Незарегистрированная земля: SKT, girik и segel

На Калимантане много земли держится на справках, а не на сертификатах. Справка обычно представляет собой заявление главы деревни, главы городского квартала (lurah) или главы подрайона (camat) о том, что человек фактически владеет участком. Она может стать началом оформления права на землю, но самим правом не является.

С 2 февраля 2026 года более старые виды справок имеют ещё меньший вес, чем раньше. Землю, которая за ними стоит, по-прежнему можно зарегистрировать, но покупатель должен считать справку наводкой, которую нужно проверить, и ни в коем случае не доказательством.

Что это за справки

Самые распространённые: земельная справка (surat keterangan tanah, SKT), справка о компенсации (surat keterangan ganti rugi, SKGR), в которой записана выплата прежнему владельцу, и segel, так в Восточном Калимантане называют справку о продаже или о притязании. Girik и подобные деревенские записи появились как подтверждение уплаты земельного налога, а не как право на землю.

Постановление правительства № 18 от 2021 года говорит о них без обиняков. По статье 97 SKT, SKGR, деревенская справка или любая подобная справка главы деревни, lurah или camat может использоваться при регистрации земли только как указание (petunjuk). Права она не доказывает.

Справки на Калимантане распространены, потому что значительная часть земли была освоена на государственных землях или в лесу путём расчистки и обработки, и потому что регистрация медленно доходит до сельских районов. В октябре 2023 года региональное управление земельного министерства в Восточном Калимантане сообщило, что зарегистрировано около 80% участков в Восточном и Северном Калимантане, и назвало целевым сроком для остальных 2025 год. За пределами главных городов покупатель будет сталкиваться со справками часто.

Срок до 2 февраля 2026 года

Статья 96 того же постановления дала физическим лицам пять лет, чтобы зарегистрировать письменные доказательства прежнего владения по обычному праву (адат). Постановление вступило в силу 2 февраля 2021 года, поэтому срок закончился 2 февраля 2026 года. С тех пор такие доказательства больше не считаются подтверждением права на землю. Они служат лишь указанием в процессе регистрации.

В пояснениях к постановлению сказано, что срок не меняет статус земли, а министерство заявляло, что такую землю по-прежнему можно сертифицировать. В тот день никто не потерял участок. Изменились доказательства. Теперь притязание больше опирается на фактическое владение, а проверку задаёт Постановление правительства № 24 от 1997 года о регистрации земли: 20 лет и более владения заявителем и его предшественниками, добросовестного и открытого, подкреплённого заслуживающими доверия свидетелями и не оспариваемого общиной обычного права, деревней или кем-либо ещё до публичного объявления или во время него.

Систематическая регистрация (PTSL)

Государственная программа полной систематической регистрации земли (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL) измеряет и регистрирует все участки деревни за один заход. Статья 87 постановления 2021 года обязывает владельцев участвовать, а тот, кто не участвует, должен зарегистрировать землю в индивидуальном порядке.

Оба пути заканчиваются публичным объявлением об измеренном участке и заявленном владельце: 14 календарных дней при систематической регистрации и 30 при индивидуальной. Именно тогда возражают соседи, наследники и прежние покупатели. Для покупателя это полезная проверка, потому что участок, прошедший объявление без возражений, несёт меньше скрытого риска, чем тот, который никогда не обнародовали.

Где сделки по справкам идут не так

• На одну и ту же землю существуют две справки, выданные разными главами деревни в разные годы, или одну справку используют, чтобы продать участок дважды. Центрального реестра справок нет, поэтому предыдущую продажу найти поиском нельзя.
• Справка охватывает землю, которая находится внутри лесной территории, концессии на масличную пальму, участка горной лицензии или территории, на которую заявлено притязание по обычному праву. Земельное управление не сертифицирует землю лесной территории, пока её не выведут, как объясняет статья о статусе лесной территории.
• Границы описаны через имена соседей, деревья и ручьи, а не координатами, поэтому площадь на бумаге и на местности различается.
• Продаёт не тот, кто фактически контролирует землю, или наследники расходятся во мнениях о продаже.
• Новый сертификат всё ещё можно оспорить. По статье 32 постановления 1997 года заявитель, который возражает в письменном виде или подаёт иск в течение пяти лет с момента выдачи, может оспорить его. По истечении пяти лет владелец, который получил его добросовестно и занимает землю, защищён.

Покупка земли по справке

Рассматривайте покупку как проект регистрации, в конце которого стоит продажа. Соберите все справки в цепочке, вплоть до первого освоения земли, и подтвердите каждую подпись в тех администрациях деревни и подрайона, которые выдали справку. Обойдите границы вместе с соседями и главой деревни и спросите, кто возделывает или использует землю сегодня. До согласования цены проверьте лесной статус и пространственный план и прочитайте статью о землях адат и согласии общин, если поблизости есть притязание по обычному праву.

Затем сделайте сделку условной. Небольшую часть заплатите при подписании, а остаток только тогда, когда сертификат выдан и акт купли-продажи подписан перед должностным лицом по земельным актам (PPAT). Запишите срок регистрации и возврат денег на случай, если она не удастся. Когда сертификат появится, проведите проверки из статьи о проверке земельного сертификата, как для любого участка с оформленным правом на землю.