向建商購屋：PPJB、AJB 與兩者之間的風險

向建商購買的房屋，分兩個步驟完成過戶。預備買賣協議（Perjanjian Pendahuluan Jual Beli, PPJB）在房屋興建、產權準備期間，約束您與建商雙方。買賣契據（Akta Jual Beli, AJB）才是把產權移轉給您的文件。

大部分款項通常在這兩者之間支付，而此時您手上握有的是契約，而不是土地權利。您能得到的保障，就是法規與 PPJB 所載明的內容。

兩份功能不同的文件

關於住宅的 2021 年第 12 號政府規章，把 PPJB 定義為建商與買家就房屋或公寓單位，在公證人面前訂立的協議。有地住宅與連棟住宅，可在興建期間簽訂。公寓則可在動工之前簽訂。

PPJB 讓您對建商有請求權。依關於土地登記的 1997 年第 24 號政府規章，只有土地契據官（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）所製作的契據，才能讓土地局登記買賣。PPAT 自簽署起有 7 個工作天的時間，把 AJB 送交土地局，土地局隨後會將您登記為持有人。

就公寓而言，《公寓法》（2011 年第 20 號法律）規定，必須等大樓完工才能簽 AJB，也就是使用適格證書（Sertifikat Laik Fungsi, SLF）與區分所有權證書都已核發之後。

建商必須先具備什麼

要行銷尚未完工的房屋，建商至少需要具備：市或縣針對土地指定用途出具的規劃說明、以自己名義或合作地主名義登記的土地證書、說明您將取得哪種產權的清楚聲明、建築許可（Persetujuan Bangunan Gedung, PBG），以及銀行或其他機構出具、支持這項工程的支持函。銷售手冊必須載明這些文件的編號。建商須為其銷售人員對您所說的內容負責，市或縣的住宅主管機關負責監督這些條件。

建商必須先符合五項條件，才能簽訂 PPJB 本身：

• 擁有土地，並以簽約時向您出示的證書證明
• 所約定的事項，包括房屋的狀況，以及土地是否作為貸款擔保品
• PBG，並於簽約時交給您一份認證副本
• 基礎設施：至少已興建道路與排水設施，並有建商關於電力與供水的聲明
• 至少完成 20%，也就是整個社區全部戶數的 20%，或公寓大樓工程量的 20%，並經監造顧問的報告確認

簽約前，您至少有 7 個工作天可以研讀 PPJB 的草案。

關於您的款項，規定怎麼說

您在行銷階段付出的任何款項，都計入房價，建商隨後必須給您三份時程表：施工、PPJB 簽署，以及 AJB 與交屋。若建商錯過施工或 PPJB 的日期，您可以取消並全數取回款項。若在建商沒有過失的情況下取消，退款須扣除一筆費用，該規章規定這筆扣除額不得低於您已付金額的 20%，另外還要加上已經計算的稅款。也就是說，20% 是下限，所以在付預訂費之前，要先讀清楚取消條款。若銀行拒絕核准您的房貸，扣除額為 10%。退款須在簽署取消函後 30 個日曆天內支付，每延遲一天，罰款為金額的 0.1%。

在符合 PPJB 的各項條件之前，建商收取的款項不得超過房價的 80%。PPJB 簽訂後，若因建商的原因取消，您的付款會退回。若因您的原因取消，已付金額在房價 10% 以內者，全數損失；已付金額超過者，則損失房價的 10%。

從母證書到您的產權

在一個社區裡，建商通常持有涵蓋整個基地的一份證書，往往是建築權（Hak Guna Bangunan, HGB）。在您的那塊地能以契據出售之前，這份母證書必須先分割，每一塊地都會有自己的測量文件、土地簿登錄與證書。若母證書已抵押（Hak Tanggungan）給建商的銀行，分割需要銀行的書面同意。依《抵押權法》（1996 年第 4 號法律），只有在抵押契據允許的情況下，各塊土地才能逐塊解除抵押，因此請要求查看那項條款。

交屋時，請索取 SLF；SLF 由地方政府依 2021 年第 16 號政府規章核發，用來確認建築物適合使用。接著繳納購買不動產的費用一文所列的稅款，簽署 AJB，再由土地局把產權登記在您名下。外國買家最後取得的則是使用權（Hak Pakai），詳見外國人購買不動產一文。

建商停擺時

建商停擺，通常是指工程變慢、PPJB 的日期已過，或是房屋已完工、但母證書尚未分割，因此沒有 AJB。您可以憑 PPJB 住進已完工的房屋，但在產權歸您之前，不能以契據出售，也不能抵押。

您的救濟途徑從 PPJB 開始，PPJB 必須載明交屋日期、取消與爭議解決方式。除此之外，您可以向地方法院提出請求，或向消費者爭議解決機構（Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, BPSK）提出請求。若建商依 2004 年第 37 號法律進入法院債務重整（PKPU）或破產程序，僅持有 PPJB 的買家通常屬於無擔保債權人，而對該土地設有抵押的銀行，會優先從該土地受償。

簽約之前

• 請 PPAT 到土地局查核母證書（包括抵押），做法見如何查核土地證書，並把銷售手冊上的文件編號與正本逐一比對。
• 請公證人將 PPJB 記載於土地局，這是 2021 年第 18 號政府規章所允許的。
• 把每一筆付款，都綁定在您看得到的階段：PPJB、顧問報告中的工程里程碑、連同 SLF 的交屋，以及在 AJB 時支付的最後一筆款項。
• 只付到建商公司的帳戶，絕不付給任何經紀人，並保留每一張收據。
• 把產權類型和土地證書的取得日期寫進 PPJB，並約定任何一項逾期時的違約金。