Land und Gebäude in Indonesien mieten

Ein Mietvertrag (sewa) erlaubt es Ihnen, Land oder ein Gebäude zu nutzen, ohne den Landtitel zu halten. Auch Ausländer und Unternehmen können einen abschließen. Das Land bleibt beim Eigentümer, und die meisten Bedingungen sind Verhandlungssache zwischen beiden Seiten.

Er bleibt trotzdem ein Vertrag mit dem Eigentümer und kein Landrecht. Wie viel ein Mietvertrag wert ist, hängt vom Titel des Eigentümers ab, vom Wortlaut der Urkunde und von den Schritten, die Sie unternehmen, um ihn für jeden sichtbar zu machen, der das Land später kauft oder einen Kredit darauf vergibt.

Was das Gesetz zur Miete sagt

Das Zivilgesetzbuch definiert die Miete als Vereinbarung, in der eine Seite der anderen für eine bestimmte Zeit gegen einen Preis die Nutzung einer Sache überlässt (Artikel 1548). Das Agrargrundgesetz (Gesetz Nr. 5 von 1960) fügt ein Recht hinzu, Land zum Bauen zu mieten (hak sewa untuk bangunan): das Recht, auf dem Volleigentum eines anderen ein Gebäude zu errichten, gegen eine Miete, die auf einmal oder in Raten gezahlt wird, vor oder nach der Nutzung des Landes. Es kann von Indonesiern, in Indonesien ansässigen Ausländern, indonesischen Unternehmen und ausländischen Unternehmen mit einem Vertreter in Indonesien gehalten werden.

Ein schriftlicher Mietvertrag endet am Ablaufdatum ohne jede Kündigung (Artikel 1570 des Zivilgesetzbuchs). Bleiben Sie weiter auf dem Land und lässt der Eigentümer das zu, entsteht nach den Regeln für Mietverhältnisse ohne schriftlichen Vertrag ein neues Mietverhältnis, das läuft, bis eine Seite kündigt (Artikel 1571 und 1573). Das ist eine schwache Stellung für jeden, der auf dem Land gebaut hat, deshalb gehören die Verlängerungsbedingungen in die Urkunde.

Lassen Sie den Mietvertrag als notarielle Urkunde errichten. Eine öffentliche Urkunde erbringt vollen Beweis für ihren Inhalt zwischen den Parteien und ihren Erben (Artikel 1870 des Zivilgesetzbuchs).

Bei Land mit Zertifikat erlaubt die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 einem Beteiligten, beim Landamt zu beantragen, dass ein Mietvertrag im öffentlichen Register oder auf dem Zertifikat vermerkt wird (Artikel 90). Ist er vermerkt, sieht jeder, der das Zertifikat vor dem Kauf des Landes oder vor der Vergabe eines Kredits darauf prüft, Ihren Mietvertrag.

Wenn der Eigentümer verkauft, stirbt oder einen Kredit aufnimmt

Ein Verkauf beendet einen bestehenden Mietvertrag nicht, es sei denn, der Mietvertrag selbst sah das vor (Artikel 1576 des Zivilgesetzbuchs). Suchen Sie in der Urkunde nach einer Klausel, die dem Eigentümer erlaubt, ihn bei einem Verkauf zu beenden.

Ein Mietvertrag endet nicht mit dem Tod einer der beiden Seiten (Artikel 1575). Die Erben des Eigentümers treten an dessen Stelle, und die praktische Schwierigkeit besteht darin, alle zur Unterschrift unter eine Verlängerung oder Zustimmung zu bewegen.

Das Hypothekengesetz (Gesetz Nr. 4 von 1996) erlaubt einer Bank, in die Hypothekenurkunde ein Versprechen aufzunehmen, dass der Eigentümer das Grundstück nicht vermietet, keine Mietbedingung ändert und keine Miete im Voraus annimmt, ohne dass die Bank schriftlich zustimmt (Artikel 11). Ist das Land bereits mit einer Hypothek belastet, holen Sie diese Zustimmung ein, bevor Sie zahlen, sonst steht Ihr Mietvertrag auf schwachen Füßen, wenn die Bank vollstreckt.

Miete oder Hak Pakai

Für ein Eigenheim kann ein Ausländer auch ein Nutzungsrecht (Hak Pakai) halten, wie der Artikel über den Immobilienkauf als Ausländer erklärt. Der Vergleich der beiden sieht so aus:

	Miete (sewa)	Hak Pakai
Was es ist	Ein Vertrag mit dem Eigentümer	Ein eingetragenes Landrecht
Laufzeit	Was die Urkunde sagt	Auf Volleigentum bis zu 30 Jahre, danach eine neue Urkunde
Nachweis	Eine notarielle Urkunde, die auf dem Zertifikat vermerkt werden kann	Ein eigenes Landzertifikat
Hypothek	Kann nicht damit belastet werden	Kann damit belastet werden, wenn es eine feste Laufzeit hat
Wenn der Eigentümer verkauft	Läuft weiter, sofern der Mietvertrag nichts anderes sagt	Bindet jeden späteren Eigentümer, sobald es eingetragen ist

Ein Unternehmen steht vor derselben Wahl. Ein Unternehmen in ausländischem Besitz (PT PMA) kann für seinen Geschäftsbetrieb ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB) halten. Bei der Miete ist kein Kapital im Land gebunden, doch das Geschäft steht auf dem Titel eines anderen.

Miete bei einem HGB auf HPL

Manches Land in Industrieparks und Hafengebieten sowie Land, das die Behörde der neuen Hauptstadt verwaltet, steht unter einem Bewirtschaftungsrecht (Hak Pengelolaan, HPL), das eine Regierungsstelle, ein staatliches oder regionales Unternehmen oder die Landbank-Behörde hält. Ein HPL kann weder verkauft noch übertragen werden. Stattdessen schließt der Inhaber mit Ihnen eine Landnutzungsvereinbarung, und mit seiner Zustimmung kann Ihnen auf dem HPL ein HGB oder ein Hak Pakai gewährt werden.

Nach der Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 hat ein HGB auf HPL eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren, kann um bis zu 20 Jahre verlängert und um bis zu 30 Jahre erneuert werden, jeweils mit Zustimmung des HPL-Inhabers. Wenn es endet, fällt das Land an den HPL-Inhaber zurück. Die Vereinbarung muss die Gebühr, die Laufzeit, die Bedingungen für Verlängerung und Erneuerung festlegen und regeln, wem Land und Gebäude am Ende gehören. Jede Rechtshandlung über das Recht, eine Hypothek eingeschlossen, braucht die Empfehlung des HPL-Inhabers. Mieten Sie ein Gebäude von einem HGB-Inhaber auf solchem Land, lassen Sie sich diese Vereinbarung zeigen. Industrie- und Lagerflächen in der Nähe der Häfen Kalimantans behandelt die Industrieparks.

Steuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen aus Land und Gebäuden unterliegen nach der Regierungsverordnung Nr. 34 von 2017 einer abgeltenden Einkommensteuer von 10 % des Bruttobetrags. Brutto heißt alles, was der Mieter für die Immobilie zahlt, einschließlich der Gebühren für Service, Instandhaltung und Sicherheit, ob sie nun im Mietvertrag stehen oder in einem gesonderten Vertrag. Ist der Mieter eine Regierungsstelle, ein indonesisches Unternehmen, eine Betriebsstätte oder eine der anderen in der Verordnung genannten zum Steuerabzug verpflichteten Stellen, behält er die Steuer ein und führt sie ab. Andernfalls zahlt sie der Vermieter. Hotels und ähnliche Beherbergungsbetriebe fallen nicht unter diese Regel. Ist der Vermieter für die Mehrwertsteuer registriert, kann zusätzlich Mehrwertsteuer anfallen.

Vor der Unterschrift

• Prüfen Sie das Zertifikat des Eigentümers beim Landamt, wie in So prüfen Sie ein Landzertifikat beschrieben, und achten Sie darauf, dass Ihre Laufzeit das eigene Recht des Eigentümers nicht überdauert.
• Fragen Sie, ob das Land mit einer Hypothek belastet ist, und holen Sie in diesem Fall die schriftliche Zustimmung der Bank ein.
• Lassen Sie auch den Ehepartner des Eigentümers unterschreiben, wenn das Land gemeinsames Ehevermögen ist.
• Regeln Sie in der Urkunde die Verlängerungsbedingungen, die Festsetzung der Miete für jede neue Laufzeit, die Untervermietung und das Eigentum an einem Gebäude, das Sie errichten. Ohne eine Klausel gilt nach dem Zivilgesetzbuch als Grundregel, dass Sie das Gebaute auf eigene Kosten und ohne Schaden am Grundstück wieder entfernen dürfen.
• Lassen Sie die Miete eine Miete bleiben. Nebenabreden wie eine Vollmacht zum Verkauf können sie wie eine Nominee-Vereinbarung aussehen lassen, und das Gesetz erklärt solche für nichtig.