開発業者からの購入：PPJB、AJB、その間のリスク

開発業者から買う住宅は、2段階で買い手の手に渡ります。売買予備契約（Perjanjian Pendahuluan Jual Beli、PPJB）は、住宅が建てられ、権利が準備される間、買い手と開発業者を拘束します。権利を買い手に移すのは、売買証書（Akta Jual Beli、AJB）です。

代金の大半は、たいていこの2つの間に支払われます。その間、買い手が持つのは土地の権利ではなく契約です。買い手を守るのは、規則とPPJBの文言です。

役割の異なる2つの書類

住宅に関する2021年政府規則第12号は、PPJBを、開発業者と買い手の間で、住宅またはアパートメントの1戸について、公証人の面前で結ぶ契約と定義しています。土地付き住宅とテラスハウスでは、建設中に署名できます。アパートメントでは、着工前にも結べます。

PPJBが買い手に与えるのは、開発業者に対する請求権です。土地登記に関する1997年政府規則第24号により、土地事務所が売買を登記できるのは、土地証書作成官（Pejabat Pembuat Akta Tanah、PPAT）が作成した証書だけです。PPATは、署名から7営業日以内にAJBを土地事務所に送らなければならず、土地事務所はその後、買い手を保有者として記録します。

アパートメントについては、集合住宅法（2011年法律第20号）が、建物が完成した後でなければAJBを認めていません。ここでいう完成とは、使用適合証明書（Sertifikat Laik Fungsi、SLF）と区分所有権の証書が発行されていることです。

開発業者が先に備えておくべきもの

未完成の住宅を販売するには、開発業者は少なくとも次のものを必要とします。土地の指定用途に関する市または県の計画説明書、自社名義または提携する地主名義の土地権利証書、買い手がどの権利を受け取るのかについての明確な説明、建築承認（Persetujuan Bangunan Gedung、PBG）、そして建設を支える銀行などの機関からの支援書簡です。パンフレットには、これらの書類の番号を記載する必要があります。開発業者は、販売代理人が買い手に伝える内容にも責任を負い、市または県の住宅担当部署がこれらの条件を監督します。

PPJBそのものは、開発業者が次の5つの条件を満たして初めて署名できます。

• 土地の所有（署名時に買い手に示される権利証書で証明）
• 合意された事項（住宅の状態や、土地が融資の担保になっているかどうかを含む）
• PBG（署名時に認証済みの写しを買い手に交付）
• インフラ：少なくとも道路と排水が整備されていること、電気と水道に関する開発業者の説明書があること
• 20%以上の建設済み：団地では全戸数の20%、アパートメントの建物では施工量の20%を指し、監理コンサルタントの報告書で確認

署名の前に、PPJBの案を少なくとも7営業日かけて検討できます。

お金に関する規則の定め

販売の段階で支払ったお金は、すべて代金に充当されます。そのうえで、開発業者は3つのスケジュールを示さなければなりません。建設、PPJBの署名、そして引き渡しを伴うAJBです。開発業者が建設またはPPJBの期日に間に合わなかった場合、買い手は解約して全額の返還を受けられます。開発業者に落ち度がないのに買い手が解約する場合、開発業者は、規則が支払額の20%以上と定める控除と、すでに計上された税を差し引いて返金します。つまり20%は下限であり、予約金を払う前に解約条項を読む必要があります。銀行が住宅ローンを断った場合、控除は10%です。返金は、署名された解約通知書の日から暦日で30日以内に行う必要があり、遅れた日ごとに金額の0.1%の罰金が課されます。

開発業者は、PPJBの条件が満たされる前に、代金の80%を超える額を受け取ってはなりません。PPJBの後に開発業者の原因で解約になった場合、支払ったお金は戻ります。買い手の原因で解約になった場合は、支払額が代金の10%以下であれば支払ったものすべてを失い、それ以上を払っていた場合は代金の10%を失います。

団地全体の権利証書から買い手の権利へ

団地では通常、開発業者が敷地全体について1枚の権利証書を持っており、多くは建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）です。区画を証書で売る前に、この団地全体の権利証書を分割しなければならず、区画ごとに測量書、土地台帳への登録、権利証書が作られます。団地全体の権利証書が開発業者の銀行に対して抵当（Hak Tanggungan）に入っている場合、分割には銀行の書面による同意が必要です。抵当権法（1996年法律第4号）のもとでは、抵当権設定証書が認めている場合に限り、区画を1つずつ抵当から外せます。そのため、その条項を見せてもらいます。

引き渡しの際には、SLFを求めます。これは、建物が使用に適していることを確認するために、2021年政府規則第16号に基づいて地方政府が発行するものです。その後、不動産購入にかかる費用に示された税が支払われ、AJBが署名され、土地事務所が権利を買い手の名義で登記します。外国人の買い手が受け取るのは、代わりに使用権（Hak Pakai）です。これは外国人による不動産購入で説明しています。

開発業者が止まったとき

停滞とは、たいてい、工事が遅れる、PPJBの期日が過ぎる、あるいは住宅は完成しているのに団地全体の権利証書が分割されておらずAJBが作れない、といった状況を指します。PPJBのままでも完成した住宅に住むことはできますが、権利が自分のものになるまでは、証書で売ることも、抵当に入れることもできません。

救済の手段は、PPJBから始まります。PPJBには、引き渡し日、解約、紛争解決が定められていなければなりません。それでも解決しない場合は、地方裁判所、または消費者紛争解決機関（Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen、BPSK）に申し立てることができます。開発業者が2004年法律第37号に基づく裁判所の債務再建手続き（PKPU）や破産に入った場合、PPJBしか持たない買い手は、通常は無担保債権者の扱いとなり、土地に抵当権を持つ銀行が、その土地から先に弁済を受けます。

署名する前に

• PPATに、団地全体の権利証書を土地事務所で確認してもらいます。抵当権も含め、手順は土地権利証書の確認方法のとおりです。パンフレットに載っている書類の番号は、原本と照らし合わせます。
• 公証人に、PPJBを土地事務所に記録してもらうよう頼みます。2021年政府規則第18号がこれを認めています。
• 支払いは、目に見える段階ごとに結びつけます。PPJB、コンサルタントの報告書にある節目、SLFを伴う引き渡し、そしてAJBでの最後の支払いです。
• 支払いは開発業者の会社の口座にのみ行い、代理人には払いません。領収書はすべて保管します。
• 権利の種類と、区画の権利証書が出る日をPPJBに盛り込み、どちらかが遅れた場合の違約金も定めます。