칼리만탄 항만 인근의 산업·창고용 토지

칼리만탄의 산업용 토지는 무엇에 연결되어 있느냐에 따라 값어치가 정해집니다. 공장이나 창고에는 중량 트럭이 다닐 수 있는 도로, 닿을 수 있는 거리의 항만이나 부두, 필요한 용량의 전력, 그리고 물이 차지 않는 지반이 필요합니다. 이 조건을 모두 갖춘 필지는 드물며, 대부분은 주요 항만 인근의 몇몇 단지와 구역에 모여 있습니다.

나머지는 서류가 결정합니다. 다른 용도로 지정된 필지나, 갱신할 수 없는 권리로 보유한 필지는 위치가 아무리 좋아도 산업용 토지가 아닙니다.

산업단지, 구역, 그리고 그 밖의 토지

산업법(2014년 법률 제3호)은 공장이 산업단지 안에 있어야 한다고 정합니다. 해당 시나 군에 단지가 없거나 남은 필지가 없다면 단지 밖에 둘 수 있지만, 그 경우에도 공간계획이 산업용으로 따로 정해 둔 지역에 있어야 합니다. 광범위한 오염 위험이 없는 중소 규모 공장도 예외이며, 특수한 원료를 쓰거나 공정상 특별한 입지가 필요한 공장도 마찬가지입니다. 산업단지는 산업 구역 지정에 관한 2024년 정부 규정 제20호의 적용을 받으며, 이 규정은 산업단지에 관한 2015년 규정을 대체했습니다.

경제특구(Kawasan Ekonomi Khusus, KEK)는 별도의 정부 규정으로 설치되며 고유의 세제 및 관세 혜택이 따릅니다. 창고는 공간계획이 창고 시설을 허용하는 곳이라면 단지 밖에도 둘 수 있습니다.

산업단지와 구역의 위치

발릭파판만의 Kariangau는 이 도시의 산업단지이며, 단지 안에 컨테이너 항만이 있습니다. 2012년에 계획된 확장은 개발 면적이 약 5,000헥타르에 이르러, 만의 맹그로브와 북쪽에 있는 Sungai Wain 보호림을 둘러싼 반대에 부딪혔습니다. 필지가 어느 단계에 속하는지, 보호 구역과 얼마나 가까운지 물어보십시오. 발릭파판 시장은 별도의 아티클에서 다룹니다.

Kutai Timur군에 있는 Maloy Batuta Trans Kalimantan 경제특구는 팜유 가공, 에너지, 물류를 위해 2014년 정부 규정 제85호로 설치되었습니다. 2019년에 운영 개시가 선언되었습니다. 이 구역의 지위와 혜택에 의지하기 전에 국가경제특구위원회에 확인하십시오.

북칼리만탄 Bulungan 해안에서는 정부의 국가전략사업 목록에 민간 자금으로 조성될 Tanah Kuning 산업단지가 준비 단계로 올라 있습니다. 대금을 치르기 전에 무엇이 지어졌는지, 어느 필지에 토지 권리가 있는지 확인하십시오.

폰티아낙 북쪽 Mempawah군 해안의 Kijing은 폰티아낙 항의 터미널입니다. 컨테이너 화물과 팜 원유, 보크사이트, 알루미나 같은 벌크 화물을 위해 2022년 8월 9일에 문을 열었으며, 정부는 주변 토지를 산업이 들어설 수 있는 공간으로 제시했습니다.

남칼리만탄 Tanah Bumbu군의 중심지인 Batulicin은 석탄 선적 거점이며, 국가전략사업 목록에 산업단지 계획이 올라 있습니다. 2024년 6월 13일에 서명된 2024년 정부 규정 제26호는 같은 군의 Simpang Empat 구에 668.3헥타르 규모의 Setangga 경제특구를 설치했습니다.

용도지역 확인이 먼저입니다

모든 사업장 입지에는 사업 허가에 앞서 온라인 인허가 시스템(Online Single Submission, OSS)을 통해 받는 공간 이용 승인(Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, KKPR)이 필요합니다. 2021년 정부 규정 제21호는 두 가지 경로를 정합니다. 해당 지역에 상세 공간계획(Rencana Detail Tata Ruang, RDTR)이 있으면 그 계획과 대조한 확인서를 받습니다. RDTR이 없으면 시·군, 주, 국가의 계획에 비추어 평가한 승인을 받으며, 여기에는 토지청의 기술 의견이 붙습니다. 부두나 연안 해역에 짓는 모든 시설에는 해양 공간 이용에 대한 별도의 승인이 필요합니다.

KKPR에는 허용되는 용도, 필지에서 건물을 지을 수 있는 비율, 허용되는 총 바닥 면적이 명시됩니다. 토지가 지정된 산림 지역에 있다면 산림 규정이 추가로 적용되며, 그 방법은 산림 지역 지위 확인에서 설명합니다.

단지에서의 권리: HPL 위의 HGB

2021년 정부 규정 제18호에 따라 국유지 위의 관리권(Hak Pengelolaan, HPL)은 정부 기관, 국영 및 지방 소유 기업, 토지은행청, 그리고 중앙정부가 지정하는 기관에만 부여할 수 있습니다. 이들이 운영하는 단지에서는 보통 운영자의 HPL 위에 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)을 받습니다. 민간 단지 회사는 일반적으로 HPL을 보유할 수 없으므로, 민간 단지에서는 보통 그 회사가 가진 HGB에서 분할한 HGB를 받습니다. 외국인 소유 회사(PT PMA)를 포함한 인도네시아 회사는 HGB를 보유할 수 있습니다. 외국인 개인은 보유할 수 없습니다.

HPL 위의 HGB는 최장 30년이며, 최대 20년 연장하고 최대 30년 갱신할 수 있습니다. 연장과 갱신에는 HPL 보유자의 동의가 필요하며, 토지가 목적대로 사용되고 있을 때 허가할 수 있습니다. 마지막 기간이 끝나면 토지는 HPL 보유자에게 돌아갑니다.

HPL 보유자와 맺는 토지 이용 계약(perjanjian pemanfaatan tanah)은 토지 증서 못지않게 중요합니다. 규정은 이 계약에 권리의 기간, 연장, 갱신, 양도, 저당 설정, 연간 사용료, 그리고 권리가 끝날 때 토지와 건물이 어떻게 되는지를 명시하도록 요구합니다. 각 권리는 토지 권리 안내에서 비교합니다.

전력, 용수, 접근성, 침수

전력이 첫 번째 제약인 경우가 많습니다. 국영 전력회사(PLN)에 해당 부지에서 어느 정도의 부하를 언제부터 공급할 수 있는지 서면으로 문의하십시오. 공급이 안 되는 곳에서는 공장이 자체 발전기를 갖춰야 하고, 그에 따른 별도의 허가와 연료비가 듭니다.

다음은 용수입니다. 단지가 공정용수를 공급하는지, 아니면 자체 수원과 취수 허가가 필요한지 확인하십시오.

접근성이란 가장 무거운 트럭에 맞는 도로 등급과 교량 하중 제한, 그리고 간조 때 부두의 수심을 뜻합니다. 하천변 부지는 건기에 수위가 내려가면 바지선 접근을 잃을 수 있습니다.

침수는 바로잡는 데 가장 큰 비용이 드는 문제인 경우가 많습니다. 삼각주와 해안 부지는 지대가 낮고, 이탄은 하중을 받으면 꺼집니다. 건기에 말라 있는 필지도 우기에는 물에 잠길 수 있습니다.

서명 전에

• 사용하려는 용도에 맞는 KKPR을 받거나, 단지의 승인이 그 용도를 포함한다는 서면 확인을 받으십시오.
• 토지 증서와 토지 이용 계약을 함께 읽고, 다음 연장까지 남은 햇수를 세어 보십시오.
• 운영자에게 사용료, 서비스 비용, 전대와 양도에 관한 규칙을 요청하십시오.
• 전력, 용수, 배수에 대해서는 공급 주체에게 직접 서면 답변을 받으십시오.
• 우기의 만조 때 방문하고, 가장 무거운 트럭이 지나갈 경로를 직접 운전해 보십시오.