Расходы на покупку недвижимости в Индонезии

При вторичной продаже покупатель платит налог на приобретение до 5%, а продавец платит окончательный налог на доход 2,5%, оба до подписания акта. Новый объект, купленный у застройщика, обычно добавляет НДС. Сверху идут оплата услуг должностного лица по земельным актам (PPAT), нотариуса и сборы земельного управления, а налог на землю и здания взимается каждый год после этого.

Два из этих налогов региональные: предельные ставки задаёт национальный закон, а детали определяет каждый округ или город. Получите фактические цифры в письменном виде, прежде чем соглашаться на цену.

Основные расходы вкратце

Расход	Кто платит	Ставка или предел	Когда
Налог на приобретение (BPHTB)	Покупатель	До 5% стоимости сверх регионального порога	До подписания акта
Окончательный налог на доход при продаже	Продавец	В большинстве случаев 2,5% от валовой стоимости	До подписания акта
НДС на новый объект у застройщика, зарегистрированного как плательщик НДС	Покупатель, в составе цены	Для большинства домов фактически 11%	С каждым платежом или при передаче
Оплата услуг PPAT	По договорённости	До 1% цены, указанной в акте	При подписании акта
Налог на землю и здания (PBB)	Владелец	До 0,5% в год от оценочной стоимости	Каждый год

Налоги при продаже

Налог на приобретение земли и зданий (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) относится к региональным налогам по Закону № 1 от 2022 года. Каждый округ или город сам устанавливает ставку, которая не может превышать 5%, и необлагаемый порог не ниже 80 млн рупий, а для наследования не ниже 300 млн рупий. Базой служит цена или оценочная стоимость, определённая государством (NJOP), в зависимости от того, что выше. По закону 2022 года BPHTB при продаже подлежит уплате в момент подписания предварительного договора купли-продажи (PPJB), если он есть, поэтому спросите PPAT, как ваш регион взимает его на этом этапе.

Региональное управление доходов проверяет платёж BPHTB до подписания акта. Совместный циркуляр министерства внутренних дел и земельного министерства, объявленный в августе 2026 года, даёт ему на это три дня, после чего платёж считается подтверждённым. Запуск был намечен на 17 августа 2026 года в 17 земельных управлениях, а в течение трёх месяцев он должен охватить 76 округов и городов.

Окончательный налог продавца на доход установлен Постановлением правительства № 34 от 2016 года. Он составляет 2,5% от валовой стоимости, 1% для простых домов и простых квартир, которые продаёт компания, чья основная деятельность связана с недвижимостью, и 0% при продаже государству для проектов в общественных интересах. Базой служит цена или стоимость, определённая государством, в зависимости от того, что выше. Продавец платит его до подписания акта, а PPAT вправе подписать акт, только увидев подтверждение платежа, проверенное налоговой инспекцией. Застройщик платит его с каждого очередного платежа, который получает.

Не соглашайтесь на цену в акте ниже реальной. Налоговая инспекция может доначислить налог на разницу, а акт служит записью о том, сколько вы заплатили.

НДС на новую недвижимость

Застройщик, зарегистрированный как плательщик НДС, добавляет НДС к цене нового дома или квартиры. Номинальная ставка составляет 12% с 1 января 2025 года, но для большинства товаров налог начисляется на базу в 11/12 цены, что даёт 11%. Полная ставка 12% применяется только к некоторым предметам роскоши. При покупке на этапе строительства НДС подлежит уплате по мере ваших платежей, а не только при передаче. При перепродаже частным владельцем, не зарегистрированным как плательщик НДС, НДС не взимается.

В последние годы государство брало на себя часть или весь НДС на подходящие новые дома (НДС, который несёт государство, PPN DTP). Каждый период такой льготы устанавливается постановлением министерства финансов с фиксированным сроком для передачи объектов и собственными условиями по цене и типу объекта, а иностранные покупатели с налоговым номером, соблюдающие правила владения, имели на неё право. Охватывает ли период льготы ваш объект, зависит от даты передачи, цены и от того, что объект новый, поэтому уточните это у застройщика в момент покупки и убедитесь, что счёт-фактура на НДС выписана на ваше имя. Остальную часть этого процесса разбирает статья о покупке у застройщика.

Сборы и вознаграждения

Оплата услуг PPAT, включая вознаграждение свидетелей, по Постановлению правительства № 24 от 2016 года не может превышать 1% от цены, указанной в акте. Это потолок, а не стандартная ставка. Нотариус берёт плату отдельно за нотариальные акты, такие как PPJB или доверенность, а земельное управление берёт сборы, установленные на национальном уровне, за проверку сертификата и регистрацию передачи. Согласуйте каждый сбор и то, кто его платит, до начала работы.

Ипотека добавляет расходы банка и акт, который регистрирует его обеспечение. Покупка иностранцем обычно включает преобразование права на землю в право пользования (Hak Pakai). Это ещё одна процедура в земельном управлении, о ней рассказывает статья о покупке недвижимости иностранцем.

Каждый год после покупки

Налог на землю и здания (PBB) относится к региональным налогам, и по Закону № 1 от 2022 года он не может превышать 0,5% в год. Регион начисляет его на долю оценочной стоимости после вычета необлагаемой суммы не менее 10 млн рупий и устанавливает детали региональным постановлением. Владелец платит его каждый год по уведомлению (SPPT) на имя владельца, поэтому после продажи переоформите уведомление на себя. Недоимки остаются в налоговом учёте объекта, поэтому погасите их до подписания акта. Если вы сдаёте недвижимость в аренду, арендная плата облагается собственным окончательным налогом, о котором рассказывает статья об аренде земли и зданий.

Перед подписанием

• Попросите PPAT дать письменный перечень каждого налога и сбора с базой, по которой он считается, и с указанием, кто его платит.
• Проверьте оценочную стоимость в последнем уведомлении PBB, потому что оба налога при продаже считаются от большего из этой стоимости и цены.
• При покупке у застройщика спросите, включён ли НДС в цену, распространяется ли льгота на дату вашей передачи и когда будет взиматься BPHTB.
• Сохраняйте квитанции об уплате BPHTB, налога продавца и НДС, а также записи о подтверждении. Их потребуют земельное управление и любой следующий покупатель.