Acheter à un promoteur : PPJB, AJB et les risques entre les deux

Une maison achetée à un promoteur change de mains en deux étapes. L’accord préliminaire de vente (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) vous lie au promoteur pendant que la maison est construite et que le titre est préparé. L’acte de vente (Akta Jual Beli, AJB) est ce qui vous transfère le titre.

L’essentiel de l’argent est généralement versé entre les deux, alors que vous détenez un contrat et non un droit foncier. Votre protection tient à ce que disent la réglementation et le PPJB.

Deux documents aux rôles différents

Le règlement gouvernemental n° 12 de 2021 sur le logement définit le PPJB comme un accord entre un promoteur et un acheteur pour une maison ou un appartement, conclu devant notaire. Pour les maisons avec terrain et les maisons en rangée, il peut être signé pendant leur construction. Pour les appartements, il peut intervenir avant le début des travaux.

Un PPJB vous donne une créance contre le promoteur. Seul un acte établi par un officier des actes fonciers (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT) permet au bureau foncier d’enregistrer une vente, en vertu du règlement gouvernemental n° 24 de 1997 sur l’enregistrement foncier. Le PPAT dispose de sept jours ouvrables à compter de la signature pour transmettre l’AJB au bureau foncier, qui vous inscrit alors comme titulaire.

Pour un appartement, la loi sur les immeubles d’appartements (loi n° 20 de 2011) n’autorise l’AJB qu’une fois l’immeuble achevé, c’est-à-dire lorsque son certificat d’aptitude à l’usage (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) et les certificats de propriété en copropriété ont été délivrés.

Ce que le promoteur doit avoir au préalable

Pour commercialiser des maisons non achevées, le promoteur doit disposer au minimum d’une attestation d’urbanisme de la ville ou du district sur l’affectation prévue du terrain, d’un certificat foncier à son nom ou au nom d’un propriétaire foncier partenaire, d’une déclaration claire sur le titre que vous recevrez, d’une autorisation de construire (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG) et d’une lettre de soutien d’une banque ou d’une autre institution qui appuie la construction. La brochure doit indiquer les numéros de ces documents. Le promoteur répond de ce que ses agents commerciaux vous disent, et le service du logement de la ville ou du district contrôle ces conditions.

Le PPJB lui-même ne peut être signé qu’une fois que le promoteur a rempli cinq conditions :

• la propriété du terrain, prouvée par le certificat qui vous est présenté à la signature
• les points convenus, y compris l’état de la maison et le fait que le terrain serve ou non de garantie à un prêt
• le PBG, dont une copie certifiée conforme vous est remise à la signature
• les infrastructures : au moins les routes et le drainage construits, et la déclaration du promoteur sur l’électricité et l’eau
• au moins 20 % construits, c’est-à-dire 20 % de l’ensemble des logements d’un lotissement ou du volume de construction d’un immeuble d’appartements, ce que confirme le rapport du consultant chargé de la supervision

Vous pouvez étudier le projet de PPJB pendant au moins sept jours ouvrables avant de signer.

Ce que les règles disent de votre argent

Tout ce que vous payez pendant la commercialisation s’impute sur le prix, et le promoteur doit alors vous remettre trois calendriers : la construction, la signature du PPJB, et l’AJB avec la livraison. S’il ne respecte pas la date de construction ou celle du PPJB, vous pouvez annuler et récupérer la totalité des sommes versées. Si vous annulez alors que le promoteur n’est pas en faute, il vous rembourse déduction faite d’une retenue que le règlement fixe à au moins 20 % de ce que vous avez payé, plus l’impôt déjà pris en compte. Cela fait de 20 % un plancher : lisez donc la clause d’annulation avant de verser des frais de réservation. La retenue est de 10 % si une banque refuse votre crédit immobilier. Les remboursements sont dus dans les 30 jours calendaires suivant la lettre d’annulation signée, avec une pénalité de 0,1 % du montant par jour de retard.

Le promoteur ne peut pas encaisser plus de 80 % du prix avant que les conditions du PPJB soient remplies. Après le PPJB, une annulation causée par le promoteur signifie que vos paiements vous sont restitués. Une annulation causée par vous vous coûte tout ce que vous avez payé si cela représente 10 % du prix ou moins, et 10 % du prix si vous avez payé davantage.

Du certificat mère à votre titre

Dans un lotissement, le promoteur détient généralement un seul certificat sur l’ensemble du site, souvent un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB). Avant que votre parcelle puisse être vendue par acte, ce certificat mère doit être divisé, et chaque parcelle reçoit sa propre lettre de mesurage, son inscription au livre foncier et son certificat. Si le certificat mère est hypothéqué (Hak Tanggungan) auprès de la banque du promoteur, la division requiert l’accord écrit de la banque. Selon la loi sur l’hypothèque (loi n° 4 de 1996), les parcelles ne peuvent être libérées de l’hypothèque une par une que si l’acte d’hypothèque le permet : demandez donc à voir cette clause.

À la livraison, demandez le SLF, que le gouvernement régional délivre en vertu du règlement gouvernemental n° 16 de 2021 pour confirmer qu’un bâtiment peut être utilisé. Ensuite, les impôts décrits dans l’article sur les coûts d’achat d’un bien immobilier sont payés, l’AJB est signé et le bureau foncier enregistre le titre à votre nom. Un acheteur étranger obtient à la place un droit d’usage (Hak Pakai), comme l’explique l’article sur l’achat d’un bien par un étranger.

Quand un promoteur n’avance plus

Un promoteur qui n’avance plus, c’est en général un chantier qui ralentit, une date de PPJB dépassée, ou une maison achevée dont le certificat mère n’est pas divisé, d’où l’absence d’AJB. Vous pouvez habiter une maison achevée sur la base d’un PPJB, mais vous ne pouvez ni la vendre par acte ni l’hypothéquer tant que le titre n’est pas à vous.

Vos recours commencent par le PPJB, qui doit prévoir la date de livraison, l’annulation et le règlement des différends. Au-delà, vous pouvez agir devant le tribunal de district ou devant un organisme de règlement des litiges de consommation (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK). Si le promoteur entre en restructuration judiciaire de dettes (PKPU) ou en faillite en vertu de la loi n° 37 de 2004, un acheteur qui n’a qu’un PPJB est généralement classé parmi les créanciers non garantis, et une banque qui détient une hypothèque sur le terrain est payée en premier sur celui-ci.

Avant de signer

• Faites vérifier par le PPAT le certificat mère au bureau foncier, hypothèque comprise, comme l’explique l’article sur la vérification d’un certificat foncier, et comparez les numéros de documents de la brochure avec les originaux.
• Demandez au notaire de faire inscrire le PPJB au bureau foncier, comme le permet le règlement gouvernemental n° 18 de 2021.
• Liez chaque versement à une étape visible : le PPJB, les jalons des rapports du consultant, la livraison avec le SLF et un dernier versement à l’AJB.
• Payez uniquement sur le compte de la société du promoteur, jamais à un agent, et gardez chaque reçu.
• Faites inscrire dans le PPJB le type de titre et une date pour le certificat de la parcelle, avec une pénalité si l’un ou l’autre est repoussé.