Покупка недвижимости в Индонезии иностранцем

Иностранное физическое лицо может владеть жильём в Индонезии, но только в двух формах: дом на зарегистрированном праве пользования (Hak Pakai) или квартира в коммерческом многоквартирном здании. Для иностранца полное право собственности остаётся закрытым. Правила заданы Постановлением правительства № 18 от 2021 года, постановлением земельного министерства того же года и приказом 2022 года о минимальных ценах.

Само владение настоящее. Оно регистрируется в земельном управлении, его можно продавать, закладывать и передавать по наследству. Его объём уже, чем у гражданина Индонезии, и большинство проблем иностранных покупателей начинается с попыток обойти это ограничение.

Чем может владеть иностранец

Для дома право на землю должно быть Hak Pakai. Оно может лежать на государственной земле, на чужой земле с полным правом собственности (Hak Milik) по акту, который составляет должностное лицо по земельным актам (PPAT), или на земле с правом управления (Hak Pengelolaan, HPL) по соглашению с держателем HPL. Если дом, который вы покупаете, стоит на земле с полным правом собственности или с правом застройки (Hak Guna Bangunan, HGB), при покупке это право преобразуется в Hak Pakai. Каждый титул объясняет статья о правах на землю в Индонезии.

Hak Pakai на государственной земле или на земле с HPL действует до 30 лет, его можно продлить на срок до 20 лет, а затем возобновить ещё на срок до 30 лет. Hak Pakai на чужой земле с полным правом собственности действует до 30 лет и возобновляется только новым актом с владельцем, поэтому его будущее зависит от этого владельца. Когда срок истекает, земля возвращается государству или держателю HPL. Прежнему держателю права, который соблюдал условия, могут дать приоритет при новом предоставлении.

В случае квартиры иностранец может иметь право собственности на отдельную квартиру (hak milik atas satuan rumah susun) в здании на земле с Hak Pakai или HGB. Постановление размещает такие здания в особых экономических зонах, зонах свободной торговли, промышленных зонах и «прочих экономических зонах», в число которых оно включает городские и туристические территории. Доля иностранного владельца в земле под зданием не учитывается.

Кто подходит и какие есть ограничения

Проверяется наличие иммиграционного документа. Статья 69 постановления и пояснения к ней определяют его как визу, паспорт или разрешение на пребывание. Заранее спросите PPAT, какой документ захочет увидеть земельное управление.

Постановление земельного министерства добавляет ограничения для дома с участком: один участок на человека или семью, не более 2000 кв. м земли и дом из категории роскошного жилья. Министр может разрешить больше, если покупка даёт положительный экономический и социальный эффект. Квартира должна находиться в коммерческом здании. В обоих случаях недвижимость предназначена для проживания.

Приказ от 12 сентября 2022 года (№ 1241/SK-HK.02/IX/2022) устанавливает для иностранцев минимальную цену покупки в каждой провинции. Это юридические нижние пределы, а не рыночные цены. В Восточном Калимантане нижний предел составляет 2 млрд рупий для дома с участком и 1 млрд рупий для квартиры. Западный, Центральный, Южный и Северный Калимантан в приказе не названы, поэтому для обоих видов недвижимости действует общий нижний предел в 1 млрд рупий. Министерство может менять эти цифры приказом, поэтому до согласования цены попросите PPAT подтвердить действующую цифру.

В браке с гражданином Индонезии

Гражданин Индонезии, состоящий в браке с иностранцем, может иметь те же права, что и любой другой гражданин, включая полное право собственности, но только если земля не является общим имуществом супругов. Статья 70 постановления требует подтверждения в виде нотариально удостоверенного договора о раздельном имуществе супругов. После решения Конституционного суда № 69/PUU-XIII/2015 от 27 октября 2016 года такой договор можно заключить и в браке, а не только до него.

Без такого договора полное право собственности, приобретённое в браке, становится общим имуществом. Основной аграрный закон (Закон № 5 от 1960 года) даёт иностранцу, который получил полное право собственности через имущество супругов, один год, чтобы отказаться от него. После этого право прекращается, а земля переходит государству.

Продажа, наследование и отъезд

Дом на праве Hak Pakai или квартиру можно продать любому, кто вправе ими владеть. Индонезийский покупатель принимает Hak Pakai и затем может подать заявку на преобразование жилого Hak Pakai в полное право собственности, что постановление разрешает для граждан. Hak Pakai с фиксированным сроком также можно заложить банку.

Когда иностранный владелец умирает, дом переходит к наследникам. Иностранному наследнику, как и любому иностранному покупателю, нужен иммиграционный документ. По статье 50 держатель Hak Pakai, который перестал соответствовать требованиям, имеет один год, чтобы продать право или передать его, иначе оно прекращается в силу закона. Продумайте выход до покупки, особенно если ваше пребывание в Индонезии зависит от одной работы или одного проекта.

Чего делать нельзя

Продажа иностранцу полного права собственности недействительна по статье 26 Основного аграрного закона. Земля переходит государству, а деньги, выплаченные продавцу, вернуть нельзя. Покупка на имя индонезийского друга этого не исправляет, потому что закон охватывает и непрямые передачи. Статья о схемах номинального владения объясняет, как покупатели теряют недвижимость таким путём.

Если вам нужен склад, офис, участок под застройку или больше одного дома, путь для физического лица не подходит. Компания с иностранным капиталом (PT PMA) может владеть правом застройки (HGB) для своего бизнеса, а статья о том, как создать PT PMA, описывает этот путь.

Перед подписанием

• Попросите PPAT подтвердить, что право продавца на землю можно преобразовать в Hak Pakai и что цена не ниже установленного для провинции предела.
• Проверьте сертификат в земельном управлении до любых платежей, как описано в статье о проверке земельного сертификата.
• Если Hak Pakai оформляется на чужой земле с полным правом собственности, прочитайте в акте срок, условия возобновления и обещания владельца.
• Запросите в письменном виде все налоги и сборы с указанием, кто их платит.
• Решите, кто будет наследником и будет ли этот человек вправе владеть недвижимостью.