Nusantara, ibu kota baru: apa yang berubah dan apa yang tidak

Nusantara adalah ibu kota negara baru yang sedang dibangun Indonesia di Kalimantan Timur. Proyek ini membawa jalan baru, gedung pemerintah, dan banyak perhatian ke provinsi tersebut. Pemerintah belum pindah ke sana, dan proyek ini belum mengubah apa yang menggerakkan ekonomi provinsi.

Bagi investor, tiga hal lebih penting daripada berita utama: apa kata hukum hari ini, berapa uang yang sebenarnya dibelanjakan, dan aturan tanah mana yang berlaku di dalam dan di sekitar kawasan ibu kota.

Letaknya dan siapa yang mengelolanya

Kawasan ibu kota mencakup sebagian dari dua kabupaten di Kalimantan Timur, yaitu Penajam Paser Utara dan Kutai Kartanegara, di antara Balikpapan dan Samarinda. Zona inti pemerintahan berada di Sepaku, Penajam Paser Utara. Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara, yang diubah dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023.

Kawasan ini tidak dikelola seperti kabupaten biasa. Pengelolanya adalah Otorita Ibu Kota Nusantara, lembaga pemerintah pusat setingkat menteri yang kepalanya diangkat oleh presiden. Otorita menjalankan kawasan itu sebagai pemerintahan daerah khusus, sehingga perannya sama dengan peran pemerintah kabupaten di tempat lain.

Secara hukum, ibu kota belum pindah. Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 menetapkan bahwa perpindahan baru berlaku ketika presiden menerbitkan keputusan presiden tentang hal itu. Belum ada keputusan semacam itu hingga pertengahan 2025, ketika anggota DPR masih mendesaknya, dan Jakarta tetap menjadi ibu kota menurut hukum sampai keputusan itu terbit. Periksa posisi terkini sebelum Anda mengandalkan tanggal apa pun.

Hak atas tanah setelah putusan 2025

Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 menawarkan hak atas tanah yang luar biasa panjang bagi investor di ibu kota. Hak Guna Usaha (HGU) dapat berlaku hingga 95 tahun, dan Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai hingga 80 tahun. Masing-masing kemudian dapat memperoleh siklus kedua dengan lama yang sama, sehingga HGU dapat mencapai 190 tahun.

Pada November 2025, Mahkamah Konstitusi membatalkan skema dua siklus itu dalam putusan Nomor 185/PUU-XXII/2024. HGB dan Hak Pakai di ibu kota kini berlaku hingga 30 tahun, dengan perpanjangan hingga 20 tahun dan pembaruan hingga 30 tahun, dan pembaruan bergantung pada evaluasi. Menteri ATR/BPN menyatakan HGU harus kembali ke batas nasional, yang mengizinkan pemberian awal hingga 35 tahun, perpanjangan hingga 25 tahun, dan pembaruan hingga 35 tahun.

Ada dua pelajaran. Ketentuannya berubah dua kali dalam sekitar dua tahun, jadi periksa aturan yang berlaku pada hari Anda menandatangani. Dan setiap perpanjangan atau pembaruan adalah keputusan yang diambil seseorang di kemudian hari, bukan hak yang Anda pegang hari ini. Panduan hak atas tanah di Indonesia menjelaskan cara kerja hak-hak ini di luar ibu kota.

Anggaran dan target 2028

Gedung-gedung inti pemerintahan dibiayai dari anggaran negara, dan anggaran itu telah dipangkas. Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 2025 memerintahkan pemangkasan belanja di seluruh pemerintahan, dan anggaran otorita untuk 2025 dikurangi. Untuk 2026, otorita menerima sekitar Rp6,3 triliun, setelah meminta sekitar Rp16 triliun lebih banyak. Pada Maret 2026, pemerintah merencanakan satu putaran penghematan lagi, meskipun otorita menyatakan proyek-proyek tahun jamaknya akan dilanjutkan. Untuk seluruh periode 2025 hingga 2029, pemerintah telah mengalokasikan Rp48,8 triliun.

Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2025, yang memperbarui Rencana Kerja Pemerintah 2025, menetapkan tujuan menjadikan Nusantara ibu kota politik pada 2028. Target di baliknya cukup sederhana: 800 hingga 850 hektare kawasan inti terbangun, pembangunan perkantoran mencapai 20% dan perumahan 50%, separuh infrastruktur dasar terpasang, dan sekitar 1.700 hingga 4.100 aparatur sipil negara ditempatkan di sana. Sasaran yang dinyatakan otorita adalah menyelesaikan gedung untuk parlemen dan pengadilan pada 2028. Itu adalah kawasan pemerintahan yang berfungsi dengan beberapa ribu pegawai, belum menjadi kota.

Artinya bagi Balikpapan dan Samarinda

Balikpapan adalah kota terdekat yang memiliki bandara dan pelabuhan laut besar, sehingga kontraktor, pemasok, pejabat, dan pengunjung yang menuju ibu kota melewatinya. Samarinda, ibu kota provinsi di tepi Sungai Mahakam, terhubung dengan Balikpapan oleh jalan tol pertama di Kalimantan.

Ibu kota menambah permintaan secara marjinal. Seberapa besar bergantung pada laju pembangunan dan pada berapa banyak orang yang benar-benar pindah, dan keduanya bergantung pada anggaran nasional. Untuk properti di kedua kota, lihat dulu penggerak yang lebih lama: minyak dan gas, batu bara, pelabuhan, dan perdagangan. Ibu kota hanyalah tambahan, dan tambahan yang belum pasti. Artikel tentang pasar Balikpapan membahas kota itu dengan lebih rinci.

Mengapa spekulasi di dekatnya berisiko

Membeli tanah di dekat ibu kota dengan harapan nilainya akan naik menumpuk beberapa risiko sekaligus.

• Di dalam kawasan ibu kota, apa yang boleh dibangun mengikuti rencana tata ruang ibu kota (Peraturan Presiden Nomor 64 Tahun 2022), bukan uraian penjual.
• Banyak bidang tanah di dekat ibu kota hanya dikuasai berdasarkan surat desa atau kecamatan, bukan sertifikat terdaftar, dan dua surat bisa meliputi bidang yang sama.
• Masyarakat setempat memiliki sengketa tanah yang belum selesai di kawasan itu. Masyarakat Balik di Sepaku menyatakan bahwa konsesi telah mengambil alih tanah adat, dan warga Desa Telemow, di dalam kawasan ibu kota, terlibat dalam konflik agraria mereka sendiri.
• Jadwalnya bergantung pada anggaran yang sudah dipangkas, dan pada keputusan presiden yang belum terbit hingga pertengahan 2025.

Sebelum Anda membeli di dekat ibu kota

Perlakukan bidang tanah di dekat ibu kota seperti transaksi tanah lainnya, dengan pemeriksaan tambahan. Pastikan letaknya terhadap batas dan rencana tata ruang ibu kota, dan tanyakan kepada kantor pertanahan apakah ada pengadaan tanah, pembekuan, atau pengendalian pengalihan yang berlaku untuknya. Beli hanya tanah dengan sertifikat terdaftar yang bidangnya sesuai dengan peta di lapangan, dan periksa terhadap peta kawasan hutan sebelum membayar apa pun. Tanyakan siapa yang tinggal di atau menggunakan tanah itu, dan apakah ada yang mengklaimnya menurut hukum adat.

Hargai bidang tanah itu berdasarkan kondisinya hari ini, bukan berdasarkan apa yang mungkin dibawa ibu kota. Daftar periksa untuk tanah di dekat Nusantara membahas pemeriksaan-pemeriksaan ini satu per satu.