इंडोनेशिया में संपत्ति खरीदने की लागत

दोबारा बिक्री में खरीदार 5% तक अधिग्रहण शुल्क देता है और विक्रेता 2.5% अंतिम आयकर, दोनों विलेख पर हस्ताक्षर से पहले। डेवलपर से खरीदी गई नई यूनिट पर आम तौर पर VAT भी जुड़ता है। भूमि विलेख अधिकारी (PPAT), नोटरी और भूमि कार्यालय के शुल्क इसके ऊपर आते हैं, और उसके बाद हर साल भूमि और भवन कर चलता है।

इनमें से दो कर क्षेत्रीय हैं: राष्ट्रीय कानून उनकी ऊपरी सीमा तय करता है, और हर ज़िला या शहर ब्योरा तय करता है। कीमत पर सहमत होने से पहले असली आँकड़े लिखित में लें।

मुख्य लागतें एक नज़र में

लागत	कौन भरता है	दर या ऊपरी सीमा	कब
अधिग्रहण शुल्क (BPHTB)	खरीदार	क्षेत्रीय सीमा से ऊपर के मूल्य का 5% तक	विलेख से पहले
बिक्री पर अंतिम आयकर	विक्रेता	ज़्यादातर मामलों में कुल मूल्य का 2.5%	विलेख से पहले
VAT-पंजीकृत डेवलपर की नई यूनिट पर VAT	खरीदार, कीमत में शामिल	ज़्यादातर घरों के लिए प्रभावी 11%	हर भुगतान के साथ या हैंडओवर पर
PPAT शुल्क	जैसा तय हो	विलेख में दर्ज कीमत का 1% तक	विलेख के समय
भूमि और भवन कर (PBB)	मालिक	आकलित मूल्य का साल में 0.5% तक	हर साल

बिक्री पर कर

ज़मीन और इमारतों के अधिग्रहण पर लगने वाला शुल्क (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) 2022 के कानून संख्या 1 के तहत एक क्षेत्रीय कर है। हर ज़िला या शहर अपनी दर तय करता है, जिसकी ऊपरी सीमा 5% है, और कर-मुक्त सीमा कम से कम IDR 80 मिलियन है, या विरासत के लिए IDR 300 मिलियन। आधार कीमत या सरकार का आकलित मूल्य (NJOP) है, जो भी ज़्यादा हो। 2022 के कानून के तहत बिक्री पर BPHTB तब देय होता है जब प्रारंभिक बिक्री समझौते (PPJB) पर हस्ताक्षर हों, अगर कोई हो, इसलिए PPAT से पूछें कि आपका क्षेत्र उस चरण में इसे कैसे वसूलता है।

क्षेत्रीय राजस्व कार्यालय विलेख से पहले BPHTB के भुगतान का सत्यापन करता है। अगस्त 2026 में घोषित गृह और भूमि मंत्रालयों का एक संयुक्त परिपत्र इसे तीन दिन देता है, जिसके बाद भुगतान सत्यापित माना जाता है। इसे 17 अगस्त 2026 को 17 भूमि कार्यालयों में शुरू होना था और तीन महीने के भीतर 76 ज़िलों और शहरों तक पहुँचना था।

विक्रेता का अंतिम आयकर 2016 के सरकारी विनियम संख्या 34 से आता है। यह कुल मूल्य का 2.5% है, उन साधारण मकानों और साधारण फ़्लैटों के लिए 1% जिन्हें रियल एस्टेट को मुख्य गतिविधि बनाने वाला कारोबार बेचता है, और जनहित की परियोजनाओं के लिए सरकार को बिक्री पर 0%। आधार कीमत या सरकार द्वारा तय मूल्य है, जो भी ज़्यादा हो। विक्रेता इसे विलेख से पहले भरता है, और PPAT हस्ताक्षर तभी कर सकता है जब वह कर कार्यालय से जाँचा हुआ भुगतान का सबूत देख ले। डेवलपर इसे अपनी मिलने वाली हर किस्त पर भरता है।

विलेख में असली कीमत से कम कीमत पर सहमत न हों। कर कार्यालय उस अंतर का आकलन कर सकता है, और विलेख ही इस बात का आपका रिकॉर्ड है कि आपने क्या चुकाया।

नई संपत्ति पर VAT

VAT के लिए पंजीकृत डेवलपर नए मकान या अपार्टमेंट पर VAT जोड़ता है। घोषित दर 1 जनवरी 2025 से 12% है, लेकिन ज़्यादातर वस्तुओं पर यह कीमत के 11/12 के आधार पर लगाई जाती है, जो 11% बैठती है। पूरा 12% सिर्फ़ कुछ लग्ज़री वस्तुओं पर लागू होता है। निर्माण पूरा होने से पहले की खरीद में VAT आपके हर भुगतान के साथ देय होता है, सिर्फ़ हैंडओवर पर नहीं। VAT के लिए पंजीकृत न होने वाले निजी मालिक की दोबारा बिक्री पर VAT नहीं लगता।

हाल के सालों में सरकार ने पात्र नए घरों पर VAT का कुछ या पूरा हिस्सा खुद उठाया है (सरकार द्वारा वहन किया गया VAT, PPN DTP)। हर दौर वित्त मंत्रालय के एक विनियम से तय होता है, जिसमें हैंडओवर के लिए एक तय अवधि और कीमत व यूनिट के प्रकार पर अपनी शर्तें होती हैं, और स्वामित्व के नियम पूरे करने वाले, टैक्स नंबर वाले विदेशी खरीदार भी पात्र रहे हैं। कोई दौर आपकी यूनिट को कवर करता है या नहीं, यह हैंडओवर की तारीख, कीमत और यूनिट के नई होने पर निर्भर करता है, इसलिए उस समय डेवलपर से इसकी पुष्टि कर लें और पक्का करें कि टैक्स इनवॉइस आपके नाम पर हो। उस प्रक्रिया के बाक़ी हिस्से की जानकारी डेवलपर से खरीदना में है।

शुल्क

2016 के सरकारी विनियम संख्या 24 के तहत PPAT का शुल्क, गवाहों समेत, विलेख में दर्ज कीमत के 1% से ज़्यादा नहीं हो सकता। यह ऊपरी सीमा है, मानक दर नहीं। नोटरी PPJB या पावर ऑफ़ अटॉर्नी जैसे नोटरी विलेखों के लिए अलग से शुल्क लेता है, और भूमि कार्यालय प्रमाणपत्र की जाँच और हस्तांतरण के पंजीकरण के लिए राष्ट्रीय स्तर पर तय शुल्क लेता है। काम शुरू होने से पहले हर शुल्क और उसे कौन भरेगा, यह तय कर लें।

बंधक के साथ बैंक की लागत और उसकी ज़मानत दर्ज करने वाला विलेख भी जुड़ता है। विदेशी खरीदार की खरीद में आम तौर पर ज़मीन के अधिकार को उपयोग के अधिकार (Hak Pakai) में बदलना भी शामिल होता है, जो भूमि कार्यालय की एक और प्रक्रिया है और विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना में समझाई गई है।

इसके बाद हर साल

भूमि और भवन कर (PBB) एक क्षेत्रीय कर है, जिसकी ऊपरी सीमा 2022 के कानून संख्या 1 के तहत साल में 0.5% है। क्षेत्र इसे आकलित मूल्य के एक हिस्से पर लगाता है, कम से कम IDR 10 मिलियन की कर-मुक्त रकम घटाने के बाद, और ब्योरा क्षेत्रीय विनियम से तय करता है। मालिक इसे हर साल अपने नाम के बिल (SPPT) पर भरता है, इसलिए बिक्री के बाद बिल अपने नाम करवा लें। बकाया संपत्ति के कर रिकॉर्ड पर बना रहता है, इसलिए उसे विलेख से पहले चुका दें। अगर आप संपत्ति किराए पर देते हैं, तो किराए का अपना अंतिम कर है, जिसकी जानकारी ज़मीन और इमारतों का पट्टा में है।

हस्ताक्षर से पहले

PPAT से हर कर और शुल्क का लिखित ब्योरा माँगें, हर एक का आधार और उसे कौन भरेगा।
ताज़ा PBB बिल पर आकलित मूल्य जाँचें, क्योंकि बिक्री के दोनों कर उस मूल्य और कीमत में से जो ज़्यादा हो, उसे आधार बनाते हैं।
डेवलपर से खरीद में पूछें कि क्या VAT कीमत में शामिल है, क्या कोई प्रोत्साहन आपकी हैंडओवर तारीख को कवर करता है और BPHTB कब वसूला जाएगा।
BPHTB, विक्रेता के कर और VAT की रसीदें, और सत्यापन के रिकॉर्ड सँभालकर रखें। भूमि कार्यालय और आगे का कोई भी खरीदार इन्हें माँगेगा।

यह सामान्य जानकारी है, कानूनी, कर या निवेश सलाह नहीं। नियम बदलते रहते हैं, इसलिए कोई कदम उठाने से पहले किसी नोटरी या वकील से मौजूदा नियमों की पुष्टि करें।