新首都ヌサンタラ：変えるものと、変えないもの

ヌサンタラは、インドネシアが東カリマンタン州に建設している新しい国家首都です。新しい道路や政府庁舎をもたらし、この州への注目も大きく高めました。ただ、政府はまだ移転しておらず、州経済を支えているものも変わっていません。

投資家にとっては、見出しよりも大事なことが3つあります。今日の法律が何を定めているか、実際にどれだけの資金が使われているか、首都区域の内外でどの土地の規則が適用されるかです。

所在地と運営主体

首都区域は、バリクパパンとサマリンダの間にある、東カリマンタン州の2つの県、ペナジャム・パセル・ウタラ県（Penajam Paser Utara）とクタイ・カルタネガラ県（Kutai Kartanegara）の一部にまたがっています。中核となる政府地区は、ペナジャム・パセル・ウタラ県のセパク（Sepaku）にあります。法的な根拠は、国家首都に関する2022年法律第3号で、2023年法律第21号によって改正されました。

この区域は、通常の県のようには運営されていません。統治しているのは、ヌサンタラ首都庁（Otorita Ibu Kota Nusantara）で、大臣級の中央政府機関であり、長は大統領が任命します。同庁はこの区域を特別地方政府として運営しており、ほかの地域では県政府が果たす役割を担っています。

法的には、首都はまだ移転していません。2022年法律第3号は、大統領が移転に関する大統領決定を出して初めて、移転が効力を持つと定めています。国会議員がまだその発出を求めていた2025年半ばの時点で、決定は出されておらず、法律上は、それが出されるまでジャカルタが首都のままです。特定の日付を当てにする前に、現状を確認してください。

2025年の判決後の土地の権利

2023年法律第21号は、首都の投資家に、異例に長い土地の権利を提示しました。事業権（Hak Guna Usaha、HGU）は最長95年、建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）や使用権（Hak Pakai）は最長80年まで認められました。その後、それぞれに同じ長さの第2サイクルを付与でき、HGUでは190年に達しえました。

2025年11月、憲法裁判所は判決185/PUU-XXII/2024で、この2サイクルの仕組みを違憲と判断し、無効としました。首都のHGBとHak Pakaiの期間は、現在、最長30年で、延長は最長20年、更新は最長30年であり、更新は評価に左右されます。土地大臣は、HGUは全国の上限に戻る必要があると述べました。全国の上限では、最初の付与が最長35年、延長が最長25年、更新が最長35年です。

ここから2つの教訓が得られます。条件は約2年の間に2回変わったため、署名する日に有効な規則を確認してください。そして、延長や更新はすべて、後で誰かが下す決定であり、現在保有している権利ではありません。首都の外でこれらの権利がどう機能するかは、インドネシアの土地の権利のガイドで解説されています。

予算と2028年の目標

中核となる政府庁舎は国家予算でまかなわれており、その予算は削減されてきました。2025年大統領指示第1号が政府全体の支出削減を命じ、首都庁の2025年予算も削られました。2026年について、首都庁は約16兆ルピアの追加を求めましたが、受け取ったのは約6.3兆ルピアでした。2026年3月には、政府がさらなる節約を計画しましたが、首都庁は、複数年にわたる事業は継続すると述べました。2025年から2029年の全期間について、政府は48.8兆ルピアを確保しています。

政府の2025年作業計画を更新した2025年大統領規則第79号は、2028年にヌサンタラを政治の首都にするという目標を掲げています。その裏付けとなる目標は控えめです。中核地区の800から850ヘクタールの開発、事務所の建設進捗20%と住宅の建設進捗50%、基本インフラの半分の整備、約1,700から4,100人の公務員の配置です。首都庁が掲げる目標は、国会と裁判所の庁舎を2028年までに完成させることです。これは、数千人の職員を抱えて機能する政府地区であって、まだ都市ではありません。

バリクパパンとサマリンダにとっての意味

バリクパパンは、大きな空港と海港を備えた最寄りの都市であるため、首都に向かう請負業者、納入業者、官僚、訪問者はこの街を通ります。マハカム川に面した州都サマリンダは、カリマンタン初の有料道路でバリクパパンと結ばれています。

首都は、需要を小幅に押し上げます。その大きさは、建設の進み具合と、実際に移る人の数に左右され、どちらも国家予算に左右されます。どちらの都市の不動産でも、まず従来からの要因、つまり石油・ガス、石炭、港湾、貿易を見てください。首都は上乗せ要因であり、不確かなものです。バリクパパンについては、バリクパパンの市場に関する記事でより詳しく扱われています。

周辺での投機が危うい理由

値上がりを期待して首都周辺の土地を買うことは、複数のリスクを重ねて抱えることになります。

• 首都区域内で建てられるものは、売り手の説明ではなく、首都の空間計画（2022年大統領規則第64号）に従います。
• 首都周辺の区画の多くは、登録された権利証書ではなく、村または郡の土地書類だけで保有されており、同じ区画に2通の書類が出ていることもあります。
• この地域では、地元の共同体が未解決の土地紛争を抱えています。セパクのバリク（Balik）の共同体は、コンセッションによって慣習地が奪われたと訴えており、首都区域内のテレモウ村（Telemow）の住民も、独自の農地紛争を抱えています。
• スケジュールは、すでに削減された予算と、2025年半ばの時点で出されていなかった大統領決定に左右されます。

首都周辺で購入する前に

首都周辺の区画は、ほかの土地取引と同じように扱い、そのうえで確認を追加してください。その区画が、首都の境界と空間計画のどこにあるかを確認し、用地取得、凍結、譲渡規制のいずれかが適用されていないかを土地事務所に尋ねてください。購入するのは、登録された権利証書があり、区画が現地の地図と一致している土地だけにし、代金を支払う前に森林区域地図と照らし合わせてください。誰がその土地に住み、または利用しているか、慣習法に基づいて権利を主張した人がいないかも尋ねてください。

区画の価格は、首都がもたらすかもしれないものではなく、現在の姿で決めてください。これらの確認事項は、ヌサンタラ周辺の土地のチェックリストで一つずつ取り上げられています。