인도네시아의 토지·건물 임대

임대차(sewa)를 맺으면 토지 권리를 보유하지 않고도 토지나 건물을 사용할 수 있습니다. 외국인과 회사도 임차할 수 있습니다. 토지는 소유자가 그대로 갖고, 조건 대부분은 양쪽이 합의하는 대로 정해집니다.

그래도 임대차는 소유자와 맺는 계약일 뿐 토지 권리가 아닙니다. 임대차의 가치는 소유자의 권리, 임대차 증서의 문구, 그리고 나중에 그 땅을 사거나 그 땅을 담보로 돈을 빌려주는 사람에게 임대차가 보이도록 하기 위해 취하는 조치에 달려 있습니다.

임대차에 관한 법의 내용

민법은 임대차를 한쪽이 상대방에게 일정 기간 물건을 사용하게 하고 그 대가를 받기로 하는 계약으로 정의합니다(제1548조). 기본 토지법(1960년 법률 제5호)은 여기에 건축용 토지 임차권(hak sewa untuk bangunan)을 더합니다. 이는 다른 사람의 자유보유권 토지 위에 건물을 세우고 그 대가로 임대료를 내는 권리이며, 임대료는 한꺼번에 또는 나누어, 토지를 사용하기 전이나 후에 낼 수 있습니다. 이 권리는 인도네시아인, 인도네시아에 거주하는 외국인, 인도네시아 회사, 그리고 인도네시아에 대표를 둔 외국 회사가 보유할 수 있습니다.

서면 임대차는 별도의 통지 없이 만료일에 끝납니다(민법 제1570조). 계속 머물고 소유자가 이를 허용하면 구두 임대차의 규정에 따라 새 임대차가 생기며, 이는 한쪽이 통지할 때까지 이어집니다(제1571조와 제1573조). 땅 위에 건물을 지은 사람에게는 불리한 위치이므로, 갱신 조건은 임대차 증서에 넣어야 합니다.

임대차는 공증 증서로 작성하십시오. 공정증서는 당사자와 그 상속인 사이에서 내용 전체에 대한 완전한 증거가 됩니다(민법 제1870조).

토지 증서가 발급된 토지의 경우, 2021년 정부 규정 제18호는 이해관계자가 토지청에 임대차를 공적 등록부나 토지 증서에 기록해 달라고 요청할 수 있게 합니다(제90조). 기록되고 나면 토지를 사거나 그 토지를 담보로 돈을 빌려주기 전에 토지 증서를 확인하는 사람은 누구나 그 임대차를 보게 됩니다.

소유자가 팔거나, 사망하거나, 돈을 빌릴 때

매매가 있다고 해서 기존 임대차가 끝나지는 않으며, 임대차 자체에서 그렇게 허용한 경우만 예외입니다(민법 제1576조). 매매 시 소유자가 임대차를 끝낼 수 있게 하는 조항이 있는지 임대차 증서를 읽어 보십시오.

어느 쪽이든 사망해도 임대차는 끝나지 않습니다(제1575조). 소유자의 상속인이 소유자의 자리를 이어받으며, 실무상 어려움은 상속인 모두에게 갱신 계약이나 동의서에 서명을 받는 일입니다.

저당법(1996년 법률 제4호)은 은행이 저당 증서에, 소유자가 은행의 서면 동의 없이는 부동산을 임대하거나 임대 조건을 바꾸거나 임대료를 선불로 받지 않겠다는 약속을 적어 넣을 수 있게 합니다(제11조). 토지가 이미 저당 잡혀 있다면 돈을 내기 전에 그 동의를 받으십시오. 그렇지 않으면 은행이 담보권을 실행할 때 임대차의 지위가 약해집니다.

임대차인가 Hak Pakai인가

주택의 경우 외국인은 사용권(Hak Pakai)을 보유할 수도 있으며, 이는 외국인의 인도네시아 부동산 매수에서 설명합니다. 두 방식을 비교하면 다음과 같습니다.

	임대차(sewa)	Hak Pakai
성격	소유자와 맺는 계약	등록된 토지 권리
기간	증서에 적힌 대로	자유보유권 위에서는 최장 30년, 이후 새 증서
증빙	공증 증서이며 토지 증서에 기록할 수 있음	고유의 토지 증서
저당	설정할 수 없음	기간이 정해져 있으면 설정할 수 있음
소유자가 팔 경우	임대차에 달리 정하지 않는 한 계속됨	등록되면 이후의 모든 소유자를 구속함

회사도 같은 선택에 직면합니다. 외국인 소유 회사(PT PMA)는 사업을 위해 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)을 보유할 수 있습니다. 임대차는 자본을 토지에 묶어 두지 않지만, 사업이 다른 사람의 권리 위에 놓인 채로 남습니다.

HPL 위의 HGB에서 임차하기

산업단지와 항만 지역의 일부 토지, 그리고 새 수도의 수도청이 관리하는 토지는 정부 기관, 국영 또는 지방 소유 기업, 또는 토지은행청이 보유한 관리권(Hak Pengelolaan, HPL) 아래에 있습니다. HPL은 팔거나 양도할 수 없습니다. 대신 보유자가 토지 이용 계약을 체결하며, 보유자의 승인을 얻어 HPL 위에 HGB나 Hak Pakai를 부여받을 수 있습니다.

2021년 정부 규정 제18호에 따라 HPL 위의 HGB는 최장 30년이며, 최대 20년 연장하고 최대 30년 갱신할 수 있고, 매번 HPL 보유자의 승인이 필요합니다. 기간이 끝나면 토지는 HPL 보유자에게 돌아갑니다. 계약에는 사용료, 기간, 연장과 갱신 조건, 그리고 종료 시 토지와 건물의 소유자가 누구인지를 정해야 합니다. 저당 설정을 포함해 그 권리에 대한 모든 법률 행위에는 HPL 보유자의 추천이 필요합니다. 이런 토지에서 HGB 보유자로부터 건물을 임차한다면 그 토지 이용 계약을 보여 달라고 요청하십시오. 산업단지는 항만 인근의 산업용 토지에서 다룹니다.

임대료에 대한 세금

토지와 건물에서 나오는 임대료에는 2017년 정부 규정 제34호에 따라 총액의 10%에 해당하는 최종 소득세가 붙습니다. 총액은 임차인이 해당 부동산에 대해 지급하는 모든 금액이며, 서비스, 관리, 보안 비용도 포함합니다. 이 비용이 임대차 계약에 있든 별도 계약에 있든 마찬가지입니다. 임차인이 정부 기관, 인도네시아 회사, 고정사업장, 또는 규정에 명시된 그 밖의 원천징수의무자라면 세금을 원천징수하여 납부합니다. 그 밖의 경우에는 임대인이 직접 납부합니다. 호텔과 유사한 숙박업은 이 규정에서 제외됩니다. 임대인이 부가가치세(VAT) 사업자로 등록되어 있다면 그 위에 부가가치세가 붙을 수 있습니다.

서명 전에

• 토지 증서 확인 방법에 설명된 대로 토지청에서 소유자의 토지 증서를 확인하고, 임대 기간이 소유자 본인의 권리 기간보다 길지 않은지 확인하십시오.
• 토지가 저당 잡혀 있는지 묻고, 그렇다면 은행의 서면 동의를 받으십시오.
• 토지가 부부 공동재산이라면 소유자의 배우자도 서명하게 하십시오.
• 갱신 조건, 새 임대 기간마다 임대료를 정하는 방식, 전대 가능 여부, 그리고 임차인이 지은 건물의 소유자가 누구인지를 계약에 적어 넣으십시오. 조항이 없으면 민법의 기본 규정에 따라, 임차인은 자기 비용으로 부동산을 손상하지 않고 자신이 지은 것을 철거할 수 있습니다.
• 임대차는 어디까지나 임대차로 유지하십시오. 매도 위임장 같은 부수 약정은 차명 약정처럼 보이게 만들 수 있으며, 법은 그런 약정을 무효로 봅니다.