Nusantara เมืองหลวงใหม่: สิ่งที่เปลี่ยนไปและสิ่งที่ไม่เปลี่ยน

Nusantara คือเมืองหลวงใหม่ของประเทศที่อินโดนีเซียกำลังสร้างในกาลิมันตันตะวันออก โครงการนี้นำถนนสายใหม่ อาคารรัฐบาล และความสนใจจำนวนมากมาสู่จังหวัด แต่ยังไม่ได้ย้ายรัฐบาลมาอยู่ และไม่ได้เปลี่ยนสิ่งที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของจังหวัด

สำหรับนักลงทุน มีสามเรื่องที่สำคัญกว่าพาดหัวข่าว คือ กฎหมายในปัจจุบันว่าอย่างไร มีการใช้เงินจริงเท่าใด และกฎเรื่องที่ดินข้อใดใช้บังคับในและรอบพื้นที่เมืองหลวง

ตั้งอยู่ที่ใดและใครบริหาร

พื้นที่เมืองหลวงครอบคลุมบางส่วนของสองเขตในกาลิมันตันตะวันออก คือ Penajam Paser Utara และ Kutai Kartanegara ระหว่าง Balikpapan กับ Samarinda เขตศูนย์กลางราชการอยู่ที่ Sepaku ใน Penajam Paser Utara ฐานทางกฎหมายคือกฎหมายเลขที่ 3 ปี 2022 ว่าด้วยเมืองหลวงของรัฐ ซึ่งแก้ไขโดยกฎหมายเลขที่ 21 ปี 2023

พื้นที่นี้ไม่ได้บริหารเหมือนเขตทั่วไป แต่อยู่ภายใต้องค์การบริหารเมืองหลวง Nusantara (Otorita Ibu Kota Nusantara) ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐบาลกลางที่มีฐานะระดับกระทรวง โดยประธานาธิบดีเป็นผู้แต่งตั้งหัวหน้า องค์การนี้บริหารพื้นที่ในฐานะรัฐบาลท้องถิ่นพิเศษ จึงทำหน้าที่แบบเดียวกับรัฐบาลระดับเขตในที่อื่น

ในทางกฎหมาย เมืองหลวงยังไม่ได้ย้าย กฎหมายเลขที่ 3 ปี 2022 กำหนดให้การย้ายมีผลก็ต่อเมื่อประธานาธิบดีออกกฤษฎีกาเรื่องนี้เท่านั้น จนถึงกลางปี 2025 ยังไม่มีการออก และสมาชิกรัฐสภายังคงเร่งรัดให้ออก จาการ์ตาจึงยังเป็นเมืองหลวงตามกฎหมายจนกว่าจะมีการออก ควรตรวจสอบสถานการณ์ปัจจุบันก่อนพึ่งพากำหนดการใด ๆ

สิทธิ์ในที่ดินหลังคำวินิจฉัยปี 2025

กฎหมายเลขที่ 21 ปี 2023 เสนอสิทธิ์ในที่ดินที่ยาวนานผิดปกติแก่นักลงทุนในเมืองหลวง สิทธิ์ในการเพาะปลูก (Hak Guna Usaha, HGU) มีอายุได้สูงสุด 95 ปี ส่วนสิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) หรือสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) มีอายุได้สูงสุด 80 ปี จากนั้นแต่ละสิทธิ์ขอรอบที่สองที่ยาวเท่ากันได้ ซึ่งทำให้ HGU ยาวถึง 190 ปี

ในเดือนพฤศจิกายน 2025 ศาลรัฐธรรมนูญมีคำวินิจฉัยที่ 185/PUU-XXII/2024 ให้ระบบสองรอบนั้นสิ้นผล ปัจจุบัน HGB และ Hak Pakai ในเมืองหลวงมีอายุได้สูงสุด 30 ปี ขยายได้อีกสูงสุด 20 ปี และต่ออายุได้อีกสูงสุด 30 ปี โดยการต่ออายุขึ้นอยู่กับการประเมิน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่ดินกล่าวว่า HGU ต้องกลับไปใช้ขีดจำกัดระดับชาติ ซึ่งอนุญาตให้ให้สิทธิ์ครั้งแรกได้สูงสุด 35 ปี ขยายได้สูงสุด 25 ปี และต่ออายุได้สูงสุด 35 ปี

มีสองบทเรียนที่ตามมา อย่างแรก ระยะเวลาเปลี่ยนไปสองครั้งในเวลาราวสองปี จึงควรตรวจสอบกฎที่มีผลบังคับใช้ในวันที่ลงนาม อย่างที่สอง การขยายระยะเวลาหรือการต่ออายุทุกครั้งเป็นการตัดสินใจที่ใครบางคนจะทำในภายหลัง ไม่ใช่สิทธิ์ที่คุณถืออยู่ในวันนี้ คู่มือสิทธิ์ในที่ดินของอินโดนีเซียอธิบายว่าเอกสารสิทธิ์เหล่านี้ทำงานอย่างไรนอกเมืองหลวง

งบประมาณและเป้าหมายปี 2028

อาคารราชการหลักใช้งบประมาณแผ่นดิน และงบประมาณนั้นถูกตัดลดลง คำสั่งประธานาธิบดีเลขที่ 1 ปี 2025 สั่งให้ลดรายจ่ายทั่วทั้งรัฐบาล และงบประมาณปี 2025 ขององค์การถูกลดลง สำหรับปี 2026 องค์การได้รับประมาณ 6.3 ล้านล้านรูเปียห์ หลังจากขอเพิ่มอีกประมาณ 16 ล้านล้านรูเปียห์ ในเดือนมีนาคม 2026 รัฐบาลวางแผนประหยัดงบประมาณอีกรอบ แม้องค์การจะบอกว่าโครงการหลายปีของตนจะดำเนินต่อไป สำหรับช่วงปี 2025 ถึง 2029 ทั้งช่วง รัฐบาลจัดสรรไว้ 48.8 ล้านล้านรูเปียห์

ระเบียบประธานาธิบดีเลขที่ 79 ปี 2025 ซึ่งปรับปรุงแผนงานของรัฐบาลประจำปี 2025 กำหนดเป้าหมายให้ Nusantara เป็นเมืองหลวงทางการเมืองในปี 2028 เป้าหมายที่รองรับอยู่ไม่สูงนัก คือ พัฒนาพื้นที่แกนกลาง 800 ถึง 850 เฮกตาร์ ก่อสร้างอาคารสำนักงานได้ 20% และที่อยู่อาศัยได้ 50% โครงสร้างพื้นฐานหลักเสร็จครึ่งหนึ่ง และมีข้าราชการไปประจำที่นั่นราว 1,700 ถึง 4,100 คน เป้าหมายที่องค์การประกาศไว้คือก่อสร้างอาคารของรัฐสภาและศาลให้เสร็จภายในปี 2028 นั่นคือเขตราชการที่ใช้งานได้จริงซึ่งมีเจ้าหน้าที่ไม่กี่พันคน ยังไม่ใช่เมือง

ความหมายต่อ Balikpapan และ Samarinda

Balikpapan เป็นเมืองที่อยู่ใกล้ที่สุดที่มีสนามบินและท่าเรือขนาดใหญ่ ผู้รับเหมา ผู้จัดหาสินค้า เจ้าหน้าที่ และผู้มาเยือนที่มุ่งหน้าไปยังเมืองหลวงจึงต้องผ่านเมืองนี้ Samarinda เมืองหลวงของจังหวัดริมแม่น้ำ Mahakam เชื่อมกับ Balikpapan ด้วยทางหลวงเก็บค่าผ่านทางสายแรกของกาลิมันตัน

เมืองหลวงเพิ่มความต้องการได้เพียงส่วนน้อย จะมากเท่าใดขึ้นอยู่กับจังหวะการก่อสร้างและจำนวนคนที่ย้ายมาจริง ซึ่งทั้งสองอย่างขึ้นอยู่กับงบประมาณของประเทศ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในทั้งสองเมือง ให้ดูปัจจัยขับเคลื่อนเดิมก่อน ได้แก่ น้ำมันและก๊าซ ถ่านหิน ท่าเรือ และการค้า เมืองหลวงเป็นปัจจัยเสริม และเป็นปัจจัยที่ไม่แน่นอน บทความเรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ Balikpapanอธิบายเมืองนั้นโดยละเอียดยิ่งขึ้น

เหตุใดการเก็งกำไรใกล้เมืองหลวงจึงมีความเสี่ยง

การซื้อที่ดินใกล้เมืองหลวงโดยหวังว่าจะมีมูลค่าสูงขึ้นทำให้ความเสี่ยงหลายอย่างซ้อนทับกัน

• ภายในพื้นที่เมืองหลวง สิ่งที่สร้างได้เป็นไปตามแผนผังการใช้พื้นที่ของเมืองหลวง (ระเบียบประธานาธิบดีเลขที่ 64 ปี 2022) ไม่ใช่ตามคำบอกของผู้ขาย
• แปลงที่ดินจำนวนมากใกล้เมืองหลวงถือครองด้วยหนังสือรับรองที่ดินของหมู่บ้านหรือตำบลเท่านั้น ไม่ใช่ใบรับรองที่จดทะเบียนแล้ว และหนังสือสองฉบับอาจครอบคลุมแปลงเดียวกันได้
• ชุมชนท้องถิ่นมีข้อพิพาทเรื่องที่ดินที่ยังไม่ยุติในพื้นที่ ชุมชนชาว Balik ใน Sepaku ระบุว่าสัมปทานเข้ายึดที่ดินตามจารีตประเพณี และชาวบ้านของหมู่บ้าน Telemow ภายในพื้นที่เมืองหลวงมีข้อพิพาทด้านที่ดินของตนเอง
• กำหนดการขึ้นอยู่กับงบประมาณที่ถูกตัดไปแล้ว และกฤษฎีกาที่ยังไม่ได้ออกจนถึงกลางปี 2025

ก่อนซื้อที่ดินใกล้เมืองหลวง

ให้ถือว่าแปลงที่ดินใกล้เมืองหลวงเป็นดีลที่ดินเหมือนดีลอื่น แต่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม ยืนยันตำแหน่งของแปลงเทียบกับเขตแดนและแผนผังการใช้พื้นที่ของเมืองหลวง และสอบถามสำนักงานที่ดินว่ามีการจัดหาที่ดินโดยรัฐ การอายัด หรือการควบคุมการโอนใช้บังคับกับแปลงนั้นหรือไม่ ซื้อเฉพาะที่ดินที่มีใบรับรองที่จดทะเบียนแล้วและแปลงตรงกับแผนที่บนพื้นดินจริง และตรวจเทียบกับแผนที่พื้นที่ป่าก่อนจ่ายเงินใด ๆ ถามว่าใครอาศัยหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น และมีใครอ้างสิทธิ์ตามกฎหมายจารีตประเพณีหรือไม่

ตั้งราคาแปลงที่ดินตามสภาพปัจจุบัน ไม่ใช่ตามสิ่งที่เมืองหลวงอาจนำมา รายการตรวจสอบสำหรับที่ดินใกล้ Nusantaraอธิบายการตรวจสอบเหล่านี้ทีละข้อ