在印尼租赁土地和建筑物

租赁（sewa）让您不必持有产权，就能使用土地或建筑物。外国人和公司都可以租赁。土地仍归所有人，大部分条款由双方约定。

它仍是与所有人订立的合同，而不是一项土地权利。租约有多可靠，取决于所有人的产权、契约的措辞，以及您为让日后购买这块土地或以其为担保放贷的人看到这份租约而采取的措施。

法律对租赁的规定

《民法典》把租赁定义为一方在约定期限内把某物的使用权交给另一方、以换取一笔价款的协议（第1548条）。《土地基本法》（1960年第5号法律）另外规定了一项租赁土地用于建筑的权利（hak sewa untuk bangunan）：即以租金为对价，在他人的永久产权土地上建造建筑物的权利，租金可以一次付清或分期支付，可在使用土地之前或之后支付。印尼人、在印尼有住所的外国人、印尼公司以及在印尼设有代表处的外国公司，都可以持有这项权利。

书面租约在到期日自动终止，无需任何通知（《民法典》第1570条）。如果您继续使用，而所有人也允许，就会依据不定期租约的规则产生一份新租约，该租约持续到一方发出通知为止（第1571条和第1573条）。对于已经在这块土地上建造过建筑物的人来说，这是个弱势地位，所以续期条款应当写进契约。

让租约以公证契约的形式订立。公证契约在双方当事人及其继承人之间，对其内容具有完全的证明力（《民法典》第1870条）。

对于有证书的土地，2021年第18号政府条例允许利害关系人请土地局把租约记入公共登记簿或证书（第90条）。一经记录，任何在购买这块土地或以其为担保放贷之前查看证书的人，都会看到您的租约。

如果所有人出售、去世或借款

出售不会终止现有租约，除非租约本身允许这样做（《民法典》第1576条）。要在契约中查找是否有条款允许所有人在出售时终止租约。

任何一方去世，租约都不会终止（第1575条）。所有人的继承人取代所有人的位置，实际的麻烦在于让他们所有人都在续约书或同意书上签字。

《抵押权法》（1996年第4号法律）允许银行在抵押契约中写入一项承诺：未经银行书面同意，所有人不得出租该财产、变更租赁条款或预收租金（第11条）。如果这块土地已经抵押，请在付款之前取得银行的同意，否则银行行使抵押权时，您的租约处境会很脆弱。

租赁还是 Hak Pakai

对于住宅，外国人也可以持有使用权（Hak Pakai），详见外国人在印尼购买房地产。两者对比如下：

	租赁（sewa）	Hak Pakai
性质	与所有人订立的合同	已登记的土地权利
期限	以契约所写为准	在永久产权土地上最长30年，之后订立新契约
凭证	公证契约，可记入证书	自己的土地证书
抵押	不能设定抵押	有固定期限时可以设定抵押
所有人出售时	继续有效，除非租约另有规定	一经登记，对之后的任何所有人都有约束力

公司面临同样的选择。外资公司（PT PMA）可以为其业务持有建筑权（Hak Guna Bangunan, HGB）。租赁可以避免把公司的资金投入土地，但也让业务建立在别人的产权之上。

在 HPL 之上的 HGB 上租赁

工业园区和港口区的部分土地，以及新首都管理机构所管辖的土地，设有管理权（Hak Pengelolaan, HPL），持有者是政府机构、国有企业或地方企业，或土地银行机构。HPL 不能出售或转让。持有人转而与您签订土地使用协议，经其批准后，您可以在 HPL 之上被授予 HGB 或 Hak Pakai。

根据2021年第18号政府条例，HPL 之上的 HGB 期限最长30年，可延期最多20年，再续期最多30年，每次都要经 HPL 持有人批准。期限届满后，土地归还 HPL 持有人。协议必须写明费用、期限、延期和续期的条件，以及期满时土地和建筑物归谁所有。对该权利的任何法律行为，包括抵押，都需要 HPL 持有人的推荐。如果您向这类土地上的 HGB 持有人租赁建筑物，要求查看那份协议。港口附近的工业用地一文介绍了工业园区。

租金的税

根据2017年第34号政府条例，土地和建筑物的租金按总额的10%缴纳最终所得税。总额是指租户为该房产支付的一切费用，包括服务费、维护费和安保费，无论这些费用是写在租约里，还是写在单独的合同里。如果租户是政府机构、印尼公司、常设机构，或该条例列明的其他扣缴义务人，则由租户代扣并缴纳这笔税。否则由出租人自己缴纳。酒店和类似的住宿业务不适用这一规则。如果出租人登记为增值税纳税人，还可能另外适用增值税。

签约之前

• 到土地局核查所有人的证书，方法见如何核查土地证书，并确保您的租期不会超过所有人自己权利的期限。
• 询问这块土地是否已抵押，如果已抵押，取得银行的书面同意。
• 如果土地属于夫妻共同财产，也要让所有人的配偶签字。
• 写明续期条件、每个新租期的租金如何确定、能否转租，以及您所建的任何建筑物归谁所有。如果没有相关条款，《民法典》的默认规则是：您可以自费拆除自己所建的部分，但不得损坏该房产。
• 让租赁保持为租赁。代为出售的授权委托书之类的附带安排，可能使它看起来像一项代持安排，而法律规定这类安排无效。