Kauf vom Bauträger: PPJB, AJB und die Risiken dazwischen

Ein Haus, das Sie von einem Bauträger kaufen, wechselt in zwei Schritten den Eigentümer. Der Kaufvorvertrag (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB) bindet Sie und den Bauträger, während das Haus gebaut und der Landtitel vorbereitet wird. Die Kaufurkunde (Akta Jual Beli, AJB) überträgt den Titel auf Sie.

Der größte Teil des Geldes wird meist zwischen den beiden Schritten gezahlt, während Sie einen Vertrag halten und kein Landrecht. Ihr Schutz besteht in dem, was die Verordnung und der Kaufvorvertrag festlegen.

Zwei Dokumente mit verschiedenen Aufgaben

Die Regierungsverordnung Nr. 12 von 2021 über das Wohnungswesen definiert den Kaufvorvertrag als Vereinbarung zwischen einem Bauträger und einem Käufer über ein Haus oder eine Wohnung, die vor einem Notar geschlossen wird. Bei Häusern mit Grundstück und bei Reihenhäusern kann er unterschrieben werden, während sie gebaut werden. Bei Wohnungen kann er schon vor Baubeginn kommen.

Ein Kaufvorvertrag gibt Ihnen einen Anspruch gegen den Bauträger. Nur eine Urkunde, die ein Landurkundenbeamter (Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT) errichtet hat, erlaubt dem Landamt, einen Verkauf einzutragen, so die Regierungsverordnung Nr. 24 von 1997 über die Landregistrierung. Der PPAT hat ab der Unterzeichnung sieben Arbeitstage Zeit, die AJB an das Landamt zu senden, das Sie dann als Inhaber einträgt.

Bei einer Wohnung erlaubt das Apartmentgesetz (Gesetz Nr. 20 von 2011) die AJB erst, wenn das Gebäude fertig ist, das heißt, wenn sein Zertifikat über die Gebrauchstauglichkeit (Sertifikat Laik Fungsi, SLF) und die Wohnungseigentumszertifikate ausgestellt sind.

Was der Bauträger zuerst vorweisen muss

Um Häuser zu vermarkten, die noch nicht fertig sind, braucht der Bauträger mindestens eine Planungsauskunft der Stadt oder des Landkreises zur ausgewiesenen Nutzung des Landes, ein Landzertifikat auf den eigenen Namen oder auf den eines Partners, dem das Land gehört, eine klare Angabe, welchen Titel Sie erhalten, eine Baugenehmigung (Persetujuan Bangunan Gedung, PBG) und ein Unterstützungsschreiben einer Bank oder einer anderen Einrichtung, die den Bau stützt. Die Broschüre muss die Nummern dieser Dokumente nennen. Der Bauträger haftet für das, was seine Vertriebsmitarbeiter Ihnen sagen, und das Wohnungsamt der Stadt oder des Landkreises überwacht diese Bedingungen.

Der Kaufvorvertrag selbst darf erst unterschrieben werden, wenn der Bauträger fünf Bedingungen erfüllt hat:

• das Eigentum am Land, nachgewiesen durch das Zertifikat, das Ihnen bei der Unterzeichnung gezeigt wird
• die vereinbarten Punkte, darunter der Zustand des Hauses und ob das Land als Sicherheit für einen Kredit dient
• die PBG, mit einer beglaubigten Kopie, die Ihnen bei der Unterzeichnung übergeben wird
• die Infrastruktur: mindestens Straßen und Entwässerung gebaut, dazu die Erklärung des Bauträgers zu Strom und Wasser
• mindestens 20 % gebaut, das heißt 20 % aller Einheiten einer Siedlung oder des Bauvolumens eines Apartmentgebäudes, bestätigt durch den Bericht des bauüberwachenden Beraters

Sie können den Entwurf des Kaufvorvertrags vor der Unterzeichnung mindestens sieben Arbeitstage lang prüfen.

Was die Regeln zu Ihrem Geld sagen

Alles, was Sie während der Vermarktung zahlen, wird auf den Preis angerechnet, und der Bauträger muss Ihnen dann drei Zeitpläne geben: für den Bau, für die Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und für die AJB mit der Übergabe. Verpasst er den Termin für den Bau oder den Kaufvorvertrag, können Sie zurücktreten und alles zurückerhalten. Treten Sie zurück, obwohl den Bauträger keine Schuld trifft, erstattet er Ihre Zahlungen nach einem Abzug, den die Verordnung auf mindestens 20 % des Gezahlten festlegt, zuzüglich der bereits angesetzten Steuern. Die 20 % sind damit eine Untergrenze, lesen Sie daher die Rücktrittsklausel, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen. Der Abzug beträgt 10 %, wenn eine Bank Ihren Hypothekenkredit ablehnt. Erstattungen sind innerhalb von 30 Kalendertagen nach dem unterzeichneten Rücktrittsschreiben fällig, bei Verzug mit einer Strafe von 0,1 % des Betrags für jeden Tag der Verspätung.

Der Bauträger darf nicht mehr als 80 % des Preises einziehen, bevor die Bedingungen für den Kaufvorvertrag erfüllt sind. Wird nach dem Kaufvorvertrag aus Gründen zurückgetreten, die beim Bauträger liegen, bekommen Sie Ihre Zahlungen zurück. Geht der Rücktritt auf Sie zurück, verlieren Sie alles Gezahlte, wenn es 10 % des Preises oder weniger ist, und 10 % des Preises, wenn Sie mehr gezahlt haben.

Vom Hauptzertifikat zu Ihrem Titel

In einer Siedlung hält der Bauträger meist ein Zertifikat über das gesamte Gelände, oft ein Baurecht (Hak Guna Bangunan, HGB). Bevor Ihr Grundstück per Urkunde verkauft werden kann, muss dieses Hauptzertifikat geteilt werden, und jedes Grundstück erhält eine eigene Vermessungsurkunde, einen eigenen Landbucheintrag und ein eigenes Zertifikat. Ist das Hauptzertifikat zugunsten der Bank des Bauträgers mit einer Hypothek (Hak Tanggungan) belastet, braucht die Teilung die schriftliche Zustimmung der Bank. Nach dem Hypothekengesetz (Gesetz Nr. 4 von 1996) können Grundstücke nur dann einzeln aus der Hypothek entlassen werden, wenn die Hypothekenurkunde das erlaubt. Lassen Sie sich diese Klausel zeigen.

Verlangen Sie bei der Übergabe die SLF, die die Regionalregierung nach der Regierungsverordnung Nr. 16 von 2021 ausstellt, um zu bestätigen, dass ein Gebäude nutzbar ist. Dann werden die Steuern gezahlt, die die Kosten des Immobilienkaufs beschreibt, die AJB wird unterzeichnet und das Landamt trägt den Titel auf Ihren Namen ein. Ein ausländischer Käufer erhält stattdessen ein Nutzungsrecht (Hak Pakai), wie der Artikel über den Immobilienkauf als Ausländer erklärt.

Wenn ein Bauträger ins Stocken gerät

Ein Stocken bedeutet meist, dass der Bau langsamer wird, der Termin für den Kaufvorvertrag verstreicht oder das Haus fertig ist, das Hauptzertifikat aber nicht geteilt wurde, sodass es keine AJB gibt. Sie können in einem fertigen Haus auf Grundlage eines Kaufvorvertrags wohnen, es aber weder per Urkunde verkaufen noch mit einer Hypothek belasten, bis der Titel auf Sie übergegangen ist.

Ihre Rechtsbehelfe beginnen beim Kaufvorvertrag, der den Übergabetermin, den Rücktritt und die Streitbeilegung regeln muss. Darüber hinaus können Sie Ansprüche vor dem Bezirksgericht oder bei einer Verbraucherschlichtungsstelle (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK) geltend machen. Gerät der Bauträger nach dem Gesetz Nr. 37 von 2004 in eine gerichtliche Schuldenrestrukturierung (PKPU) oder in die Insolvenz, gilt ein Käufer, der nur einen Kaufvorvertrag hat, meist als ungesicherter Gläubiger, und eine Bank mit einer Hypothek auf das Land wird zuerst aus dem Land befriedigt.

Vor der Unterschrift

• Lassen Sie den PPAT das Hauptzertifikat beim Landamt prüfen, die Hypothek eingeschlossen, wie in So prüfen Sie ein Landzertifikat beschrieben, und gleichen Sie die Dokumentnummern der Broschüre mit den Originalen ab.
• Bitten Sie den Notar, den Kaufvorvertrag beim Landamt vermerken zu lassen, wie es die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 erlaubt.
• Binden Sie jede Zahlung an eine Stufe, die Sie sehen können: den Kaufvorvertrag, Meilensteine in den Berichten des Beraters, die Übergabe mit der SLF und eine letzte Zahlung bei der AJB.
• Zahlen Sie nur auf das Konto der Bauträgergesellschaft, nie an einen Vermittler, und bewahren Sie jeden Beleg auf.
• Lassen Sie die Art des Titels und einen Termin für das Grundstückszertifikat in den Kaufvorvertrag aufnehmen, mit einer Vertragsstrafe, falls einer von beiden verschoben wird.