การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซียสำหรับชาวต่างชาติ

บุคคลธรรมดาชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านในอินโดนีเซียได้ แต่มีเพียงสองรูปแบบ คือบ้านที่ตั้งอยู่บนสิทธิ์การใช้ที่จดทะเบียนแล้ว (Hak Pakai) หรือห้องชุดในอาคารอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ ส่วนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบยังคงถือครองไม่ได้ กฎเหล่านี้มาจากระเบียบรัฐบาลเลขที่ 18 ปี 2021 ระเบียบกระทรวงที่ดินฉบับปีเดียวกัน และคำสั่งฉบับปี 2022 ว่าด้วยราคาขั้นต่ำ

ความเป็นเจ้าของนี้เป็นของจริง จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และขาย จำนอง หรือตกทอดเป็นมรดกได้ แต่แคบกว่าสิทธิ์ที่พลเมืองอินโดนีเซียถืออยู่ และปัญหาส่วนใหญ่ที่ผู้ซื้อต่างชาติประสบเริ่มจากความพยายามหลบเลี่ยงข้อจำกัดนั้น

สิ่งที่ชาวต่างชาติถือครองได้

สำหรับบ้าน สิทธิ์ในที่ดินต้องเป็น Hak Pakai ซึ่งอาจตั้งอยู่บนที่ดินของรัฐ บนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ (Hak Milik) ของผู้อื่นผ่านหนังสือสัญญาที่เจ้าหน้าที่ทำเอกสารที่ดิน (PPAT) จัดทำ หรือบนที่ดินภายใต้สิทธิ์ในการบริหารจัดการ (Hak Pengelolaan, HPL) ผ่านข้อตกลงกับผู้ถือ HPL หากบ้านที่ซื้อตั้งอยู่บนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบหรือบนสิทธิ์ในการก่อสร้าง (Hak Guna Bangunan, HGB) สิทธิ์นั้นจะถูกแปลงเป็น Hak Pakai เป็นส่วนหนึ่งของการซื้อ บทความ สิทธิ์ในที่ดินในอินโดนีเซีย อธิบายสิทธิ์แต่ละประเภท

Hak Pakai บนที่ดินของรัฐหรือ HPL มีอายุสูงสุด 30 ปี ขยายเวลาได้อีกสูงสุด 20 ปี แล้วต่ออายุได้อีกสูงสุด 30 ปี ส่วน Hak Pakai บนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบของผู้อื่นมีอายุสูงสุด 30 ปี และต่ออายุได้ก็ต่อเมื่อทำหนังสือสัญญาฉบับใหม่กับเจ้าของที่ดิน อนาคตของสิทธิ์นี้จึงขึ้นอยู่กับเจ้าของรายนั้น เมื่อครบกำหนด ที่ดินจะกลับคืนสู่รัฐหรือผู้ถือ HPL ผู้ถือเดิมที่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอาจได้รับการพิจารณาก่อนผู้อื่นเมื่อขอรับสิทธิ์ใหม่

สำหรับอพาร์ตเมนต์ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (hak milik atas satuan rumah susun) ในอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดิน Hak Pakai หรือ HGB ได้ ระเบียบกำหนดให้อาคารเหล่านี้อยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ เขตการค้าเสรี นิคมอุตสาหกรรม และ “เขตเศรษฐกิจอื่น” ซึ่งระเบียบนิยามให้รวมถึงพื้นที่เมืองและพื้นที่ท่องเที่ยว ส่วนแบ่งของเจ้าของต่างชาติในที่ดินใต้อาคารไม่ถูกนับรวม

ผู้ที่มีคุณสมบัติและข้อจำกัด

เกณฑ์ที่ใช้พิจารณาคือเอกสารด้านการเข้าเมือง มาตรา 69 ของระเบียบและส่วนคำอธิบายประกอบระบุว่าหมายถึงวีซ่า หนังสือเดินทาง หรือใบอนุญาตพำนัก ควรถาม PPAT ตั้งแต่ต้นว่าสำนักงานที่ดินต้องการเห็นเอกสารใด

ระเบียบของกระทรวงที่ดินเพิ่มข้อจำกัดสำหรับบ้านแนวราบ คือหนึ่งแปลงต่อหนึ่งคนหรือหนึ่งครอบครัว ที่ดินไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร และบ้านที่อยู่ในประเภทหรู รัฐมนตรีอาจอนุญาตให้เกินกว่านี้ได้หากการซื้อนั้นมีผลเชิงบวกทางเศรษฐกิจและสังคม อพาร์ตเมนต์ต้องอยู่ในอาคารเชิงพาณิชย์ ในทั้งสองกรณีอสังหาริมทรัพย์นั้นใช้เพื่ออยู่อาศัย

คำสั่งลงวันที่ 12 กันยายน 2022 (เลขที่ 1241/SK-HK.02/IX/2022) กำหนดราคาซื้อขั้นต่ำสำหรับชาวต่างชาติในแต่ละจังหวัด ตัวเลขเหล่านี้เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำตามกฎหมาย ไม่ใช่มูลค่าตลาด ในกาลิมันตันตะวันออก เกณฑ์ขั้นต่ำคือ 2,000 ล้านรูเปียห์สำหรับบ้านแนวราบ และ 1,000 ล้านรูเปียห์สำหรับอพาร์ตเมนต์ กาลิมันตันตะวันตก กลาง ใต้ และเหนือไม่มีการระบุชื่อไว้ จึงใช้เกณฑ์ทั่วไป 1,000 ล้านรูเปียห์กับทั้งสองประเภท กระทรวงเปลี่ยนตัวเลขเหล่านี้ได้ด้วยคำสั่ง จึงควรให้ PPAT ยืนยันตัวเลขที่ใช้บังคับอยู่ก่อนตกลงราคา

สมรสกับชาวอินโดนีเซีย

ชาวอินโดนีเซียที่สมรสกับชาวต่างชาติถือสิทธิ์ได้เท่ากับพลเมืองคนอื่น รวมถึงกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ แต่ทำได้เฉพาะเมื่อที่ดินไม่ใช่สินสมรส มาตรา 70 ของระเบียบกำหนดให้พิสูจน์ผ่านสัญญาแยกทรัพย์สินของคู่สมรสที่ทำต่อหน้าโนตารี ตั้งแต่คำวินิจฉัยของศาลรัฐธรรมนูญที่ 69/PUU-XIII/2015 ลงวันที่ 27 ตุลาคม 2016 สัญญานี้ทำได้ระหว่างสมรส ไม่ใช่เฉพาะก่อนสมรส

หากไม่มีสัญญาดังกล่าว กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบที่ซื้อระหว่างสมรสจะกลายเป็นสินสมรส กฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดิน (กฎหมายเลขที่ 5 ปี 1960) ให้เวลาหนึ่งปีแก่ชาวต่างชาติที่ได้กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบผ่านสินสมรสเพื่อสละสิทธิ์นั้น หลังจากนั้นสิทธิ์จะสิ้นสุดและที่ดินตกเป็นของรัฐ

การขาย มรดก และการออกจากประเทศ

คุณขายบ้านบน Hak Pakai หรืออพาร์ตเมนต์ให้ผู้ที่มีสิทธิ์ถือครองได้ทุกคน ผู้ซื้อชาวอินโดนีเซียรับช่วง Hak Pakai นั้น และขอเปลี่ยน Hak Pakai เพื่อการอยู่อาศัยเป็นกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบได้ ซึ่งระเบียบอนุญาตไว้สำหรับพลเมือง ส่วนการนำ Hak Pakai ที่มีกำหนดเวลาไปจำนองกับธนาคารก็ทำได้เช่นกัน

เมื่อเจ้าของต่างชาติเสียชีวิต บ้านจะตกทอดแก่ทายาท ทายาทต่างชาติต้องมีเอกสารด้านการเข้าเมืองเช่นเดียวกับผู้ซื้อต่างชาติทั่วไป ตามมาตรา 50 ผู้ถือ Hak Pakai ที่ไม่มีคุณสมบัติอีกต่อไปมีเวลาหนึ่งปีเพื่อขายหรือโอนสิทธิ์นั้น มิฉะนั้นสิทธิ์จะสิ้นสุดลงตามกฎหมาย ควรวางแผนทางออกก่อนซื้อ โดยเฉพาะหากการพำนักในอินโดนีเซียของคุณขึ้นอยู่กับงานหรือโครงการเดียว

สิ่งที่ทำไม่ได้

การขายกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบให้ชาวต่างชาติเป็นโมฆะตามมาตรา 26 ของกฎหมายพื้นฐานด้านเกษตรกรรมและที่ดิน ที่ดินจะตกเป็นของรัฐ และเงินที่จ่ายให้ผู้ขายเรียกคืนไม่ได้ การซื้อในนามเพื่อนชาวอินโดนีเซียไม่ได้แก้ปัญหานี้ เพราะกฎหมายครอบคลุมการโอนโดยทางอ้อมด้วย บทความ ข้อตกลงนอมินี อธิบายว่าผู้ซื้อสูญเสียทรัพย์สินด้วยวิธีนี้อย่างไร

หากต้องการโกดัง สำนักงาน ที่ดินแปลงที่จะพัฒนา หรือบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง การถือครองในนามบุคคลธรรมดาไม่เหมาะ บริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ (PT PMA) ถือ HGB เพื่อธุรกิจของตนได้ และบทความ การจัดตั้ง PT PMA ครอบคลุมเส้นทางนั้น

ก่อนลงนาม

• ให้ PPAT ยืนยันว่าสิทธิ์ของผู้ขายเปลี่ยนเป็น Hak Pakai ได้ และราคาไม่ต่ำกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำของจังหวัด
• ตรวจใบรับรองที่สำนักงานที่ดินก่อนมีการโอนเงิน ตามขั้นตอนใน วิธีตรวจสอบใบรับรองสิทธิ์ในที่ดิน
• สำหรับ Hak Pakai บนกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบของผู้อื่น ให้อ่านหนังสือสัญญาเพื่อดูอายุสิทธิ์ เงื่อนไขการต่ออายุ และสิ่งที่เจ้าของรับปากไว้
• ขอให้ระบุภาษีและค่าธรรมเนียมทุกรายการเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมระบุว่าใครเป็นผู้จ่าย
• กำหนดว่าใครจะเป็นผู้รับมรดก และบุคคลนั้นจะมีคุณสมบัติถือครองทรัพย์สินนี้ได้หรือไม่