ที่ดินอุตสาหกรรมและโกดังใกล้ท่าเรือในกาลิมันตัน

มูลค่าของที่ดินอุตสาหกรรมในกาลิมันตันขึ้นอยู่กับสิ่งที่ที่ดินนั้นเชื่อมต่อถึง โรงงานหรือโกดังต้องมีถนนที่รับรถบรรทุกหนักได้ ท่าเรือหรือท่าเทียบเรือที่เข้าถึงได้ ไฟฟ้าตามกำลังที่ใช้ และพื้นดินที่ไม่ท่วมขัง แปลงที่มีครบทุกอย่างหายาก และส่วนใหญ่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจพิเศษไม่กี่แห่งใกล้ท่าเรือหลัก

เอกสารเป็นตัวตัดสินส่วนที่เหลือ แปลงที่แผนผังกำหนดให้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น หรือถือครองด้วยสิทธิ์ที่ต่ออายุไม่ได้ ไม่ใช่ที่ดินอุตสาหกรรม ไม่ว่าทำเลจะดีเพียงใด

นิคมอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจพิเศษ และที่ดินนอกพื้นที่เหล่านี้

กฎหมายอุตสาหกรรม (กฎหมายเลขที่ 3 ปี 2014) กำหนดให้โรงงานต้องตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม โรงงานตั้งนอกนิคมได้หากเขตหรือเมืองของโรงงานไม่มีนิคมหรือไม่เหลือแปลงว่าง แต่ต้องอยู่ในพื้นที่ที่แผนผังการใช้พื้นที่กันไว้สำหรับอุตสาหกรรม โรงงานขนาดเล็กและขนาดกลางที่ไม่เสี่ยงก่อมลพิษในวงกว้างได้รับยกเว้นเช่นกัน เช่นเดียวกับโรงงานที่ใช้วัตถุดิบพิเศษหรือต้องการทำเลพิเศษสำหรับกระบวนการผลิต นิคมอุตสาหกรรมอยู่ภายใต้ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 20 ปี 2024 ว่าด้วยการจัดเขตอุตสาหกรรม ซึ่งมาแทนที่ระเบียบปี 2015 ว่าด้วยนิคมอุตสาหกรรม

เขตเศรษฐกิจพิเศษ (Kawasan Ekonomi Khusus, KEK) จัดตั้งด้วยระเบียบรัฐบาลของตนเอง และมีสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและศุลกากรของตนเอง โกดังตั้งนอกนิคมได้ในพื้นที่ที่แผนผังการใช้พื้นที่อนุญาตให้ใช้เป็นโกดัง

นิคมและเขตเศรษฐกิจพิเศษอยู่ที่ใด

Kariangau บนอ่าว Balikpapan เป็นนิคมอุตสาหกรรมของเมือง โดยมีท่าเรือตู้คอนเทนเนอร์อยู่ภายใน แผนขยายที่วางไว้ในปี 2012 เป็นพื้นที่พัฒนาราว 5,000 เฮกตาร์ ถูกคัดค้านเรื่องป่าชายเลนของอ่าวและป่าคุ้มครอง Sungai Wain ที่อยู่ทางด้านเหนือ ให้ถามว่าแปลงอยู่ในระยะใดและอยู่ใกล้พื้นที่คุ้มครองเพียงใด ตลาดของ Balikpapan มีบทความของตนเอง

เขตเศรษฐกิจพิเศษ Maloy Batuta Trans Kalimantan ในเขต Kutai Timur จัดตั้งขึ้นตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 85 ปี 2014 เพื่อการแปรรูปน้ำมันปาล์ม พลังงาน และโลจิสติกส์ มีการประกาศให้เริ่มดำเนินงานในปี 2019 ให้ยืนยันสถานะและสิทธิประโยชน์กับสภาแห่งชาติว่าด้วยเขตเศรษฐกิจพิเศษก่อนยึดถือเป็นหลัก

บนชายฝั่ง Bulungan ในกาลิมันตันเหนือ ทะเบียนโครงการยุทธศาสตร์แห่งชาติของรัฐบาลระบุนิคมอุตสาหกรรม Tanah Kuning ซึ่งจะสร้างด้วยเงินเอกชน ว่าอยู่ในขั้นเตรียมการ ให้ตรวจดูว่าสร้างอะไรไปแล้วและแปลงใดมีเอกสารสิทธิ์ก่อนจ่ายเงิน

Kijing ซึ่งอยู่บนชายฝั่งของเขต Mempawah ทางเหนือของ Pontianak เป็นท่าเทียบเรือแห่งหนึ่งของท่าเรือ Pontianak เปิดใช้เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2022 สำหรับตู้คอนเทนเนอร์และสินค้าเทกอง เช่น น้ำมันปาล์มดิบ บอกไซต์ และอะลูมินา และรัฐบาลนำเสนอที่ดินรอบท่าเทียบเรือนี้ว่าเป็นพื้นที่รองรับอุตสาหกรรม

Batulicin เมืองศูนย์กลางของเขต Tanah Bumbu ในกาลิมันตันใต้ เป็นศูนย์กลางการขนส่งถ่านหินทางเรือ และมีนิคมอุตสาหกรรมที่วางแผนไว้ซึ่งอยู่ในรายการโครงการยุทธศาสตร์แห่งชาติ ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 26 ปี 2024 ซึ่งลงนามเมื่อวันที่ 13 มิถุนายน 2024 จัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ Setangga บนพื้นที่ 668.3 เฮกตาร์ในอำเภอ Simpang Empat ของเขตเดียวกัน

การกำหนดเขตการใช้ที่ดินต้องมาก่อน

ทุกสถานที่ประกอบธุรกิจต้องมีการอนุมัติการใช้พื้นที่ (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR) ซึ่งขอผ่านระบบออกใบอนุญาตออนไลน์ (Online Single Submission, OSS) ก่อนขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 21 ปี 2021 กำหนดสองเส้นทาง หากพื้นที่มีแผนผังการใช้พื้นที่ฉบับรายละเอียด (Rencana Detail Tata Ruang, RDTR) จะได้รับการยืนยันที่ตรวจเทียบกับแผนนั้น หากไม่มี RDTR จะได้รับการอนุมัติที่ประเมินเทียบกับแผนระดับเขต จังหวัด และประเทศ พร้อมความเห็นทางเทคนิคจากสำนักงานที่ดิน ท่าเทียบเรือหรือสิ่งอื่นใดในน่านน้ำชายฝั่งต้องมีการอนุมัติแยกต่างหากสำหรับการใช้พื้นที่ทะเล

KKPR ระบุการใช้ประโยชน์ที่อนุญาต สัดส่วนของแปลงที่ก่อสร้างได้ และพื้นที่ใช้สอยรวมที่อนุญาต หากที่ดินอยู่ในพื้นที่ป่าที่รัฐกำหนด จะมีกฎเกณฑ์ด้านป่าไม้ใช้เพิ่มเติม และบทความ การตรวจสอบสถานะพื้นที่ป่า อธิบายวิธีการ

สิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม: HGB บน HPL

ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 สิทธิ์ในการบริหารจัดการ (Hak Pengelolaan, HPL) เหนือที่ดินของรัฐมอบให้ได้เฉพาะแก่หน่วยงานรัฐ รัฐวิสาหกิจและวิสาหกิจท้องถิ่น หน่วยงานธนาคารที่ดิน และหน่วยงานที่รัฐบาลกลางแต่งตั้ง ในนิคมที่หน่วยงานเหล่านี้เป็นผู้ดำเนินการ คุณมักได้สิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) ซ้อนบน HPL ของผู้ดำเนินการ บริษัทนิคมเอกชนโดยทั่วไปถือ HPL ไม่ได้ ดังนั้นในนิคมเอกชนคุณมักได้ส่วนที่แยกจาก HGB ของบริษัทนิคมเอง บริษัทอินโดนีเซีย รวมถึงบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ (PT PMA) ถือ HGB ได้ บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติถือไม่ได้

HGB บน HPL มีอายุสูงสุด 30 ปี ขยายเวลาได้อีกสูงสุด 20 ปี และต่ออายุได้อีกสูงสุด 30 ปี การขยายเวลาและการต่ออายุต้องได้รับความยินยอมจากผู้ถือ HPL และอนุมัติได้เมื่อมีการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์แล้ว เมื่อสิ้นสุดช่วงเวลาสุดท้าย ที่ดินจะกลับคืนสู่ผู้ถือ HPL

ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน (perjanjian pemanfaatan tanah) กับผู้ถือ HPL สำคัญเท่ากับใบรับรอง ระเบียบกำหนดให้ข้อตกลงนั้นระบุอายุ การขยายเวลา การต่ออายุ การโอน และการจำนองสิทธิ์ของคุณ ค่าธรรมเนียมรายปี และสิ่งที่จะเกิดกับที่ดินและอาคารเมื่อสิทธิ์สิ้นสุด บทความ คู่มือสิทธิ์ในที่ดิน เปรียบเทียบสิทธิ์แต่ละประเภท

ไฟฟ้า น้ำ การเข้าถึง และน้ำท่วม

ไฟฟ้ามักเป็นข้อจำกัดแรก ให้สอบถามบริษัทไฟฟ้าของรัฐ (PLN) เป็นลายลักษณ์อักษรว่าจ่ายกำลังไฟได้เท่าใดที่พื้นที่นั้นและตั้งแต่เมื่อใด หากจ่ายไม่ได้ โรงงานต้องมีเครื่องกำเนิดไฟฟ้าของตนเอง ซึ่งมีใบอนุญาตและค่าเชื้อเพลิงของตนเอง

ถัดมาคือน้ำ ให้ตรวจสอบว่านิคมจัดหาน้ำที่ใช้ในกระบวนการผลิตให้หรือไม่ หรือคุณต้องมีแหล่งน้ำของตนเองและใบอนุญาตสูบน้ำ

การเข้าถึงหมายถึงประเภทของถนนและขีดจำกัดของสะพานสำหรับรถบรรทุกที่หนักที่สุดของคุณ และความลึกของน้ำที่ท่าเทียบเรือเมื่อน้ำลง พื้นที่ริมแม่น้ำอาจเข้าถึงด้วยเรือบรรทุกท้องแบนไม่ได้เมื่อระดับน้ำลดลงในฤดูแล้ง

น้ำท่วมมักเป็นปัญหาที่แก้ไขได้แพงที่สุด พื้นที่สามเหลี่ยมปากแม่น้ำและชายฝั่งตั้งอยู่ต่ำ และดินพรุทรุดตัวเมื่อรับน้ำหนัก แปลงที่แห้งในฤดูแล้งอาจมีน้ำขังในฤดูฝน

ก่อนลงนาม

• ขอ KKPR สำหรับการใช้งานของคุณโดยเฉพาะ หรือหนังสือยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าการอนุมัติของนิคมครอบคลุมการใช้งานนั้น
• อ่านใบรับรองและข้อตกลงการใช้ประโยชน์ที่ดินควบคู่กัน และนับจำนวนปีที่เหลือก่อนการขยายเวลาครั้งถัดไป
• สอบถามผู้ดำเนินการเรื่องค่าธรรมเนียม ค่าบริการ และกฎเกี่ยวกับการให้เช่าช่วงและการโอน
• ขอคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรเรื่องไฟฟ้า น้ำ และระบบระบายน้ำจากผู้ให้บริการโดยตรง
• ไปดูพื้นที่ตอนน้ำขึ้นในฤดูฝน และขับรถไปตามเส้นทางที่รถบรรทุกที่หนักที่สุดของคุณจะใช้