การเช่าที่ดินและอาคารในอินโดนีเซีย

สัญญาเช่า (sewa) ช่วยให้ใช้ที่ดินหรืออาคารได้โดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติและบริษัทเช่าได้ เจ้าของยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน และเงื่อนไขส่วนใหญ่เป็นไปตามที่สองฝ่ายตกลงกัน

แต่สัญญาเช่าก็ยังเป็นเพียงสัญญากับเจ้าของ ไม่ใช่สิทธิ์ในที่ดิน สัญญาเช่าจะมั่นคงเพียงใดขึ้นอยู่กับสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ถ้อยคำในหนังสือสัญญา และสิ่งที่คุณทำเพื่อให้ผู้ที่ซื้อที่ดินหรือให้กู้โดยมีที่ดินเป็นหลักประกันในภายหลังมองเห็นสัญญานั้น

กฎหมายกล่าวถึงสัญญาเช่าไว้อย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งนิยามสัญญาเช่าว่าเป็นข้อตกลงที่ฝ่ายหนึ่งให้อีกฝ่ายใช้สิ่งหนึ่งเป็นเวลาที่กำหนดเพื่อแลกกับค่าตอบแทน (มาตรา 1548) กฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดิน (กฎหมายเลขที่ 5 ปี 1960) เพิ่มสิทธิ์เช่าที่ดินเพื่อก่อสร้าง (hak sewa untuk bangunan) คือสิทธิ์สร้างอาคารบนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบของผู้อื่นเพื่อแลกกับค่าเช่า ซึ่งชำระครั้งเดียวหรือเป็นงวด ก่อนหรือหลังการใช้ที่ดิน สิทธิ์นี้ถือได้โดยชาวอินโดนีเซีย ชาวต่างชาติที่มีภูมิลำเนาในอินโดนีเซีย บริษัทอินโดนีเซีย และบริษัทต่างชาติที่มีตัวแทนในอินโดนีเซีย

สัญญาเช่าที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรสิ้นสุดลงเมื่อถึงวันครบกำหนดโดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวใด (มาตรา 1570 ของประมวลกฎหมายแพ่ง) หากผู้เช่าอยู่ต่อและเจ้าของยินยอมให้อยู่ จะเกิดสัญญาเช่าฉบับใหม่ตามกฎของสัญญาเช่าที่ไม่ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งมีผลต่อไปจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิก (มาตรา 1571 และ 1573) นี่เป็นจุดอ่อนสำหรับผู้ที่สร้างอาคารบนที่ดินนั้นแล้ว จึงควรเขียนเงื่อนไขการต่ออายุไว้ในหนังสือสัญญา

ควรให้โนตารีจัดทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือสัญญา หนังสือสัญญาที่โนตารีจัดทำถือเป็นหลักฐานที่สมบูรณ์ในเนื้อหาระหว่างคู่สัญญาและทายาท (มาตรา 1870 ของประมวลกฎหมายแพ่ง)

สำหรับที่ดินที่มีใบรับรอง ระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 อนุญาตให้ผู้มีส่วนได้เสียขอให้สำนักงานที่ดินบันทึกสัญญาเช่าในทะเบียนสาธารณะหรือบนใบรับรอง (มาตรา 90) เมื่อบันทึกแล้ว ผู้ที่ตรวจใบรับรองก่อนซื้อที่ดินหรือก่อนให้กู้โดยมีที่ดินเป็นหลักประกันจะเห็นสัญญาเช่าของคุณ

หากเจ้าของขาย เสียชีวิต หรือกู้ยืม

การขายไม่ทำให้สัญญาเช่าที่มีอยู่สิ้นสุดลง เว้นแต่ตัวสัญญาเช่าเองอนุญาตไว้ (มาตรา 1576 ของประมวลกฎหมายแพ่ง) ให้อ่านหนังสือสัญญาว่ามีข้อสัญญาใดที่ให้เจ้าของเลิกสัญญาเมื่อขายหรือไม่

สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลงเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต (มาตรา 1575) ทายาทของเจ้าของเข้ามาแทนที่เจ้าของ และปัญหาในทางปฏิบัติคือการให้ทายาททุกคนลงนามในการต่ออายุหรือหนังสือยินยอม

กฎหมายว่าด้วยการจำนอง (กฎหมายเลขที่ 4 ปี 1996) อนุญาตให้ธนาคารเขียนข้อสัญญาลงในหนังสือสัญญาจำนองว่าเจ้าของจะไม่ให้เช่าทรัพย์สิน เปลี่ยนเงื่อนไขการเช่า หรือรับค่าเช่าล่วงหน้าโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคาร (มาตรา 11) หากที่ดินถูกจำนองอยู่แล้ว ให้ขอความยินยอมนั้นก่อนจ่ายเงิน มิฉะนั้นสัญญาเช่าของคุณจะอยู่ในฐานะอ่อนแอหากธนาคารบังคับจำนอง

สัญญาเช่าหรือ Hak Pakai

สำหรับบ้านที่อยู่อาศัย ชาวต่างชาติยังถือสิทธิ์การใช้ (Hak Pakai) ได้ด้วย ดังที่บทความ การซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ อธิบายไว้ เมื่อเทียบกันแล้วเป็นดังนี้

	สัญญาเช่า (sewa)	Hak Pakai
คืออะไร	สัญญากับเจ้าของที่ดิน	สิทธิ์ในที่ดินที่จดทะเบียน
อายุ	ตามที่หนังสือสัญญาระบุ	บนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ สูงสุด 30 ปี แล้วต้องทำหนังสือสัญญาฉบับใหม่
หลักฐาน	หนังสือสัญญาที่โนตารีจัดทำ ซึ่งบันทึกไว้บนใบรับรองได้	ใบรับรองสิทธิ์ในที่ดินของตนเอง
การจำนอง	นำไปจำนองไม่ได้	จำนองได้หากมีกำหนดเวลาแน่นอน
หากเจ้าของขาย	มีผลต่อไป เว้นแต่สัญญาเช่าระบุเป็นอย่างอื่น	ผูกพันเจ้าของรายต่อไปทุกรายเมื่อจดทะเบียนแล้ว

บริษัทก็เผชิญทางเลือกเดียวกัน บริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ (PT PMA) ถือสิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) เพื่อธุรกิจของตนได้ การเช่าทำให้ทุนไม่ต้องไปผูกกับที่ดิน แต่ทำให้ธุรกิจตั้งอยู่บนสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่น

การเช่าบน HGB ที่อยู่เหนือ HPL

ที่ดินบางแห่งในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ท่าเรือ รวมถึงที่ดินที่หน่วยงานบริหารเมืองหลวงใหม่ดูแล อยู่ภายใต้สิทธิ์ในการบริหารจัดการ (Hak Pengelolaan, HPL) ที่ถือโดยหน่วยงานรัฐ รัฐวิสาหกิจหรือบริษัทของท้องถิ่น หรือหน่วยงานธนาคารที่ดิน HPL ขายหรือโอนไม่ได้ ผู้ถือจะทำข้อตกลงการใช้ประโยชน์ที่ดินกับคุณแทน และคุณอาจได้รับ HGB หรือ Hak Pakai ซ้อนบน HPL โดยได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือ

ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 HGB บน HPL มีอายุสูงสุด 30 ปี ขยายเวลาได้อีกสูงสุด 20 ปี และต่ออายุได้อีกสูงสุด 30 ปี โดยทุกครั้งต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือ HPL เมื่อสิ้นสุด ที่ดินจะกลับคืนสู่ผู้ถือ HPL ข้อตกลงต้องระบุค่าธรรมเนียม อายุ เงื่อนไขการขยายเวลาและการต่ออายุ และผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและอาคารเมื่อสิ้นสุด นิติกรรมใดเกี่ยวกับสิทธิ์นั้น รวมถึงการจำนอง ต้องมีหนังสือแนะนำจากผู้ถือ HPL หากเช่าอาคารจากผู้ถือ HGB บนที่ดินลักษณะดังกล่าว ให้ขอดูข้อตกลงนั้น บทความ ที่ดินอุตสาหกรรมใกล้ท่าเรือ ครอบคลุมเรื่องนิคมอุตสาหกรรม

ภาษีจากค่าเช่า

ค่าเช่าที่ดินและอาคารมีภาษีเงินได้ขั้นสุดท้ายในอัตรา 10% ของยอดรวมก่อนหักค่าใช้จ่าย ตามระเบียบรัฐบาลเลขที่ 34 ปี 2017 ยอดรวมนี้หมายถึงทุกอย่างที่ผู้เช่าจ่ายสำหรับทรัพย์สินนั้น รวมถึงค่าบริการ ค่าบำรุงรักษา และค่ารักษาความปลอดภัย ไม่ว่าจะระบุไว้ในสัญญาเช่าหรือในสัญญาแยกต่างหาก หากผู้เช่าเป็นหน่วยงานรัฐ บริษัทอินโดนีเซีย สถานประกอบการถาวร หรือผู้หักภาษี ณ ที่จ่ายรายอื่นที่ระบุไว้ในระเบียบ ผู้เช่าจะหักภาษีและนำส่งให้ มิฉะนั้นผู้ให้เช่าเป็นผู้จ่ายเอง โรงแรมและที่พักลักษณะคล้ายกันอยู่นอกเหนือกฎนี้ หากผู้ให้เช่าจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม อาจมีภาษีมูลค่าเพิ่มบวกเข้ามาอีก

ก่อนลงนาม

• ตรวจใบรับรองของเจ้าของที่สำนักงานที่ดิน ตามขั้นตอนใน วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน และตรวจให้แน่ใจว่าอายุสัญญาเช่าของคุณไม่เกินอายุสิทธิ์ของเจ้าของเอง
• ถามว่าที่ดินถูกจำนองหรือไม่ และหากถูกจำนอง ให้ขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคาร
• ให้คู่สมรสของเจ้าของลงนามด้วยหากที่ดินเป็นสินสมรส
• ระบุในสัญญาถึงเงื่อนไขการต่ออายุ วิธีกำหนดค่าเช่าในแต่ละรอบใหม่ การให้เช่าช่วงได้หรือไม่ และผู้ที่เป็นเจ้าของอาคารที่คุณสร้างขึ้น หากไม่มีข้อสัญญา ค่าเริ่มต้นของประมวลกฎหมายแพ่งคือคุณรื้อสิ่งที่สร้างออกได้ โดยออกค่าใช้จ่ายเองและไม่ทำให้ทรัพย์สินเสียหาย
• ให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าอย่างแท้จริง ข้อตกลงข้างเคียง เช่น หนังสือมอบอำนาจให้ขาย อาจทำให้ดูเหมือน ข้อตกลงนอมินี ซึ่งกฎหมายให้เป็นโมฆะ