Нусантара, новая столица: что она меняет и чего не меняет

Нусантару, новую национальную столицу, Индонезия строит в Восточном Калимантане. Она принесла в провинцию новые дороги, правительственные здания и много внимания. Правительство она пока не перенесла и не изменила то, на чём держится экономика провинции.

Для инвестора важнее заголовков три вещи: что говорит закон сегодня, сколько денег реально тратится и какие земельные правила действуют на территории столицы и вокруг неё.

Где она находится и кто ею управляет

Территория столицы охватывает части двух округов Восточного Калимантана, Пенаджам-Пасер-Утара и Кутай-Картанегара, между Баликпапаном и Самариндой. Ядро правительственной зоны находится в Сепаку, в округе Пенаджам-Пасер-Утара. Правовой основой служит Закон № 3 от 2022 года о государственной столице с изменениями, внесёнными Законом № 21 от 2023 года.

Эта территория управляется не так, как обычный округ. Ею управляет Управление столицы Нусантара (Otorita Ibu Kota Nusantara), орган центрального правительства министерского ранга, глава которого назначается президентом. Управление руководит территорией как особое региональное правительство, поэтому играет ту роль, которую в других местах играет власть округа.

Юридически столица ещё не переехала. По Закону № 3 от 2022 года перенос вступает в силу только после того, как президент издаст соответствующий указ. К середине 2025 года такого указа издано не было, а депутаты парламента всё ещё добивались его, и по закону столицей остаётся Джакарта, пока указ не появится. Проверьте текущее положение, прежде чем полагаться на какую-либо дату.

Права на землю после решения 2025 года

Закон № 21 от 2023 года предложил инвесторам в столице необычно долгие права на землю. Право на возделывание земли (Hak Guna Usaha, HGU) могло действовать до 95 лет, а право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) или право пользования (Hak Pakai) до 80 лет. Затем каждое из них могло получить второй цикл той же длительности, что довело бы HGU до 190 лет.

В ноябре 2025 года Конституционный суд отменил схему с двумя циклами в решении 185/PUU-XXII/2024. Теперь HGB и Hak Pakai в столице действуют до 30 лет с продлением до 20 лет и возобновлением до 30 лет, причём возобновление зависит от оценки. Глава земельного министерства заявил, что HGU должно вернуться к национальным пределам, которые допускают первоначальное предоставление на срок до 35 лет, продление до 25 лет и возобновление до 35 лет.

Отсюда два вывода. Условия менялись дважды примерно за два года, поэтому проверяйте правила, действующие в день подписания. А каждое продление или возобновление остаётся решением, которое кто-то примет позже, а не правом, которым вы обладаете сегодня. Как устроены эти титулы за пределами столицы, объясняет руководство по земельным правам в Индонезии.

Бюджет и цель на 2028 год

Основные правительственные здания оплачиваются из государственного бюджета, и этот бюджет сократили. Указание президента № 1 от 2025 года предписало сократить расходы во всём правительстве, и бюджет управления на 2025 год урезали. На 2026 год управление получило около 6,3 трлн рупий, запросив примерно на 16 трлн рупий больше. В марте 2026 года правительство запланировало ещё один раунд экономии, хотя управление заявило, что его многолетние проекты продолжатся. На весь период 2025–2029 годов правительство отложило 48,8 трлн рупий.

Постановление президента № 79 от 2025 года, обновившее рабочий план правительства на 2025 год, ставит цель сделать Нусантару политической столицей в 2028 году. Показатели, которые за этим стоят, скромны: 800–850 гектаров ядра территории освоены, строительство офисов выполнено на 20%, жилья на 50%, половина базовой инфраструктуры построена, а на месте работают от 1700 до 4100 государственных служащих. Заявленная цель управления состоит в том, чтобы завершить здания для парламента и судов к 2028 году. Получается действующий правительственный квартал с несколькими тысячами чиновников, но пока не город.

Что это значит для Баликпапана и Самаринды

Баликпапан является ближайшим городом с крупным аэропортом и морским портом, поэтому через него проходят подрядчики, поставщики, чиновники и гости, направляющиеся в столицу. Самаринда, столица провинции на реке Махакам, соединена с Баликпапаном первой на Калимантане платной автомагистралью.

Столица даёт лишь прибавку к спросу. Насколько большую, зависит от темпа строительства и от того, сколько людей действительно переедет, а то и другое зависит от национального бюджета. Для недвижимости в любом из этих городов сначала смотрите на более давние факторы: нефть и газ, уголь, порт и торговлю. Столица является дополнительным фактором, причём неопределённым. Подробнее об этом городе рассказывает статья о рынке Баликпапана.

Почему спекуляция рядом со столицей рискованна

Покупка земли рядом со столицей в расчёте на рост её стоимости накладывает друг на друга сразу несколько рисков.

• Внутри территории столицы то, что можно строить, определяется пространственным планом столицы (Постановление президента № 64 от 2022 года), а не описанием продавца.
• Многие участки рядом со столицей удерживаются только по справкам деревни или подрайона, а не по зарегистрированным сертификатам, и две справки могут охватывать один и тот же участок.
• У местных общин в этом районе есть открытые земельные споры. Общины балик в Сепаку заявляют, что концессии заняли землю адат, а жители деревни Телемоу на территории столицы ведут собственный аграрный конфликт.
• Сроки зависят от бюджета, который уже сократили, и от указа, который к середине 2025 года не был издан.

Перед покупкой рядом со столицей

Относитесь к участку рядом со столицей как к любой другой земельной сделке, но с дополнительными проверками. Выясните, где он находится относительно границы и пространственного плана столицы, и спросите в земельном управлении, не распространяются ли на него изъятие, замораживание или контроль за передачей прав. Покупайте только землю с зарегистрированным сертификатом, участок которого совпадает с картой на местности, и сверьте её с картой лесных территорий до любых платежей. Узнайте, кто живёт на земле или пользуется ею и заявлял ли кто-нибудь на неё права по обычному праву.

Оценивайте участок по тому, что он собой представляет сегодня, а не по тому, что может принести столица. Эти проверки по очереди разбирает список проверок для земли рядом с Нусантарой.