डेवलपर से खरीदना: PPJB, AJB और दोनों के बीच के जोखिम

डेवलपर से खरीदा गया घर दो चरणों में आपके नाम पर आता है। प्रारंभिक बिक्री समझौता (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) घर बनने और टाइटल तैयार होने के दौरान आपको और डेवलपर को बाँधता है। बिक्री विलेख (Akta Jual Beli, AJB) वह है जो टाइटल आपको हस्तांतरित करता है।

ज़्यादातर पैसा आम तौर पर इन दोनों के बीच चुकाया जाता है, जब आपके पास ज़मीन का अधिकार नहीं, सिर्फ़ एक अनुबंध होता है। आपकी सुरक्षा उतनी ही है जितना विनियम और PPJB कहते हैं।

अलग-अलग काम के दो दस्तावेज़

आवास पर 2021 का सरकारी विनियम संख्या 12 PPJB को डेवलपर और खरीदार के बीच घर या अपार्टमेंट यूनिट के लिए नोटरी के सामने किया गया समझौता बताता है। ज़मीन वाले घरों और रो-हाउस के लिए इस पर तब हस्ताक्षर हो सकते हैं जब वे बन रहे हों। अपार्टमेंट के लिए यह निर्माण शुरू होने से पहले भी हो सकता है।

PPJB आपको डेवलपर के विरुद्ध एक दावा देता है। भूमि पंजीकरण पर 1997 के सरकारी विनियम संख्या 24 के तहत भूमि कार्यालय सिर्फ़ उसी विलेख पर बिक्री पंजीकृत करता है जो भूमि विलेख अधिकारी (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT) ने बनाया हो। PPAT के पास हस्ताक्षर के बाद AJB को भूमि कार्यालय भेजने के लिए सात कार्य दिवस होते हैं, जिसके बाद भूमि कार्यालय आपको धारक के रूप में दर्ज करता है।

अपार्टमेंट के लिए फ़्लैट कानून (2011 का कानून संख्या 20) AJB की अनुमति तभी देता है जब इमारत तैयार हो चुकी हो, यानी उसका उपयोग-योग्यता प्रमाणपत्र (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) और स्ट्रेटा टाइटल प्रमाणपत्र जारी हो चुके हों।

डेवलपर के पास पहले क्या होना चाहिए

जो घर अभी तैयार नहीं हैं, उन्हें बाज़ार में बेचने के लिए डेवलपर के पास कम से कम ये होने चाहिए: ज़मीन के निर्धारित उपयोग पर शहर या ज़िले का योजना-विवरण, उसके अपने नाम या साझेदार ज़मीन मालिक के नाम का ज़मीन प्रमाणपत्र, इस बात का साफ़ ब्यौरा कि आपको किस तरह का टाइटल मिलेगा, एक भवन मंज़ूरी (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG) और निर्माण को समर्थन देने वाले किसी बैंक या अन्य संस्था का सहायता पत्र। ब्रोशर में इन दस्तावेज़ों के नंबर देना ज़रूरी है। डेवलपर अपने बिक्री एजेंटों की कही बातों के लिए जवाबदेह है, और शहर या ज़िले का आवास कार्यालय इन शर्तों की निगरानी करता है।

PPJB पर तभी हस्ताक्षर हो सकते हैं जब डेवलपर पाँच शर्तें पूरी कर चुका हो:

• ज़मीन का स्वामित्व, जो हस्ताक्षर के समय आपको दिखाए गए प्रमाणपत्र से साबित हो
• तय की गई बातें, जिनमें घर की स्थिति और यह भी शामिल है कि ज़मीन किसी कर्ज़ के लिए गिरवी रखी गई है या नहीं
• PBG, जिसकी प्रमाणित प्रति हस्ताक्षर के समय आपको दी जाए
• बुनियादी ढाँचा: कम से कम सड़कें और जल-निकासी बन चुकी हों, और बिजली व पानी पर डेवलपर का बयान हो
• कम से कम 20% निर्माण पूरा हो, यानी किसी कॉलोनी की सभी यूनिटों का 20% या अपार्टमेंट इमारत के निर्माण-कार्य की मात्रा का 20%, जिसकी पुष्टि निगरानी सलाहकार की रिपोर्ट से हो

आप हस्ताक्षर से पहले कम से कम सात कार्य दिवस तक PPJB के मसौदे को पढ़ सकते हैं।

आपके पैसे के बारे में नियम क्या कहते हैं

मार्केटिंग के चरण में आप जो भी चुकाते हैं, वह कीमत में गिना जाता है, और डेवलपर को तब आपको तीन समय-सारणियाँ देनी होती हैं: निर्माण की, PPJB पर हस्ताक्षर की, और हैंडओवर सहित AJB की। अगर वह निर्माण या PPJB की तारीख चूक जाता है, तो आप सौदा रद्द करके पूरा पैसा वापस पा सकते हैं। अगर आप तब रद्द करते हैं जब डेवलपर की कोई गलती नहीं है, तो वह आपको रकम लौटाता है, लेकिन कटौती के बाद। विनियम यह कटौती आपके चुकाए धन के कम से कम 20% पर तय करता है, और इसके अलावा वह कर भी कटता है जो पहले ही गिना जा चुका है। यानी 20% एक न्यूनतम सीमा है, इसलिए बुकिंग शुल्क देने से पहले रद्द करने की धारा पढ़ लें। अगर बैंक आपका होम लोन ठुकरा दे तो कटौती 10% है। पैसे की वापसी हस्ताक्षरित रद्दीकरण पत्र के 30 कैलेंडर दिनों के भीतर देय है, और देरी के हर दिन पर रकम का 0.1% जुर्माना लगता है।

PPJB की शर्तें पूरी होने से पहले डेवलपर कीमत का 80% से ज़्यादा नहीं ले सकता। PPJB के बाद अगर रद्दीकरण डेवलपर की वजह से हो, तो आपका चुकाया पैसा लौट आता है। अगर रद्दीकरण आपकी वजह से हो, तो चुकाई गई रकम कीमत के 10% या उससे कम होने पर पूरी रकम चली जाती है, और उससे ज़्यादा चुकाई हो तो कीमत का 10% जाता है।

मास्टर प्रमाणपत्र से आपके टाइटल तक

कॉलोनी में डेवलपर के पास आम तौर पर पूरी साइट पर एक ही प्रमाणपत्र होता है, अक्सर निर्माण का अधिकार (Hak Guna Bangunan, HGB)। आपका भूखंड विलेख के ज़रिए बेचे जाने से पहले उस मास्टर प्रमाणपत्र का विभाजन करना होता है, और हर भूखंड को अपना सर्वे पत्र, भूमि पुस्तक की प्रविष्टि और प्रमाणपत्र मिलता है। अगर मास्टर प्रमाणपत्र डेवलपर के बैंक के पास बंधक (Hak Tanggungan) है, तो विभाजन के लिए बैंक की लिखित सहमति चाहिए। बंधक कानून (1996 का कानून संख्या 4) के तहत भूखंडों को बंधक से एक-एक करके तभी मुक्त किया जा सकता है जब बंधक विलेख इसकी अनुमति दे, इसलिए वह धारा दिखाने को कहें।

हैंडओवर के समय SLF माँगें, जिसे क्षेत्रीय सरकार 2021 के सरकारी विनियम संख्या 16 के तहत यह पुष्टि करने के लिए जारी करती है कि इमारत इस्तेमाल के योग्य है। फिर संपत्ति खरीदने की लागत में बताए गए कर चुकाए जाते हैं, AJB पर हस्ताक्षर होते हैं और भूमि कार्यालय टाइटल आपके नाम पर दर्ज करता है। विदेशी खरीदार को इसके बजाय उपयोग का अधिकार (Hak Pakai) मिलता है, जैसा विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना लेख समझाता है।

जब डेवलपर अटक जाए

अटकने का आम मतलब है कि निर्माण धीमा पड़ जाता है, PPJB की तारीख निकल जाती है, या घर तैयार हो जाता है पर मास्टर प्रमाणपत्र का विभाजन नहीं होता, इसलिए AJB नहीं बनता। PPJB पर आप तैयार घर में रह सकते हैं, लेकिन जब तक टाइटल आपका नहीं हो जाता, उसे विलेख से बेच नहीं सकते और बंधक भी नहीं रख सकते।

आपके उपाय PPJB से शुरू होते हैं, जिसमें हैंडओवर की तारीख, रद्दीकरण और विवाद निपटारा शामिल होना चाहिए। इसके अलावा आप ज़िला अदालत में या उपभोक्ता विवाद निपटारा निकाय (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK) में दावा कर सकते हैं। अगर डेवलपर 2004 के कानून संख्या 37 के तहत अदालती कर्ज़ पुनर्गठन (PKPU) या दिवालियापन में चला जाता है, तो सिर्फ़ PPJB वाला खरीदार आम तौर पर असुरक्षित लेनदार की श्रेणी में आता है, और ज़मीन पर बंधक रखने वाले बैंक को उसी से पहले भुगतान मिलता है।

हस्ताक्षर से पहले

• PPAT से भूमि कार्यालय में मास्टर प्रमाणपत्र की जाँच करवाएँ, बंधक समेत, जैसा ज़मीन का प्रमाणपत्र कैसे जाँचें में बताया गया है, और ब्रोशर में दिए दस्तावेज़ों के नंबर मूल दस्तावेज़ों से मिलाएँ।
• नोटरी से कहें कि PPJB को भूमि कार्यालय में दर्ज करवाए, जैसा 2021 का सरकारी विनियम संख्या 18 अनुमति देता है।
• हर भुगतान को ऐसे चरण से जोड़ें जिसे आप देख सकें: PPJB, सलाहकार की रिपोर्टों में दर्ज निर्माण के पड़ाव, SLF के साथ हैंडओवर और आख़िरी भुगतान AJB पर।
• पैसा सिर्फ़ डेवलपर कंपनी के खाते में दें, कभी किसी एजेंट को नहीं, और हर रसीद सँभालकर रखें।
• टाइटल का प्रकार और भूखंड के प्रमाणपत्र की तारीख PPJB में लिखवाएँ, और दोनों में से कोई चूके तो जुर्माने का प्रावधान रखें।