantum dalam sewa maupun dalam kontrak terpisah. Penyewa yang berupa badan pemerintah, perusahaan Indonesia, bentuk usaha tetap, atau pemotong pajak lain yang disebut dalam peraturan itu memotong pajaknya dan menyetorkannya. Dalam hal lain, pemilik yang membayarnya. Hotel dan akomodasi sejenis berada di luar aturan ini. Jika pemilik terdaftar sebagai pengusaha kena pajak, pajak pertambahan nilai (PPN) dapat dikenakan di atas pajak tersebut.

Sebelum Anda menandatangani

• Periksa sertifikat pemilik di kantor pertanahan, seperti diuraikan dalam cara memeriksa sertifikat tanah, dan pastikan jangka waktu sewa Anda tidak melampaui hak yang dipegang pemilik sendiri.
• Tanyakan apakah tanahnya dibebani Hak Tanggungan dan, jika ya, dapatkan persetujuan tertulis dari bank.
• Minta pasangan pemilik ikut menandatangani jika tanahnya merupakan harta bersama.
• Tuliskan syarat pembaruan, cara menetapkan uang sewa untuk setiap masa sewa baru, apakah Anda boleh menyewakan kembali, dan siapa yang memiliki bangunan yang Anda dirikan. Tanpa klausul, ketentuan dasar KUH Perdata adalah Anda boleh membongkar apa yang Anda bangun, dengan biaya sendiri dan tanpa merusak properti itu.
• Jaga agar sewa tetap sebuah sewa. Perjanjian sampingan seperti surat kuasa menjual dapat membuatnya tampak seperti pengaturan nominee, dan hukum menyatakan perjanjian semacam itu batal.