ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย

กรณีซื้อต่อจากเจ้าของเดิม ผู้ซื้อจ่ายภาษีการได้มาไม่เกิน 5% และผู้ขายจ่ายภาษีเงินได้ขั้นสุดท้าย 2.5% โดยทั้งสองอย่างต้องจ่ายก่อนลงนามหนังสือสัญญา ยูนิตใหม่ที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการมักมีภาษีมูลค่าเพิ่มบวกเข้ามา ค่าธรรมเนียมของเจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (PPAT) โนตารี และสำนักงานที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายทุกปีหลังจากนั้น

ในบรรดาภาษีเหล่านี้ มีสองรายการที่เป็นภาษีท้องถิ่น กฎหมายระดับประเทศกำหนดเพดาน และแต่ละเขตหรือเมืองกำหนดรายละเอียด ให้ขอตัวเลขจริงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตกลงราคา

ค่าใช้จ่ายหลักโดยสรุป

ค่าใช้จ่าย	ผู้จ่าย	อัตราหรือเพดาน	เวลา
ภาษีการได้มา (BPHTB)	ผู้ซื้อ	สูงสุด 5% ของมูลค่าส่วนที่สูงกว่าเกณฑ์ของท้องถิ่น	ก่อนลงนามหนังสือสัญญา
ภาษีเงินได้ขั้นสุดท้ายจากการขาย	ผู้ขาย	2.5% ของมูลค่ารวมในกรณีส่วนใหญ่	ก่อนลงนามหนังสือสัญญา
ภาษีมูลค่าเพิ่มของยูนิตใหม่จากผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม	ผู้ซื้อ รวมอยู่ในราคา	11% ตามผลจริงสำหรับบ้านส่วนใหญ่	พร้อมการชำระแต่ละงวดหรือเมื่อส่งมอบ
ค่าธรรมเนียม PPAT	ตามที่ตกลงกัน	สูงสุด 1% ของราคาในหนังสือสัญญา	ตอนลงนามหนังสือสัญญา
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (PBB)	เจ้าของ	สูงสุด 0.5% ต่อปีของมูลค่าประเมิน	ทุกปี

ภาษีจากการขาย

ภาษีการได้มาซึ่งสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) เป็นภาษีท้องถิ่นตามกฎหมายเลขที่ 1 ปี 2022 แต่ละเขตหรือเมืองกำหนดอัตราของตนโดยมีเพดาน 5% และกำหนดเกณฑ์ที่ไม่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 80 ล้านรูเปียห์ หรือ 300 ล้านรูเปียห์สำหรับมรดก ฐานภาษีคือราคาหรือมูลค่าประเมินของรัฐ (NJOP) แล้วแต่ค่าใดจะสูงกว่า ตามกฎหมายปี 2022 BPHTB จากการขายถึงกำหนดชำระเมื่อลงนามสัญญาซื้อขายเบื้องต้น (PPJB) หากมีสัญญานั้น จึงควรถาม PPAT ว่าพื้นที่ของคุณเก็บภาษีนี้ในขั้นตอนนั้นอย่างไร

สำนักงานรายได้ท้องถิ่นตรวจสอบความถูกต้องของการชำระ BPHTB ก่อนลงนามหนังสือสัญญา หนังสือเวียนร่วมของกระทรวงมหาดไทยและกระทรวงที่ดิน ซึ่งประกาศในเดือนสิงหาคม 2026 ให้เวลาสำนักงานสามวัน หลังจากนั้นถือว่าการชำระได้รับการตรวจสอบแล้ว กำหนดเริ่มที่สำนักงานที่ดิน 17 แห่งในวันที่ 17 สิงหาคม 2026 และขยายไปถึง 76 เขตและเมืองภายในสามเดือน

ภาษีเงินได้ขั้นสุดท้ายของผู้ขายมาจากระเบียบรัฐบาลเลขที่ 34 ปี 2016 อัตราคือ 2.5% ของมูลค่ารวมก่อนหักค่าใช้จ่าย 1% สำหรับบ้านแบบเรียบง่ายและแฟลตแบบเรียบง่ายที่ขายโดยธุรกิจซึ่งกิจกรรมหลักคืออสังหาริมทรัพย์ และ 0% สำหรับการขายให้รัฐบาลเพื่อโครงการเพื่อประโยชน์สาธารณะ ฐานภาษีคือราคาหรือมูลค่าที่รัฐกำหนด แล้วแต่ค่าใดจะสูงกว่า ผู้ขายจ่ายก่อนลงนามหนังสือสัญญา และ PPAT ลงนามได้ก็ต่อเมื่อเห็นหลักฐานการชำระที่สำนักงานภาษีตรวจแล้ว ผู้พัฒนาโครงการจ่ายภาษีนี้จากเงินแต่ละงวดที่ได้รับ

อย่าตกลงราคาในหนังสือสัญญาให้ต่ำกว่าราคาจริง สำนักงานภาษีเรียกประเมินจากส่วนต่างได้ และหนังสือสัญญาคือหลักฐานของสิ่งที่คุณจ่ายไป

ภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่

ผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มจะบวกภาษีมูลค่าเพิ่มเข้าไปในบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ใหม่ อัตราตามประกาศคือ 12% ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 แต่สำหรับสินค้าส่วนใหญ่คิดจากฐาน 11/12 ของราคา ซึ่งเท่ากับ 11% อัตราเต็ม 12% ใช้กับสินค้าหรูบางประเภทเท่านั้น ในการซื้อก่อนสร้างเสร็จ ภาษีมูลค่าเพิ่มถึงกำหนดชำระเมื่อคุณจ่ายเงินแต่ละงวด ไม่ใช่เมื่อส่งมอบเท่านั้น การขายต่อโดยเจ้าของที่เป็นบุคคลทั่วไปซึ่งไม่ได้จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มไม่มีภาษีมูลค่าเพิ่ม

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาลรับภาระภาษีมูลค่าเพิ่มบางส่วนหรือทั้งหมดสำหรับบ้านใหม่ที่เข้าเกณฑ์ (ภาษีมูลค่าเพิ่มที่รัฐบาลรับภาระ, PPN DTP) แต่ละรอบกำหนดโดยระเบียบกระทรวงการคลังที่มีช่วงเวลาส่งมอบที่แน่นอนและเงื่อนไขเรื่องราคาและประเภทยูนิตของตนเอง และผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีและเป็นไปตามกฎการถือครองก็มีสิทธิ์ การที่รอบหนึ่งครอบคลุมยูนิตของคุณหรือไม่ขึ้นอยู่กับวันส่งมอบ ราคา และการที่ยูนิตเป็นของใหม่ จึงควรยืนยันกับผู้พัฒนาโครงการ ณ เวลานั้น และตรวจให้แน่ใจว่าใบกำกับภาษีออกในชื่อของคุณ บทความ การซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ ครอบคลุมขั้นตอนที่เหลือ

ค่าธรรมเนียม

ค่าธรรมเนียมของ PPAT รวมค่าพยาน ต้องไม่เกิน 1% ของราคาที่ระบุในหนังสือสัญญา ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 24 ปี 2016 นั่นคือเพดาน ไม่ใช่อัตรามาตรฐาน โนตารีคิดค่าธรรมเนียมแยกต่างหากสำหรับหนังสือสัญญาที่โนตารีจัดทำ เช่น PPJB หรือหนังสือมอบอำนาจ และสำนักงานที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่กำหนดในระดับประเทศสำหรับการตรวจใบรับรองและการจดทะเบียนการโอน ให้ตกลงค่าธรรมเนียมแต่ละรายการและผู้จ่ายก่อนเริ่มงาน

สินเชื่อบ้านเพิ่มค่าใช้จ่ายของธนาคารและหนังสือสัญญาที่จดทะเบียนหลักประกันของธนาคาร การซื้อของผู้ซื้อชาวต่างชาติมักรวมการเปลี่ยนสิทธิ์ในที่ดินเป็นสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ซึ่งเป็นอีกขั้นตอนหนึ่งที่สำนักงานที่ดิน อธิบายไว้ใน การซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

ทุกปีหลังจากนั้น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (PBB) เป็นภาษีท้องถิ่น มีเพดาน 0.5% ต่อปีตามกฎหมายเลขที่ 1 ปี 2022 ท้องถิ่นเก็บภาษีจากสัดส่วนหนึ่งของมูลค่าประเมิน หลังหักมูลค่าที่ไม่ต้องเสียภาษีอย่างน้อย 10 ล้านรูเปียห์ และกำหนดรายละเอียดด้วยข้อบัญญัติท้องถิ่น เจ้าของจ่ายทุกปีตามใบแจ้งภาษี (SPPT) ที่ออกในชื่อเจ้าของ จึงควรให้โอนใบแจ้งภาษีมาเป็นชื่อคุณหลังการขาย ภาษีค้างชำระยังคงอยู่ในประวัติภาษีของทรัพย์สิน จึงควรชำระให้เรียบร้อยก่อนลงนามหนังสือสัญญา หากคุณปล่อยเช่าทรัพย์สิน ค่าเช่ามีภาษีขั้นสุดท้ายของตนเอง ซึ่งอธิบายไว้ใน การเช่าที่ดินและอาคาร

ก่อนลงนาม

• ขอให้ PPAT ทำรายการภาษีและค่าธรรมเนียมทุกรายการเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมฐานที่ใช้คิดแต่ละรายการและผู้จ่าย
• ตรวจมูลค่าประเมินในใบแจ้งภาษี PBB ฉบับล่าสุด เพราะภาษีจากการซื้อขายทั้งสองรายการใช้ค่าที่สูงกว่าระหว่างมูลค่านั้นกับราคา
• หากซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ ให้ถามว่าภาษีมูลค่าเพิ่มรวมอยู่ในราคาหรือไม่ สิทธิประโยชน์ทางภาษีครอบคลุมวันส่งมอบของคุณหรือไม่ และจะเก็บ BPHTB เมื่อใด
• เก็บใบเสร็จของ BPHTB ภาษีของผู้ขาย และภาษีมูลค่าเพิ่ม รวมทั้งบันทึกการตรวจสอบความถูกต้อง สำนักงานที่ดินและผู้ซื้อรายต่อไปจะขอดูเอกสารเหล่านี้