Права на землю в Индонезии: SHM, HGB, HGU и Hak Pakai

Индонезийское право не даёт всем одного и того же вида собственности. Оно предоставляет права на землю, и каждое право определяет, кто может им владеть, на какой срок и для какого использования. Полное право собственности могут иметь только граждане Индонезии. Компании, в том числе с иностранным капиталом, получают права с ограниченным сроком, а иностранное физическое лицо может иметь право пользования.

Рамку задаёт Основной аграрный закон (Закон № 5 от 1960 года). Подробности содержатся в Постановлении правительства № 18 от 2021 года, действующем с 2 февраля 2021 года. Право застройки, возделывания или пользования возникает только после того, как земельное управление его зарегистрирует, и доказательством служит сертификат. В таблице три цифры срока означают первое предоставление, продление и возобновление.

Право	Кто может им владеть	На какой срок	Обычное использование
Полное право собственности (Hak Milik, SHM)	Граждане Индонезии и несколько особо определённых организаций	Без срока	Любое использование, которое допускает зонирование
Право застройки (HGB)	Граждане и индонезийские компании, в том числе PT PMA	30, 20 и 30 лет на государственной земле или земле HPL; 30 лет на земле с полным правом собственности, возобновляется актом	Дома, магазины, офисы, склады и фабрики
Право на возделывание земли (HGU)	Те же, что и для HGB	35, 25 и 35 лет	Плантации, земледелие, рыбное хозяйство и животноводство
Право пользования (Hak Pakai)	Те же, что и для HGB, а также иностранцы, иностранные компании с представительством, религиозные и социальные организации	Как у HGB	Жильё иностранца и особые виды использования
Право управления (HPL)	Государственные органы, государственные и региональные компании и Агентство земельного банка	Срок не установлен	Участки и зоны, из которых права передаются другим

Полное право собственности (Hak Milik)

Полное право собственности, которое записывается в сертификате SHM (sertifikat hak milik), передаётся по наследству и считается самым сильным и самым полным правом, которое знает закон. Его можно продавать, наследовать и закладывать, а владелец может предоставить на этой земле право застройки или право пользования актом, составленным у должностного лица по земельным актам (PPAT).

Им могут владеть только граждане Индонезии и короткий список организаций, которые определяет правительство, например государственные банки, религиозные и социальные организации. Статья 26 Основного аграрного закона делает недействительной любую передачу полного права собственности иностранцу. Земля переходит государству, а покупатель не может вернуть уплаченную цену. Иностранец, получивший такое право по наследству или в браке, обязан отказаться от него в течение года. Законные пути для иностранца описаны в статье о покупке недвижимости иностранцем.

Право застройки (HGB)

Право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) позволяет владельцу иметь здания на земле, которая ему не принадлежит. Компании обычно владеют на таком праве коммерческой землёй и жилыми комплексами застройщиков. Оно может лежать на государственной земле, на земле с правом управления или на чужой земле с полным правом собственности. На земле с полным правом собственности его возобновляет только новый акт с владельцем, поэтому его будущее зависит от этого владельца.

О продлении можно ходатайствовать после того, как земля стала использоваться по назначению, и не позднее окончания срока, а о возобновлении в течение двух лет после окончания срока. Владелец обязан в течение двух лет застроить землю или использовать её так, как предусмотрено при предоставлении.

Право на возделывание земли (HGU)

Право на возделывание земли (Hak Guna Usaha, HGU) предназначено для земледелия, рыбного хозяйства и животноводства на государственной земле или земле с правом управления, и именно такой титул нужен плантации компании. Основной аграрный закон устанавливает минимум в 5 гектаров и с 25 гектаров требует достаточного капитала и добросовестной деловой практики. При сроках до 35, 25 и 35 лет HGU может действовать в общей сложности 95 лет. Как и в случае с HGB, о продлении ходатайствуют до окончания срока, а о возобновлении в течение двух лет после него.

Предоставление права сопровождается обязанностями. Владелец должен начать хозяйственную деятельность в течение двух лет и ежегодно отчитываться об использовании земли. Ему запрещено расчищать землю огнём или оставлять её без использования. Общество с ограниченной ответственностью, у которого плантационное HGU занимает 250 гектаров и более, обязано также помогать окрестной общине развивать плантации на площади не менее 20% от площади HGU. Если это не было сделано при первом предоставлении, выполнить это придётся при продлении или возобновлении. Как это делается, объясняет статья о разрешениях для плантаций и HGU.

HGU можно закладывать и продавать, а аннулировать его можно, если обязанности не выполняются или земля объявлена заброшенной. С 6 ноября 2025 года Постановление правительства № 48 от 2025 года определяет, как государство поступает с заброшенными землями и территориями, включая плантации и рудники, которые их владельцы оставляют без работы.

Право пользования и право управления

Право пользования (Hak Pakai) с определённым сроком следует срокам HGB, и именно на этом праве держится дом иностранца. Вторая форма, бессрочная, предназначена только для государственных органов, иностранных посольств и международных организаций.

Право управления (Hak Pengelolaan, HPL) представляет собой долю собственных полномочий государства над землёй: его передают государственным органам и государственным или региональным компаниям либо устанавливают на землях адат в пользу их общины. Владелец планирует землю и разрешает другим ею пользоваться. Права, предоставленные на такой земле, требуют одобрения владельца, а когда они заканчиваются, земля возвращается владельцу HPL, а не государству. Так устроены некоторые промышленные и экономические зоны, поэтому соглашение с владельцем HPL нужно читать так же внимательно, как сертификат.

Возобновление и утрата права

Продление или возобновление не происходит автоматически. Его предоставляют, только если земля по-прежнему хорошо используется, условия предоставления выполнены, владелец по-прежнему соответствует требованиям, земля отвечает пространственному плану и не нужна для общественных целей. Владелец, переставший соответствовать требованиям, получает один год, чтобы передать право тому, кто им соответствует, иначе право прекращается в силу закона. Когда истекает последний срок, земля возвращается государству или владельцу HPL, а новое предоставление прежнему владельцу остаётся на усмотрение земельного министерства (ATR/BPN).

Прежде чем полагаться на титул

• Подберите право под покупателя: полное право собственности для граждан; HGB, HGU или Hak Pakai для компании; Hak Pakai или квартира в многоквартирном доме для иностранного физического лица.
• Отметьте дату окончания срока и то, когда наступает время продления или возобновления.
• Если право лежит на чужой земле с полным правом собственности или на земле HPL, прочитайте стоящие за ним акт или соглашение.
• Проверьте сертификат в земельном управлении до любых платежей (как проверить земельный сертификат).
• Убедитесь, что земля не находится внутри лесной территории: ни один титул этого не исправит (статус лесной территории).