印尼的土地與建築物租賃

租賃（sewa）讓您不必持有產權，也能使用土地或建築物。外國人與公司都可以承租。土地仍歸所有人，大部分條款由雙方自行約定。

但它終究是與所有人訂立的契約，而不是土地權利。租約的可靠程度，取決於所有人的產權、契據的措辭，以及您採取了哪些步驟，讓日後購買該土地或以該土地為擔保放款的人，看得到這份租約。

法律對租賃的規定

《民法典》將租賃定義為：一方在一定期間內，讓另一方使用某物，並收取一筆價金作為對價的協議（第 1548 條）。《土地基本法》（1960 年第 5 號法律）另有一項租用土地建築的權利（hak sewa untuk bangunan）：也就是以租金為代價，在他人的永久產權土地上興建建築物的權利，租金可以一次付清或分期支付，付款時間可在使用土地之前或之後。這項權利可由印尼人、在印尼有住所的外國人、印尼公司，以及在印尼設有代表的外國公司持有。

書面租約到期時自動終止，無須任何通知（《民法典》第 1570 條）。若您繼續留下，而所有人也容許，就會依非書面租約的規則成立一份新租約，這種租約持續到任一方發出通知為止（第 1571 條與第 1573 條）。對在土地上蓋了建築的人來說，這是脆弱的處境，所以續約條件應該寫進契據。

租約應以公證契據訂立。公證契據對雙方當事人及其繼承人而言，就其內容具有完全的證明力（《民法典》第 1870 條）。

對於已有證書的土地，2021 年第 18 號政府規章允許利害關係人請求土地局，把租約記載於公開登記簿或證書上（第 90 條）。一旦記載，之後任何在購買該土地或以該土地為擔保放款之前查核證書的人，都會看到您的租約。

所有人出售、過世或借款時

出售土地並不會終止既有的租約，除非租約本身已允許這種情況（《民法典》第 1576 條）。請讀一讀契據，看有沒有任何條款讓所有人在出售時終止租約。

任何一方過世，都不會使租約終止（第 1575 條）。所有人的繼承人會取代所有人的地位，而實務上的麻煩，在於要讓所有繼承人都簽署續約或同意書。

《抵押權法》（1996 年第 4 號法律）允許銀行在抵押契據中寫入一項承諾：未經銀行書面同意，所有人不得出租該不動產、變更租約條款或預收租金（第 11 條）。若土地已經設定抵押，請在付款之前取得這份同意，否則一旦銀行執行抵押權，您的租約將處於不利的處境。

租賃或 Hak Pakai

就住宅而言，外國人也可以持有使用權（Hak Pakai），詳見外國人購買不動產一文。兩者比較如下：

	租賃（sewa）	Hak Pakai
性質	與所有人訂立的契約	已登記的土地權利
期限	依契據所載	設在永久產權土地上時，最長 30 年，之後須另訂新契據
證明文件	公證契據，可記載於證書上	自己的土地證書
抵押	不能設定抵押	有固定期限時可以設定抵押
所有人出售時	繼續有效，除非租約另有約定	一經登記，對日後任何所有人都有約束力

公司也面臨同樣的選擇。外資公司（PT PMA）可為其業務持有建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）。租賃能讓資本不被土地綁住，但業務就建立在別人的產權之上。

HGB 設於 HPL 之上的租賃

工業區與港口地區的部分土地，以及由新首都管理局管理的土地，屬於管理權（Hak Pengelolaan, HPL）之下，由政府機關、國營或地方企業，或土地銀行署持有。HPL 不能出售或轉讓。持有人改為與您簽訂土地利用協議，經其核准後，您可在 HPL 之上取得 HGB 或 Hak Pakai。

依 2021 年第 18 號政府規章，設於 HPL 之上的 HGB 期限最長 30 年，可延長最多 20 年，並更新最多 30 年，每次都須經 HPL 持有人核准。期限屆滿後，土地歸還 HPL 持有人。協議必須載明費用、期限、延長與更新條件，以及期末時土地與建築物歸誰所有。對該權利所做的任何法律行為，包括設定抵押，都需要 HPL 持有人的推薦。若您向這類土地上的 HGB 持有人承租建築物，請要求查看該協議。港口周邊的工業用地一文涵蓋工業區的情形。

租金的稅

依 2017 年第 34 號政府規章，土地與建築物的租金收入，須按總額課徵 10% 的最終所得稅。總額指承租人為該不動產所付的一切費用，包括服務、維護與保全費用，無論這些費用寫在租約中，還是另訂契約。承租人若是政府機關、印尼公司、常設機構，或該規章所列的其他扣繳義務人，須扣下這筆稅款並代為繳納；否則由出租人自行繳納。飯店及類似住宿不適用這項規定。若出租人已登記為加值稅（VAT）納稅人，另可能加徵加值稅。

簽約之前

• 依照如何查核土地證書的做法，到土地局查核所有人的證書，並確認您的租期不會超過所有人自己權利的期限。
• 詢問土地是否設有抵押；若有，要取得銀行的書面同意。
• 若土地屬於夫妻財產，也要請所有人的配偶簽名。
• 把續約條件、每個新租期的租金如何訂定、能否轉租，以及您所興建的建築物歸誰所有，都寫進去。若沒有相關條款，《民法典》的預設規則是：您可以自費拆除自己蓋的東西，但不能損壞該不動產。
• 讓租賃就只是租賃。像出售土地的授權委託書這類附帶安排，會讓它看起來像借名安排，而法律規定這類安排無效。