Die Kosten beim Immobilienkauf in Indonesien

Bei einem Weiterverkauf zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer von bis zu 5 % und der Verkäufer eine abgeltende Einkommensteuer von 2,5 %, beides vor der Unterzeichnung der Urkunde. Bei einer neuen Einheit vom Bauträger kommt meist die Mehrwertsteuer hinzu. Gebühren für den Landurkundenbeamten (PPAT), den Notar und das Landamt kommen obendrauf, und die Grund- und Gebäudesteuer fällt danach jedes Jahr an.

Zwei dieser Steuern sind regionale Steuern: Das nationale Gesetz setzt die Obergrenzen, und jeder Landkreis und jede Stadt legt die Einzelheiten fest. Lassen Sie sich die tatsächlichen Zahlen schriftlich geben, bevor Sie einen Preis vereinbaren.

Die wichtigsten Kosten im Überblick

Kosten	Wer zahlt	Satz oder Obergrenze	Wann
Grunderwerbsteuer (BPHTB)	Käufer	Bis zu 5 % des Werts oberhalb eines regionalen Freibetrags	Vor der Urkunde
Abgeltende Einkommensteuer auf den Verkauf	Verkäufer	In den meisten Fällen 2,5 % des Bruttowerts	Vor der Urkunde
Mehrwertsteuer auf eine neue Einheit von einem für die Mehrwertsteuer registrierten Bauträger	Käufer, im Preis enthalten	Effektiv 11 % für die meisten Wohnimmobilien	Bei jeder Zahlung oder bei der Übergabe
PPAT-Gebühr	Nach Vereinbarung	Bis zu 1 % des Preises in der Urkunde	Bei der Urkunde
Grund- und Gebäudesteuer (PBB)	Eigentümer	Bis zu 0,5 % pro Jahr des festgesetzten Werts	Jedes Jahr

Steuern auf den Verkauf

Die Steuer auf den Erwerb von Land und Gebäuden (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) ist nach dem Gesetz Nr. 1 von 2022 eine Regionalsteuer. Jeder Landkreis und jede Stadt legt einen eigenen Satz fest, der bei 5 % gedeckelt ist, sowie einen Freibetrag von mindestens 80 Millionen IDR, bei einer Erbschaft 300 Millionen IDR. Bemessungsgrundlage ist der Preis oder der staatlich festgesetzte Wert (NJOP), je nachdem, was höher ist. Nach dem Gesetz von 2022 wird die BPHTB bei einem Verkauf fällig, wenn ein Kaufvorvertrag (PPJB) unterzeichnet wird, sofern es einen gibt. Fragen Sie den PPAT deshalb, wie Ihre Region sie in diesem Stadium erhebt.

Die regionale Steuerbehörde validiert die BPHTB-Zahlung vor der Urkunde. Ein gemeinsames Rundschreiben des Innenministeriums und des Bodenministeriums, im August 2026 angekündigt, gibt der Behörde dafür drei Tage, danach gilt die Zahlung als validiert. Es sollte am 17. August 2026 bei 17 Landämtern starten und innerhalb von drei Monaten 76 Landkreise und Städte erreichen.

Die abgeltende Einkommensteuer des Verkäufers geht auf die Regierungsverordnung Nr. 34 von 2016 zurück. Sie beträgt 2,5 % des Bruttowerts, 1 % für einfache Häuser und einfache Wohnungen, die ein Unternehmen mit Immobilien als Hauptgeschäft verkauft, und 0 % bei Verkäufen an die Regierung für Projekte im öffentlichen Interesse. Bemessungsgrundlage ist der Preis oder der von der Regierung festgelegte Wert, je nachdem, was höher ist. Der Verkäufer zahlt sie vor der Urkunde, und der PPAT darf erst unterschreiben, nachdem er den vom Finanzamt geprüften Zahlungsnachweis gesehen hat. Ein Bauträger zahlt sie auf jede Rate, die er erhält.

Stimmen Sie keinem Preis in der Urkunde zu, der unter dem tatsächlichen Preis liegt. Das Finanzamt kann auf die Differenz Steuer festsetzen, und die Urkunde ist Ihr Nachweis dessen, was Sie gezahlt haben.

Mehrwertsteuer auf Neubauten

Ein für die Mehrwertsteuer registrierter Bauträger schlägt auf ein neues Haus oder eine neue Wohnung Mehrwertsteuer auf. Der Regelsatz beträgt seit dem 1. Januar 2025 12 %, wird für die meisten Güter aber auf eine Bemessungsgrundlage von 11/12 des Preises erhoben, was 11 % ergibt. Die vollen 12 % gelten nur für bestimmte Luxusgüter. Bei einem Kauf vom Plan wird die Mehrwertsteuer mit Ihren Zahlungen fällig, nicht erst bei der Übergabe. Ein Weiterverkauf durch einen privaten Eigentümer, der nicht für die Mehrwertsteuer registriert ist, unterliegt keiner Mehrwertsteuer.

In den letzten Jahren hat die Regierung die Mehrwertsteuer auf förderfähige neue Wohnimmobilien ganz oder teilweise übernommen (von der Regierung getragene Mehrwertsteuer, PPN DTP). Jede Runde wird durch eine Verordnung des Finanzministeriums festgelegt, mit einem festen Zeitfenster für Übergaben und eigenen Bedingungen zu Preis und Art der Einheit, und ausländische Käufer mit einer Steuernummer, die die Eigentumsregeln erfüllen, waren berechtigt. Ob eine Runde Ihre Einheit abdeckt, hängt vom Übergabedatum, vom Preis und davon ab, dass die Einheit neu ist. Lassen Sie es sich daher zum jeweiligen Zeitpunkt vom Bauträger bestätigen und achten Sie darauf, dass die Steuerrechnung auf Ihren Namen lautet. Der Artikel über den Kauf vom Bauträger behandelt den Rest dieses Ablaufs.

Gebühren

Die Gebühr des PPAT, Zeugen eingeschlossen, darf nach der Regierungsverordnung Nr. 24 von 2016 1 % des in der Urkunde genannten Preises nicht überschreiten. Das ist eine Obergrenze, kein Standardsatz. Ein Notar berechnet notarielle Urkunden wie einen Kaufvorvertrag oder eine Vollmacht gesondert, und das Landamt erhebt national festgelegte Gebühren für die Prüfung des Zertifikats und die Eintragung der Übertragung. Vereinbaren Sie jede Gebühr und wer sie zahlt, bevor die Arbeit beginnt.

Ein Hypothekenkredit bringt die Kosten der Bank und die Urkunde mit sich, die ihre Sicherheit einträgt. Zum Kauf eines ausländischen Käufers gehört meist die Umwandlung des Landrechts in ein Nutzungsrecht (Hak Pakai), ein weiteres Verfahren beim Landamt, das der Artikel über den Immobilienkauf als Ausländer erklärt.

Jedes Jahr danach

Die Grund- und Gebäudesteuer (PBB) ist eine Regionalsteuer, die nach dem Gesetz Nr. 1 von 2022 auf 0,5 % pro Jahr gedeckelt ist. Die Region wendet sie auf einen Anteil des festgesetzten Werts an, nach Abzug eines Freibetrags von mindestens 10 Millionen IDR, und legt die Einzelheiten durch Regionalverordnung fest. Der Eigentümer zahlt sie jedes Jahr auf einen Bescheid (SPPT) auf seinen Namen. Lassen Sie den Bescheid deshalb nach dem Verkauf auf sich umschreiben. Rückstände bleiben in der Steuerakte der Immobilie, begleichen Sie sie also vor der Urkunde. Vermieten Sie die Immobilie, unterliegt die Miete einer eigenen abgeltenden Steuer, die der Artikel Land und Gebäude mieten behandelt.

Vor der Unterschrift

• Verlangen Sie vom PPAT eine schriftliche Aufstellung jeder Steuer und Gebühr, mit der jeweiligen Bemessungsgrundlage und der Angabe, wer sie zahlt.
• Prüfen Sie den festgesetzten Wert auf dem neuesten PBB-Bescheid, denn beide Verkaufssteuern gehen vom höheren Wert aus: dem festgesetzten Wert oder dem Preis.
• Fragen Sie bei einem Kauf vom Bauträger, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist, ob ein Anreiz Ihr Übergabedatum abdeckt und wann die BPHTB erhoben wird.
• Bewahren Sie die Belege für BPHTB, die Steuer des Verkäufers und die Mehrwertsteuer auf, dazu die Validierungsnachweise. Das Landamt und jeder spätere Käufer werden danach fragen.