在印尼購買不動產的費用

轉售時，買方須繳最高 5% 的取得稅，賣方須繳 2.5% 的最終所得稅，兩者都在簽署契據之前繳納。向建商購買的新屋，通常還要加上加值稅（VAT）。土地契據官（PPAT）、公證人與土地局的費用另外計算，此後每年還有土地及建築物稅。

其中兩項稅屬於地方稅：國家法律訂定上限，細節由各縣或市自行訂定。在談定價格之前，要先取得實際數字的書面文件。

主要費用一覽

項目	誰支付	稅率或上限	時間
取得稅（BPHTB）	買方	超過地方門檻的價值，最高 5%	簽署契據之前
出售的最終所得稅	賣方	多數情況下為總價值的 2.5%	簽署契據之前
已登記加值稅的建商所售新屋的加值稅	買方，含在價格內	多數住宅實質為 11%	每次付款時，或交屋時
PPAT 費用	依約定	契據所載價格的最高 1%	簽署契據時
土地及建築物稅（PBB）	所有人	每年為評定價值的最高 0.5%	每年

出售時的稅

土地及建築物取得稅（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB），是依 2022 年第 1 號法律課徵的地方稅。各縣或市自行訂定稅率，上限為 5%，並訂定不課稅門檻，門檻至少為 8,000 萬印尼盾，繼承則至少為 3 億印尼盾。課稅基礎是價格或政府評定價值（NJOP），以較高者為準。依 2022 年的法律，若有簽預備買賣協議（PPJB），買賣的 BPHTB 在簽署 PPJB 時就須繳納，因此要請教 PPAT，您所在的地區在那個階段如何徵收。

地方稅務機關會在簽署契據之前，驗證 BPHTB 的繳納。內政部與土地部在 2026 年 8 月公布的聯合通告，給地方稅務機關 3 天的時間，期滿後該筆繳納即視為已驗證。這項措施預定於 2026 年 8 月 17 日在 17 個土地局開始，並在 3 個月內擴及 76 個縣與市。

賣方的最終所得稅，依據 2016 年第 34 號政府規章。稅率是總價值的 2.5%；由以房地產為主要業務的企業出售簡易住宅與簡易公寓者為 1%；出售給政府作為公共利益專案者為 0%。課稅基礎是價格或政府核定價值，以較高者為準。賣方在簽署契據之前繳納，PPAT 必須在看到經稅務機關查驗的繳款證明之後才能簽署。建商則就其收到的每一期款項繳納。

不要同意契據上的價格低於實際價格。稅務機關可以就差額核課稅款，而且契據就是您已支付金額的紀錄。

新建不動產的加值稅

已登記加值稅的建商，會在新房屋或新公寓上加收加值稅。名目稅率自 2025 年 1 月 1 日起為 12%，但多數商品是按價格的 11/12 作為課稅基礎，換算後實際稅率為 11%。完整的 12% 只適用於某些奢侈品。購買預售屋時，加值稅在您付款時就須繳納，不是只在交屋時。未登記加值稅的私人所有人轉售房屋，不課徵加值稅。

近年來，政府對符合資格的新屋，負擔了部分或全部的加值稅（由政府負擔的加值稅，PPN DTP）。每一輪都由財政部規章訂定，有固定的交屋期間，以及各自針對價格與單位類型的條件，持有稅號並符合持有規定的外國買家，也曾具備資格。某一輪是否涵蓋您的單位，取決於交屋日期、價格，以及該單位是否為新屋，因此要在當時向建商確認，並確保稅務發票開立您的名字。向建商購屋一文說明該流程的其餘部分。

費用

依 2016 年第 24 號政府規章，PPAT 的費用（含見證人）不得超過契據所載價格的 1%。這是上限，不是標準費率。公證人另外就公證契據（例如 PPJB 或授權委託書）收費，土地局則就查核證書與登記過戶，依全國統一訂定的規費標準收費。每一項費用，以及由誰負擔，都要在工作開始之前談妥。

房貸會增加銀行的費用，以及登記其擔保權的契據。外國買家的購買通常包含把土地權利轉換為使用權（Hak Pakai），這是土地局的另一道程序，詳見外國人購買不動產一文。

此後每年

土地及建築物稅（PBB）是地方稅，依 2022 年第 1 號法律，每年上限為 0.5%。地方政府按評定價值的一定比例課徵，並在扣除至少 1,000 萬印尼盾的不課稅額後，以地方規章訂定細節。所有人每年依以其名義開立的稅單（SPPT）繳納，因此出售之後，要把稅單改為您的名字。欠繳的稅款會留在該不動產的稅務紀錄中，所以要在簽署契據之前繳清。若您把不動產出租，租金另有最終所得稅，詳見土地與建築物租賃一文。

簽約之前

• 請 PPAT 提供每一項稅金與費用的書面說明，包括各自採用的課稅基礎，以及由誰負擔。
• 查看最新 PBB 稅單上的評定價值，因為出售涉及的兩項稅，都以該價值和價格兩者中較高者為基礎。
• 若是向建商購買，要問加值稅是否含在價格內、是否有優惠涵蓋您的交屋日期，以及 BPHTB 何時徵收。
• 保留 BPHTB、賣方的稅與加值稅的收據，以及驗證紀錄。土地局與日後的任何買家都會要求出示。