新首都努山塔拉（Nusantara）：改變了什麼，沒改變什麼

努山塔拉（Nusantara）是印尼正在東加里曼丹興建的新國家首都。它為該省帶來了新道路、政府大樓和大量關注。它還沒有讓政府遷入，也沒有改變該省經濟賴以運轉的基礎。

對投資人而言，有三件事比新聞標題更重要：法律目前怎麼規定、實際花了多少錢，以及首都區內及周邊適用哪些土地規則。

位置在哪，由誰管理

首都區涵蓋東加里曼丹兩個縣的部分地區，也就是 Penajam Paser Utara 和 Kutai Kartanegara，位於 Balikpapan 與 Samarinda 之間。核心政府區位於 Penajam Paser Utara 的 Sepaku。法律依據是關於國家首都的 2022 年第 3 號法律，經 2023 年第 21 號法律修訂。

這個地區不像一般的縣那樣治理。它由努山塔拉首都管理局（Otorita Ibu Kota Nusantara）管轄，這是一個具部長級位階的中央政府機構，首長由總統任命。管理局以特別地方政府的身分管理該地區，因此扮演著其他地方由縣政府扮演的角色。

在法律上，首都還沒有遷移。2022 年第 3 號法律規定，要等總統為此頒布命令，遷都才會生效。到 2025 年年中，這項命令尚未頒布，當時國會議員仍在催促總統頒布，而在命令發布之前，雅加達在法律上仍是首都。在倚賴任何日期之前，請先確認最新狀況。

2025 年判決後的土地權利

2023 年第 21 號法律向首都的投資人提供了異常長的土地權利。耕作權（Hak Guna Usaha, HGU）最長可達 95 年，建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）或使用權（Hak Pakai）最長可達 80 年。每種權利之後還可以再取得一個同樣長度的週期，使 HGU 最長可達 190 年。

2025 年 11 月，憲法法院在第 185/PUU-XXII/2024 號判決中，宣告兩個週期的制度違憲。首都的 HGB 和 Hak Pakai 現在最長 30 年，延長最長 20 年、續期最長 30 年，續期須視評估結果而定。土地部長表示，HGU 必須回到全國性的上限，也就是首次授予最長 35 年，延長最長 25 年，續期最長 35 年。

由此可得到兩個教訓。大約 2 年間，期限改了兩次，所以要查看簽約當天有效的規定。而且每一次延長或續期，都是日後由某人做出的決定，而不是您今天就握有的權利。印尼土地權利指南說明了這些產權在首都以外是如何運作的。

預算與 2028 年目標

核心政府大樓的經費來自國家預算，而這筆預算已被削減。2025 年第 1 號總統指令要求全政府縮減支出，管理局 2025 年的預算因此被削減。管理局 2026 年獲得約 6.3 兆印尼盾，而它原本要求的金額還要多出約 16 兆印尼盾。2026 年 3 月，政府計畫再進行一輪節省支出，不過管理局表示，其多年期計畫仍會繼續。整個 2025 年至 2029 年期間，政府編列了 48.8 兆印尼盾。

更新政府 2025 年工作計畫的 2025 年第 79 號總統規章，設定了在 2028 年讓努山塔拉成為政治首都的目標。背後的指標相當有限：核心區開發 800 至 850 公頃，辦公大樓建設進度達 20%、住宅達 50%，基礎建設完成一半，並派駐約 1,700 至 4,100 名公務員。管理局公開的目標，是在 2028 年前完成國會和法院的大樓。那是一個有幾千名官員在運作的政府辦公區，還稱不上是一座城市。

對 Balikpapan 與 Samarinda 的意義

Balikpapan 是離首都最近、擁有大型機場和海港的城市，因此前往首都的承包商、供應商、官員和訪客都會經過這裡。位於 Mahakam 河畔的省會 Samarinda，則由加里曼丹第一條收費公路與 Balikpapan 相連。

首都帶來的是邊際需求。需求有多少，取決於建設的速度，以及實際有多少人遷入，而這兩者都取決於國家預算。就這兩座城市的房地產而言，要先看較早就存在的驅動因素：石油與天然氣、煤炭、港口和貿易。首都只是額外的一項，而且並不確定。Balikpapan 市場一文對該市有更詳細的說明。

在首都附近投機為何有風險

抱著土地會升值的期望，在首都附近買地，等於把好幾種風險疊在一起。

• 在首都區內，能蓋什麼要依首都的空間規劃（2022 年第 64 號總統規章），而不是賣方的說法。
• 首都附近許多地塊只憑村或區開立的信函持有，沒有登記證書，而且兩封信函可能涵蓋同一塊地。
• 當地社區在這一帶有尚未解決的土地爭議。Sepaku 的 Balik 社區表示，特許區占用了習慣法土地，位於首都區內的 Telemow 村居民，也有自己的土地衝突。
• 時程取決於已經被削減的預算，以及到 2025 年年中仍未頒布的命令。

在首都附近購買之前

把首都附近的地塊，當成任何一筆土地交易來處理，只是要多做幾項查核。對照首都的邊界和空間規劃，確認它位於何處，並向土地局詢問，是否有任何徵收、凍結或轉讓管制適用於它。只買有登記證書、且證書上的地塊與實地地圖相符的土地，付款之前，還要對照森林區域地圖查核。問清楚誰住在這塊土地上或使用它，以及是否有人依習慣法主張過權利。

依地塊今天的狀況定價，不要依首都可能帶來的好處定價。努山塔拉周邊土地的查核清單逐項說明了這些查核。