カリマンタンの港周辺にある工業用地と倉庫用地

カリマンタンの工業用地の価値は、何とつながっているかで決まります。工場や倉庫には、重量トラックが通れる道路、手の届く範囲にある港や桟橋、必要な負荷に応える電力、そして乾いたままの地盤が必要です。これらすべてがそろった区画は少なく、その大半は、主要な港の近くの少数の団地と特区にあります。

残りは書類で決まります。別の用途にゾーニングされた区画や、更新できない権利で保有されている区画は、立地がどれほどよくても、工業用地とは言えません。

工業団地、経済特区、その外の土地

産業法（2014年法律第3号）は、工場を工業団地の中に置くことを求めています。その県または市に団地がない場合や、区画が残っていない場合は、団地の外にも置けますが、その場合は、空間計画が工業用に定めた区域でなければなりません。広範な汚染のおそれがない中小の工場も免除されます。特殊な原材料を使う工場や、工程のために特別な立地を必要とする工場も同様です。団地には、産業のゾーニングに関する2024年政府規則第20号が適用されます。この政府規則は、工業団地に関する2015年の規則に取って代わりました。

経済特区（Kawasan Ekonomi Khusus、KEK）は、個別の政府規則によって設けられ、独自の税・関税上の優遇措置が付きます。倉庫は、空間計画が倉庫業を認めている場所であれば、団地の外にも置けます。

工業団地と経済特区の所在地

バリクパパン湾に面したカリアンガウは、市の工業団地で、内部にコンテナ港があります。開発区域を約5,000ヘクタールまで広げる、2012年に計画された拡張は、湾のマングローブ林と、その北側にあるスンガイ・ワイン保護林をめぐって異論を呼びました。区画がどのフェーズに属しているか、保護地にどれだけ近いかを尋ねます。バリクパパンの市場は、独立した記事で扱っています。

東クタイ県のマロイ・バトゥタ・トランス・カリマンタン経済特区は、2014年政府規則第85号により、パーム油の加工、エネルギー、物流を目的として設けられました。2019年に稼働が宣言されました。この特区の現状と優遇措置は、当てにする前に、経済特区国家評議会に確認します。

北カリマンタンのブルンガン沿岸では、政府の国家戦略プロジェクトの一覧に、民間資金で建設されるタナ・クニン工業団地が、準備段階として載っています。支払う前に、何が建設済みか、どの区画に権利が付いているかを確認します。

ポンティアナックの北、メンパワ県の沿岸にあるキジンは、ポンティアナック港のターミナルです。2022年8月9日に、コンテナと、粗パーム油、ボーキサイト、アルミナなどのバルク貨物向けに開業し、政府は周辺の土地を産業の立地先として示しました。

南カリマンタンのタナ・ブンブ県の県庁所在地バトゥリチンは、石炭の積み出し拠点で、国家戦略プロジェクトの一覧に工業団地の計画が載っています。2024年6月13日に署名された2024年政府規則第26号は、同じ県のシンパン・エンパット郡に、668.3ヘクタールのセタンガ経済特区を設けました。

まずゾーニング

事業を行うすべての場所には、空間利用の承認（Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang、KKPR）が必要です。これは、事業許可の前に、オンライン許認可システム（Online Single Submission、OSS）を通じて取得します。2021年政府規則第21号は、2つの道筋を定めています。その地域に詳細空間計画（Rencana Detail Tata Ruang、RDTR）がある場合は、その計画と照らし合わせた確認を受けます。RDTRがない場合は、県、州、国の計画に照らして審査される承認を受け、土地事務所の技術意見が付きます。桟橋や、沿岸水域にあるその他の施設には、海洋空間の利用に関する別の承認が必要です。

KKPRには、許可される用途、区画のうち建築できる割合、許容される延べ床面積が記されます。土地が指定された森林区域にある場合は、そのうえで林業の規則が適用されます。その仕組みは森林区域の区分の確認で説明しています。

団地での権利：HPLの上のHGB

2021年政府規則第18号によると、国有地の上の管理権（Hak Pengelolaan、HPL）を持てるのは、政府機関、国営企業と地方の企業、土地銀行庁、そして中央政府が指名する機関に限られます。そのいずれかが運営する団地では、通常、運営者のHPLの上に建築権（Hak Guna Bangunan、HGB）を得ます。民間の団地会社は一般にHPLを保有できないため、民間の団地では、通常、その会社自身のHGBを分割したものを得ます。外資の会社（PT PMA）を含むインドネシアの会社は、HGBを保有できます。外国人個人はできません。

HPLの上のHGBは最長30年で、最長20年の延長と、最長30年の更新ができます。延長と更新にはHPL保有者の同意が必要で、土地が意図された目的どおりに使われていれば認められます。最後の期間が終わると、土地はHPL保有者に戻ります。

HPL保有者との土地利用契約（perjanjian pemanfaatan tanah）は、権利証書と同じくらい重みがあります。規則は、この契約に、権利の期間、延長、更新、譲渡、抵当、年間の料金、そして権利が終わったときの土地と建物の扱いを定めることを求めています。それぞれの権利の違いは、土地の権利の手引きで比較しています。

電力、水、アクセス、洪水

最初の制約になるのは、たいてい電力です。国営電力会社（PLN）に、現地でどの程度の負荷を供給できるか、いつから供給できるかを、書面で尋ねます。供給できない場合、工場は自前の発電機が必要になり、その許可と燃料費もかかります。

次は水です。団地が工程用水を供給するのか、それとも自前の水源と取水の許可が必要なのかを確かめます。

アクセスとは、最も重いトラックに対応できる道路の等級と橋の制限、そして干潮時の桟橋の水深のことです。河川沿いの用地は、乾季に水位が下がると、はしけが入れなくなることがあります。

洪水は、直すのに最も費用がかかる問題であることが多いです。デルタ地帯や沿岸の用地は低い位置にあり、泥炭は荷重がかかると沈みます。乾季に乾いている区画でも、雨季には水に浸かることがあります。

署名する前に

• 用途に正確に合ったKKPRを取得するか、団地の承認がその用途をカバーしているという書面の確認を得ます。
• 権利証書と土地利用契約を合わせて読み、次の延長までに残る年数を数えます。
• 運営者に、料金、サービス料、転貸と譲渡に関する規則を尋ねます。
• 電力、水、排水については、供給事業者本人から書面の回答を得ます。
• 雨季の満潮時に現地を訪れ、最も重いトラックが通るルートを実際に走ります。