ที่ดินที่ยังไม่ได้จดทะเบียน: SKT, girik และ segel

ที่ดินจำนวนมากในกาลิมันตันถือครองด้วยหนังสือ ไม่ใช่ใบรับรอง หนังสือมักเป็นคำชี้แจงจากหัวหน้าหมู่บ้าน หัวหน้าชุมชน (lurah) หรือหัวหน้าตำบล (camat) ว่าบุคคลหนึ่งควบคุมแปลงที่ดินอยู่ หนังสือนี้อาจเป็นจุดเริ่มต้นของเอกสารสิทธิ์ได้ แต่ตัวมันเองไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

ตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2026 หนังสือประเภทเก่ามีน้ำหนักน้อยลงกว่าเดิมอีก ที่ดินที่อยู่เบื้องหลังหนังสือเหล่านี้ยังจดทะเบียนได้ แต่ผู้ซื้อต้องถือว่าหนังสือเป็นเพียงเบาะแสที่ต้องตรวจสอบ ไม่ใช่หลักฐานพิสูจน์

หนังสือเหล่านี้คืออะไร

ประเภทที่พบบ่อยคือหนังสือชี้แจงที่ดิน (surat keterangan tanah, SKT) หนังสือชดเชย (surat keterangan ganti rugi, SKGR) ซึ่งบันทึกการจ่ายเงินให้ผู้ถือเดิม และ segel ซึ่งเป็นคำที่ใช้ในกาลิมันตันตะวันออกเรียกหนังสือซื้อขายหรือหนังสือแสดงการอ้างสิทธิ์ Girik และบันทึกของหมู่บ้านที่คล้ายกันเริ่มต้นจากการเป็นหลักฐานการจ่ายภาษีที่ดิน ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์

ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 ระบุเรื่องหนังสือเหล่านี้ไว้อย่างตรงไปตรงมา ตามมาตรา 97 SKT, SKGR, หนังสือของหมู่บ้าน หรือหนังสือที่คล้ายกันจากหัวหน้าหมู่บ้าน หัวหน้าชุมชน หรือหัวหน้าตำบล ใช้ได้เพียงเป็นข้อบ่งชี้ (petunjuk) เมื่อมีการจดทะเบียนที่ดิน ไม่ได้พิสูจน์สิทธิ์

หนังสือเหล่านี้พบได้ทั่วไปในกาลิมันตัน เพราะที่ดินจำนวนมากถูกบุกเบิกจากที่ดินของรัฐหรือป่าด้วยการถางและเพาะปลูก และเพราะการจดทะเบียนไปถึงพื้นที่ชนบทช้า ในเดือนตุลาคม 2023 สำนักงานกาลิมันตันตะวันออกของกระทรวงที่ดินระบุว่าแปลงที่ดินราว 80% ในกาลิมันตันตะวันออกและกาลิมันตันเหนือจดทะเบียนแล้ว และตั้งเป้าปี 2025 สำหรับส่วนที่เหลือ นอกเมืองหลัก ผู้ซื้อจะพบหนังสือเหล่านี้บ่อย

กำหนดเส้นตายวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2026

มาตรา 96 ของระเบียบฉบับเดียวกันให้เวลาปัจเจกบุคคลห้าปีในการจดทะเบียนหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรของความเป็นเจ้าของตามจารีตประเพณี (adat) เดิม ระเบียบนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2021 ช่วงเวลานั้นจึงสิ้นสุดในวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2026 ตั้งแต่นั้นมาหลักฐานดังกล่าวไม่นับเป็นหลักฐานพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินอีกต่อไป และเป็นเพียงข้อบ่งชี้ในกระบวนการจดทะเบียน

ส่วนคำอธิบายประกอบของระเบียบระบุว่ากำหนดเส้นตายไม่ได้เปลี่ยนสถานะของที่ดิน และกระทรวงระบุว่าที่ดินลักษณะนี้ยังออกใบรับรองได้ ไม่มีใครสูญเสียแปลงที่ดินในวันนั้น สิ่งที่เปลี่ยนคือหลักฐาน การอ้างสิทธิ์ตอนนี้พึ่งพาการครอบครองจริงมากขึ้น และระเบียบรัฐบาลเลขที่ 24 ปี 1997 ว่าด้วยการจดทะเบียนที่ดินกำหนดเกณฑ์ไว้ คือผู้ยื่นขอและผู้ครอบครองรายก่อนหน้าต้องครอบครองมาแล้ว 20 ปีขึ้นไป โดยสุจริตและโดยเปิดเผย มีพยานที่เชื่อถือได้สนับสนุน และไม่มีชุมชนตามจารีตประเพณี หมู่บ้าน หรือบุคคลอื่นใดโต้แย้งก่อนหรือระหว่างการประกาศต่อสาธารณะ

การจดทะเบียนเชิงระบบ (PTSL)

โครงการจดทะเบียนที่ดินเชิงระบบแบบสมบูรณ์ของรัฐบาล (Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, PTSL) รังวัดและจดทะเบียนทุกแปลงในหมู่บ้านหนึ่งในรอบเดียว มาตรา 87 ของระเบียบปี 2021 กำหนดให้เจ้าของต้องเข้าร่วม และเจ้าของที่ไม่เข้าร่วมต้องจดทะเบียนที่ดินเป็นรายแปลง

ทั้งสองเส้นทางจบลงด้วยการประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับแปลงที่รังวัดแล้วและผู้ที่อ้างว่าเป็นเจ้าของ คือ 14 วันตามปฏิทินในการจดทะเบียนเชิงระบบ และ 30 วันในการจดทะเบียนรายแปลง นี่คือช่วงที่เพื่อนบ้าน ทายาท และผู้ซื้อรายก่อนคัดค้านได้ สำหรับผู้ซื้อ นี่เป็นบททดสอบที่มีประโยชน์ เพราะแปลงที่ผ่านการประกาศมาโดยไม่มีผู้คัดค้านมีความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่น้อยกว่าแปลงที่ไม่เคยถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ

จุดที่การซื้อขายด้วยหนังสือผิดพลาด

• มีหนังสือสองฉบับสำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน ซึ่งออกโดยหัวหน้าหมู่บ้านคนละคนในช่วงหลายปี หรือใช้หนังสือฉบับเดียวขายแปลงสองครั้ง ไม่มีทะเบียนกลางที่บันทึกหนังสือเหล่านี้ จึงค้นหาการขายครั้งก่อนไม่ได้
• หนังสือครอบคลุมที่ดินที่อยู่ในพื้นที่ป่าที่รัฐกำหนด พื้นที่สัมปทานปาล์มน้ำมัน ใบอนุญาตเหมืองแร่ หรือพื้นที่ที่มีการอ้างสิทธิ์ตามจารีตประเพณี สำนักงานที่ดินจะไม่ออกใบรับรองให้ที่ดินในพื้นที่ป่าจนกว่าจะปลดพื้นที่นั้น ดังที่อธิบายไว้ใน สถานะพื้นที่ป่า
• แนวเขตระบุด้วยชื่อเพื่อนบ้าน ต้นไม้ และลำธาร ไม่ใช่พิกัด พื้นที่บนกระดาษกับบนพื้นจริงจึงต่างกัน
• ผู้ขายไม่ใช่ผู้ที่ควบคุมที่ดินจริง หรือทายาทไม่เห็นด้วยกับการขาย
• ใบรับรองฉบับใหม่ยังถูกโต้แย้งได้ ตามมาตรา 32 ของระเบียบปี 1997 ผู้อ้างสิทธิ์ที่คัดค้านเป็นลายลักษณ์อักษรหรือฟ้องภายในห้าปีนับจากวันออกใบรับรองยังโต้แย้งได้ หลังห้าปี เจ้าของที่ได้ที่ดินมาโดยสุจริตและครอบครองที่ดินอยู่จะได้รับการคุ้มครอง

การซื้อที่ดินที่ถือครองด้วยหนังสือ

ให้ถือว่าการซื้อเป็นโครงการจดทะเบียนที่มีการขายอยู่ปลายทาง รวบรวมหนังสือทุกฉบับในลำดับต่อเนื่องย้อนไปถึงการเปิดที่ดินครั้งแรก และยืนยันลายมือชื่อแต่ละฉบับกับสำนักงานหมู่บ้านและสำนักงานตำบลที่ออกหนังสือนั้น เดินสำรวจแนวเขตร่วมกับเพื่อนบ้านและหัวหน้าหมู่บ้าน และถามว่าปัจจุบันใครทำเกษตรหรือใช้ที่ดินอยู่ ตรวจสถานะป่าและแผนผังการใช้พื้นที่ก่อนตกลงราคา และอ่าน ที่ดินตามจารีตประเพณีและความยินยอมของชุมชน หากมีการอ้างสิทธิ์ตามจารีตประเพณีอยู่ใกล้เคียง

จากนั้นให้ตั้งเงื่อนไขให้ข้อตกลง จ่ายเพียงส่วนเล็กเมื่อลงนาม และจ่ายส่วนที่เหลือเมื่อมีการออกใบรับรองและลงนามหนังสือสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (PPAT) แล้วเท่านั้น เขียนกำหนดเวลาจดทะเบียนและเงื่อนไขการคืนเงินหากไม่สำเร็จไว้ เมื่อมีใบรับรองแล้ว ให้ทำการตรวจตามที่ระบุใน วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน เช่นเดียวกับแปลงที่มีเอกสารสิทธิ์ทั่วไป