استئجار الأراضي والمباني في إندونيسيا

يتيح عقد الإيجار (sewa) لك استخدام أرض أو مبنى دون أن تحوز سند الملكية. ويستطيع الأجانب والشركات إبرامه. ويحتفظ المالك بالأرض، ومعظم الشروط هي ما يتفق عليه الطرفان.

ومع ذلك فهو عقد مع المالك، وليس حقًا على الأرض. وقوة الإيجار مرهونة بسند المالك وصياغة العقد والخطوات التي تتخذها لجعله ظاهرًا لكل من يشتري الأرض لاحقًا أو يقرض بضمانها.

ما يقوله القانون عن الإيجار

يعرّف القانون المدني الإيجار بأنه اتفاق يتيح فيه أحد الطرفين للآخر الانتفاع بشيء لمدة محددة مقابل ثمن (المادة 1548). ويضيف القانون الزراعي الأساسي (القانون رقم 5 لسنة 1960) حق استئجار الأرض للبناء (hak sewa untuk bangunan): وهو حق إقامة مبنى على التملك الحر لشخص آخر مقابل أجرة، تُدفع دفعة واحدة أو على أقساط، قبل استخدام الأرض أو بعده. ويجوز أن يحوزه الإندونيسيون والأجانب المقيمون في إندونيسيا والشركات الإندونيسية والشركات الأجنبية التي لها ممثل في إندونيسيا.

ينتهي الإيجار المكتوب في تاريخ انقضائه دون أي إخطار (المادة 1570 من القانون المدني). وإذا بقيت في الأرض وسمح لك المالك بذلك، ينشأ إيجار جديد بموجب قواعد الإيجار غير المكتوب، وهو يسري إلى أن يخطر أحد الطرفين الآخر بإنهائه (المادتان 1571 و1573). وهذا وضع ضعيف لكل من بنى على الأرض، ولذلك ينبغي إدراج شروط التجديد في العقد.

اجعل عقد الإيجار عقدًا موثّقًا لدى كاتب عدل. والعقد الرسمي حجة كاملة على مضمونه بين الطرفين وورثتهما (المادة 1870 من القانون المدني).

وبالنسبة إلى الأرض التي لها شهادة، تتيح اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021 لصاحب مصلحة أن يطلب من مكتب الأراضي قيد الإيجار في السجل العام أو على الشهادة (المادة 90). وبعد قيده، سيرى إيجارك كل من يفحص الشهادة قبل شراء الأرض أو الإقراض بضمانها.

إذا باع المالك أو توفي أو اقترض

البيع لا ينهي إيجارًا قائمًا ما لم يسمح عقد الإيجار نفسه بذلك (المادة 1576 من القانون المدني). فاقرأ العقد بحثًا عن أي بند يتيح للمالك إنهاءه عند البيع.

ولا ينتهي الإيجار بوفاة أي من الطرفين (المادة 1575). ويحل ورثة المالك محله، والمشكلة العملية هي حمل جميعهم على توقيع تجديد أو موافقة.

ويتيح قانون الرهن العقاري (القانون رقم 4 لسنة 1996) للبنك أن يكتب في عقد الرهن تعهدًا بأن المالك لن يؤجر العقار ولن يغيّر شرطًا في الإيجار ولن يتقاضى الأجرة مقدمًا دون موافقة البنك الكتابية (المادة 11). وإذا كانت الأرض مرهونة أصلًا، فاحصل على تلك الموافقة قبل أن تدفع، وإلا كان إيجارك في وضع ضعيف إذا باشر البنك تنفيذ الرهن.

الإيجار أم Hak Pakai

بالنسبة إلى المنزل، يستطيع الأجنبي أيضًا أن يحوز حق استخدام (Hak Pakai)، كما يشرح شراء عقار كأجنبي. والمقارنة بين الخيارين كما يلي:

	الإيجار (sewa)	Hak Pakai
ما هو	عقد مع المالك	حق مسجل على الأرض
المدة	ما ينص عليه العقد	على التملك الحر حتى 30 سنة، ثم عقد جديد
الإثبات	عقد موثّق لدى كاتب عدل، ويمكن قيده على الشهادة	شهادة أرض خاصة به
الرهن	لا يمكن رهنه	يمكن رهنه إذا كانت له مدة محددة
إذا باع المالك	يستمر ما لم ينص الإيجار على غير ذلك	يسري في مواجهة أي مالك لاحق بعد تسجيله

وتواجه الشركة الخيار نفسه. فالشركة المملوكة لأجانب (PT PMA) تستطيع أن تحوز حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB) لأعمالها. أما الإيجار فيُبقي رأس مالها خارج الأرض لكنه يترك نشاطها قائمًا على سند ملكية شخص آخر.

الإيجار على HGB فوق أرض HPL

بعض الأراضي في المناطق الصناعية ومناطق الموانئ، والأراضي التي تديرها هيئة العاصمة الجديدة، تقع تحت حق إدارة (Hak Pengelolaan, HPL) تحوزه جهة حكومية أو شركة مملوكة للدولة أو للإقليم أو وكالة بنك الأراضي. ولا يجوز بيع HPL أو نقله. وبدلًا من ذلك يوقّع الحامل معك اتفاق انتفاع بالأرض، ويمكن أن تُمنح HGB أو Hak Pakai فوق HPL بموافقته.

وبموجب اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021، يسري HGB القائم على HPL حتى 30 سنة، ويمكن تمديده حتى 20 سنة وتجديده حتى 30 سنة، وفي كل مرة بموافقة حامل HPL. وعندما ينتهي تعود الأرض إلى حامل HPL. ويجب أن يحدد الاتفاق الرسم والمدة وشروط التمديد والتجديد، ومن يملك الأرض والمباني في النهاية. وأي تصرف قانوني في الحق، ومنه الرهن، يحتاج إلى توصية من حامل HPL. وإذا استأجرت مبنى من حامل HGB على أرض كهذه، فاطلب الاطلاع على ذلك الاتفاق. ويتناول الأراضي الصناعية قرب الموانئ هذه المناطق.

الضريبة على الإيجار

يخضع إيجار الأراضي والمباني لضريبة دخل نهائية بنسبة 10% من المبلغ الإجمالي بموجب اللائحة الحكومية رقم 34 لسنة 2017. ويعني الإجمالي كل ما يدفعه المستأجر مقابل العقار، بما في ذلك رسوم الخدمة والصيانة والأمن، سواء ورد ذلك في عقد الإيجار أو في عقد منفصل. والمستأجر الذي هو جهة حكومية أو شركة إندونيسية أو منشأة دائمة أو إحدى جهات الاستقطاع الأخرى المسماة في اللائحة يقتطع الضريبة ويسددها. وفيما عدا ذلك يدفعها المؤجر. أما الفنادق وما شابهها من أماكن الإقامة فتقع خارج هذه القاعدة. وإذا كان المؤجر مسجلًا في ضريبة القيمة المضافة، فقد تُطبق عليها ضريبة القيمة المضافة فوق ذلك.

قبل أن توقّع

• افحص شهادة المالك لدى مكتب الأراضي، كما يرد في كيف تفحص شهادة أرض، وتأكد من أن مدتك لا تتجاوز مدة حق المالك نفسه.
• اسأل هل الأرض مرهونة، وإن كانت كذلك فاحصل على موافقة البنك الكتابية.
• اطلب أن يوقّع زوج المالك أو زوجته أيضًا إذا كانت الأرض مالًا زوجيًا.
• اكتب شروط التجديد، وكيف تُحدَّد الأجرة لكل مدة جديدة، وهل يجوز لك التأجير من الباطن، ومن يملك أي مبنى تقيمه. وإذا لم يوجد بند، فالأصل في القانون المدني أن لك إزالة ما بنيته، على نفقتك ودون إلحاق ضرر بالعقار.
• أبقِ الإيجار إيجارًا. فالصفقات الجانبية مثل توكيل بالبيع قد تجعله يبدو ترتيب ملكية اسمية، والقانون يبطل هذه الترتيبات.