在努山塔拉周邊購買土地：先查核什麼

努山塔拉周邊的土地，常借首都的名氣來行銷。首都的發展速度，請見關於努山塔拉的文章。無論如何，這塊地本身都必須通過適用於加里曼丹任何土地的查核，另外還有一組只適用於首都範圍的管制。

最重要的管制很簡單。在該範圍內，無論土地是否已有產權，出售都需要先取得努山塔拉首都管理局（Otorita Ibu Kota Nusantara）局長的事前核准。沒有這項核准，官員不得製作契據，過戶也無法登記在您名下。

首都規定的適用範圍

關於國家首都的 2022 年第 3 號法律（經 2023 年第 21 號法律修正），將首都的範圍訂為陸地約 252,660 公頃、海域 69,769 公頃，涵蓋東加里曼丹 Penajam Paser Utara 縣與 Kutai Kartanegara 縣的部分地區。南面與 Balikpapan 灣及 Balikpapan 市接壤，東面臨望加錫海峽。陸地分為約 56,159 公頃的首都區（包括核心政府區），以及約 196,501 公頃的發展區。

所以，以鄰近首都為賣點的土地，很可能就在首都範圍內。取得這塊地的座標，並對照界線與空間規劃：關於首都國家戰略區域 2022 至 2042 年空間規劃的 2022 年第 64 號總統規章，以及由管理局局長以規章訂定的詳細空間規劃（Rencana Detail Tata Ruang, RDTR）。自 2023 年修正案起，首都範圍內每一塊土地的使用，都必須遵循這些規劃，而這些規劃可隨首都需求的變化予以檢討。

出售須經管理局核准

關於首都土地徵收與土地管理的 2022 年第 65 號總統規章，對土地轉讓實施管制，以遏止過度與投機性的交易。這項管制涵蓋首都戰略區域內已登記與未登記的土地，以及買賣可能採取的每一種形式：土地契據官（PPAT）製作的契據、經公證的預備買賣協議（perjanjian pengikatan jual beli, PPJB）、經公證人認證或登錄的私人買賣信函，以及任何其他私人買賣信函。

每一筆買賣都須先取得管理局局長的核准。PPAT、公證人、區長（camat）與村長，必須在核准取得後，才能製作契據或信函。這落實了 2022 年第 3 號法律第 16 條，該條規定首都內的每一次土地權利移轉，都需要這項核准。管理局對首都內的土地也享有優先購買權。未登記的土地仍可辦理登記，但若在首都範圍劃定之後曾易主，登記也需要管理局的核准。

管理局管理的土地

首都本身的土地有兩個來源：釋出森林區域，以及土地徵收。供政府使用的土地，成為國有財產，以使用權（Hak Pakai）持有。其餘的成為管理局的財產，管理局對其持有管理權（Hak Pengelolaan, HPL）。HPL 不能出售。投資人與管理局簽訂土地利用協議，即可在 HPL 之上取得建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）、耕作權（Hak Guna Usaha, HGU）或 Hak Pakai，期限依法律規定。

2023 年第 21 號法律也承認首都內的居民土地：永久產權與其他已登記的產權，以及依土地法有權持有之人所持有的土地。所有人保有這些產權，但管理局可以為配合規劃而重新安排土地：對未使用的土地，可透過徵收、直接購買或遷移；對使用中的土地，則透過土地重劃。首都內的一塊地，可能被徵收供某項計畫使用，或在土地重劃中被重新劃分。

信函、森林與舊有特許區

若首都附近的一塊地，是憑村或區的土地信函（Surat Keterangan Tanah, SKT）而不是證書出售，請把它視為有待檢驗的主張，而不是產權。依 2021 年第 18 號政府規章，自 2026 年 2 月 2 日起，個人持有的原習慣法土地的舊書面證據，不再證明權利，只作為登記時的參考線索。在首都範圍內，憑信函出售也需要管理局核准，登記在首都範圍劃定後曾易主的土地，同樣需要核准。未登記土地一文說明信函如何運作。

接下來是森林區域狀態。2022 年第 65 號總統規章規定，可為首都本身的用途，釋出首都戰略區域內的森林區域，並指出釋出時必須尊重居民土地、個人權利與習慣法集體權利。若有人占用該處森林區域內的土地，管理局會在林業部協助下處理。賣方的信函改變不了其中任何一點。界線之外適用一般規定，而土地局通常不會為已劃定森林區域內的土地核發證書，直到它被釋出為止。查核森林區域狀態一文說明做法。

也要查核這塊地現在或過去，是否被木材或人工林特許區涵蓋。特許區設在國有森林上，因此位於特許區範圍內的土地信函，不太可能成為證書；而特許區已到期的土地，在地圖上仍可能屬於森林。

付款之前

• 取得這塊地的座標，確認它是否位於首都界線之內，以及空間規劃在當地容許什麼。
• 在界線之內，除非已拿到管理局的移轉核准，否則不要簽署契據、PPJB 或信函，也不要付訂金。
• 只購買已有證書的土地，並依如何查核土地證書的做法，透過 PPAT 到土地局查核，且土地圖面要與實地相符。
• 查看森林區域地圖與覆蓋這塊地的任何特許區，並詢問它是否落在首都的徵收或重劃計畫之內。
• 向村長與鄰居詢問，還有誰主張這塊土地的權利，包括習慣法社區。