インドネシアの不動産購入にかかる費用

既存物件の売買では、買い手が最大5%の取得税を、売り手が2.5%の最終所得税を、いずれも証書に署名する前に支払います。開発業者から買う新築物件には、通常、付加価値税（VAT）が加わります。土地証書作成官（PPAT）、公証人、土地事務所の手数料がその上に加わり、その後は毎年、土地・建物税がかかります。

これらのうち2つの税は地方税で、上限は国の法律が定め、細目は各県または市が定めます。価格に合意する前に、実際の金額を書面で入手します。

主な費用の一覧

費用	負担者	税率または上限	時期
取得税（BPHTB）	買い手	地方の非課税枠を超える価額の最大5%	証書作成の前
売却にかかる最終所得税	売り手	ほとんどの場合、総額の2.5%	証書作成の前
VAT登録済みの開発業者から買う新築物件のVAT	買い手（価格に含まれる）	ほとんどの住宅で実効11%	各回の支払い時または引き渡し時
PPATの手数料	合意による	証書に記載された価格の最大1%	証書作成時
土地・建物税（PBB）	所有者	課税評価額の年最大0.5%	毎年

売買にかかる税

土地・建物の取得にかかる税（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan、BPHTB）は、2022年法律第1号に基づく地方税です。各県または市が、5%を上限とする税率と、8,000万ルピア以上の非課税枠（相続の場合は3億ルピア）を定めます。課税の基準は、価格または政府の課税評価額（NJOP）の高いほうです。2022年の法律のもとでは、売買のBPHTBは、売買予備契約（PPJB）がある場合はその署名時に納期が来るため、その段階で地域がどう徴収するかをPPATに尋ねます。

地方歳入局は、証書の前にBPHTBの納付を検証します。2026年8月に発表された内務省と土地省の共同通達は、その検証に3日の期限を設け、それを過ぎると納付は検証済みとみなされます。この制度は、2026年8月17日に17の土地事務所で始まり、3か月以内に76の県と市に広がる予定でした。

売り手の最終所得税は、2016年政府規則第34号に基づきます。税率は総額の2.5%で、不動産を主たる事業とする事業者が売る簡易住宅と簡易集合住宅は1%、公共の利益のための事業に対する政府への売却は0%です。課税の基準は、価格または政府が定めた価額の高いほうです。売り手は証書の前に納付し、PPATは、税務署が確認した納付証明を見てからでなければ署名できません。開発業者は、受け取る分割払いのたびに納付します。

証書の価格を、実際の価格より低くすることに同意してはいけません。税務署は差額に課税でき、証書は、支払った金額の記録になるからです。

新築物件のVAT

VATの登録をしている開発業者は、新築の住宅やアパートメントにVATを加えます。名目上の税率は2025年1月1日から12%ですが、ほとんどの財については価格の11/12を課税標準として課されるため、実質は11%になります。12%がそのままかかるのは、一部の贅沢品だけです。完成前の物件を買う場合、VATは引き渡し時だけでなく、支払うごとに納期が来ます。VATの登録をしていない個人の所有者が売る既存物件には、VATはかかりません。

近年、政府は、対象となる新築住宅のVATの一部または全部を負担してきました（政府が負担するVAT、PPN DTP）。各回は財務省の規則で定められ、引き渡しの対象期間が決まっており、価格や物件の種類に関する独自の条件があります。納税者番号を持ち、所有に関する規則を満たす外国人の買い手も対象になってきました。ある回が物件に適用されるかどうかは、引き渡し日、価格、そして物件が新築であることによって決まります。そのため、その時点で開発業者に確認し、税務上のインボイスが買い手の名義になっていることを確かめます。この手続きの残りは、開発業者からの購入で扱っています。

手数料

PPATの手数料は、立会人の分も含めて、2016年政府規則第24号により、証書に記載された価格の1%を超えてはなりません。これは上限であり、標準の料率ではありません。公証人は、PPJBや委任状といった公証人証書について別に料金を請求し、土地事務所は、権利証書の確認と移転の登記について、全国で定められた手数料を請求します。作業が始まる前に、それぞれの手数料と、誰が払うのかを取り決めます。

住宅ローンを利用すると、銀行の費用と、その担保を登記するための証書の費用が加わります。外国人の買い手の購入には、通常、土地の権利を使用権（Hak Pakai）に転換する手続きが含まれます。これも土地事務所での別の手続きで、外国人による不動産購入で説明しています。

その後、毎年かかるもの

土地・建物税（PBB）は地方税で、2022年法律第1号により、年0.5%が上限です。地域は、1,000万ルピア以上の非課税額を差し引いたうえで、課税評価額の一定割合にこれを適用し、細目を地方規則で定めます。所有者は、所有者名義の納税通知書（SPPT）に基づいて毎年納付するため、売買の後に、通知書の名義を自分に変えてもらいます。未納分は物件の納税記録に残るため、証書の前に精算します。物件を貸す場合、賃料には別の最終所得税があり、土地・建物の賃貸借で扱っています。

署名する前に

• PPATに、すべての税と手数料について、それぞれの課税標準と負担者を記した書面を求めます。
• 最新のPBBの通知書で課税評価額を確認します。売買にかかる2つの税は、その評価額と価格の高いほうを基準にするからです。
• 開発業者からの購入では、VATが価格に含まれているか、優遇措置が引き渡し日をカバーしているか、BPHTBがいつ徴収されるかを尋ねます。
• BPHTB、売り手の税、VATの領収書と、検証の記録を保管します。土地事務所も、後の買い手も、それを求めます。