شراء عقار في إندونيسيا كأجنبي

يستطيع الفرد الأجنبي أن يمتلك منزلًا في إندونيسيا، لكن بصورتين فقط: منزل قائم على حق استخدام مسجّل (Hak Pakai)، أو وحدة في مبنى شقق تجاري. أما التملك الحر فيظل مغلقًا أمامه. وتأتي القواعد من اللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021، ولائحة صادرة عن وزارة الأراضي في العام نفسه، وقرار صادر عام 2022 بشأن الحد الأدنى للأسعار.

الملكية هنا حقيقية. فهي مسجلة لدى مكتب الأراضي، ويمكن بيعها ورهنها وتوريثها. لكنها أضيق مما يحوزه المواطن الإندونيسي، ومعظم المتاعب التي يقع فيها المشترون الأجانب تبدأ بمحاولة الالتفاف على ذلك.

ما يستطيع الأجنبي حيازته

بالنسبة إلى المنزل، يجب أن يكون حق الأرض هو Hak Pakai. ويمكن أن يقوم على أرض الدولة، أو على التملك الحر (Hak Milik) لشخص آخر بعقد يحرره موثّق عقود الأراضي (PPAT)، أو على أرض خاضعة لحق إدارة (Hak Pengelolaan, HPL) باتفاق مع حامل HPL. وإذا كان المنزل الذي تشتريه قائمًا على تملك حر أو على حق بناء (Hak Guna Bangunan, HGB)، يُحوَّل الحق إلى Hak Pakai في إطار عملية الشراء. ويشرح حقوق الأراضي في إندونيسيا كل سند.

يسري Hak Pakai على أرض الدولة أو أرض HPL حتى 30 سنة، ويمكن تمديده حتى 20 سنة أخرى ثم تجديده حتى 30 سنة إضافية. أما Hak Pakai على التملك الحر لشخص آخر فيسري حتى 30 سنة ولا يُجدَّد إلا بعقد جديد مع المالك، ولذلك يتوقف مستقبله على ذلك المالك. وعندما تنقضي المدد تعود الأرض إلى الدولة أو إلى حامل HPL. وقد تُعطى الأولوية في منحة جديدة للحامل السابق الذي التزم بالشروط.

بالنسبة إلى الشقة، يستطيع الأجنبي أن يحوز ملكية الطبقات (hak milik atas satuan rumah susun) في مبنى قائم على أرض Hak Pakai أو HGB. وتضع اللائحة هذه المباني في المناطق الاقتصادية الخاصة ومناطق التجارة الحرة والمناطق الصناعية و«المناطق الاقتصادية الأخرى»، التي تعرّفها بحيث تشمل المناطق الحضرية والسياحية. ولا تُحتسب حصة المالك الأجنبي في الأرض القائمة تحت المبنى.

الأهلية والحدود

المعيار وثيقة هجرة. فتعرّفها المادة 69 من اللائحة ومذكرتها التفسيرية بأنها تأشيرة أو جواز سفر أو تصريح إقامة. اسأل PPAT مبكرًا عن الوثيقة التي سيريد مكتب الأراضي الاطلاع عليها.

وتضيف لائحة وزارة الأراضي حدودًا على المنزل المستقل: قطعة واحدة لكل شخص أو أسرة، ومساحة أرض لا تزيد على 2,000 متر مربع، ومنزل من الفئة الفاخرة. ويجوز للوزير أن يسمح بأكثر من ذلك إذا كان للشراء أثر اقتصادي واجتماعي إيجابي. ويجب أن تكون الشقة في مبنى تجاري. وفي الحالتين يكون العقار للسكن.

يحدد قرار صادر في 12 سبتمبر 2022 (رقم 1241/SK-HK.02/IX/2022) حدًا أدنى لسعر الشراء للأجانب في كل مقاطعة. وهذه حدود قانونية لا قيم سوقية. ففي كاليمانتان الشرقية يبلغ الحد الأدنى 2 مليار روبية للمنزل المستقل و1 مليار روبية للشقة. ولم تُذكر كاليمانتان الغربية والوسطى والجنوبية والشمالية، ولذلك ينطبق على النوعين الحد العام البالغ 1 مليار روبية. ويمكن للوزارة أن تغيّر هذه الأرقام بقرار، ولذلك اطلب من PPAT تأكيد الرقم الساري قبل أن تتفق على سعر.

الزواج من إندونيسي أو إندونيسية

يستطيع الإندونيسي المتزوج من أجنبي أو أجنبية أن يحوز الحقوق نفسها التي يحوزها أي مواطن آخر، ومنها التملك الحر، لكن بشرط ألا تكون الأرض مالًا زوجيًا مشتركًا. وتطلب المادة 70 من اللائحة إثباتًا باتفاق موثّق لدى كاتب عدل يفصل بين أموال الزوجين. ومنذ قرار المحكمة الدستورية رقم 69/PUU-XIII/2015 الصادر في 27 أكتوبر 2016، يمكن إبرام هذا الاتفاق أثناء الزواج، لا قبله فقط.

ومن دونه يصبح التملك الحر المشترى أثناء الزواج مالًا مشتركًا. ويمنح القانون الزراعي الأساسي (القانون رقم 5 لسنة 1960) الأجنبي الذي يكتسب التملك الحر عبر المال الزوجي سنة واحدة للتخلي عنه. وبعد ذلك ينتهي الحق وتؤول الأرض إلى الدولة.

البيع والإرث والمغادرة

يمكنك بيع منزل Hak Pakai أو شقة لأي شخص مؤهل لحيازته. ويتسلم المشتري الإندونيسي Hak Pakai، ويستطيع بعد ذلك التقدم بطلب لترقية Hak Pakai السكني إلى تملك حر، وهو ما تتيحه اللائحة للمواطنين. كما يمكن رهن Hak Pakai محدد المدة لدى بنك.

عند وفاة المالك الأجنبي ينتقل المنزل إلى الورثة. ويحتاج الوريث الأجنبي إلى وثيقة هجرة، شأنه شأن أي مشترٍ أجنبي. وبموجب المادة 50، أمام حامل Hak Pakai الذي لم يعد مؤهلًا سنة واحدة لبيع الحق أو نقله، وإلا انتهى بحكم القانون. خطّط للخروج قبل أن تشتري، خاصة إذا كانت إقامتك في إندونيسيا تتوقف على وظيفة واحدة أو مشروع واحد.

ما لا يمكنك فعله

بيع التملك الحر إلى أجنبي باطل بموجب المادة 26 من القانون الزراعي الأساسي. فتؤول الأرض إلى الدولة، ولا يمكن استرداد المال المدفوع إلى البائع. والشراء باسم صديق إندونيسي لا يعالج ذلك، لأن القانون يشمل أيضًا عمليات النقل غير المباشرة. ويشرح ترتيبات الملكية الاسمية كيف يخسر المشترون عقاراتهم بهذه الطريقة.

إذا كنت تريد مستودعًا أو مكتبًا أو قطعة للتطوير أو أكثر من منزل، فلا يناسبك طريق الفرد. فالشركة المملوكة لأجانب (PT PMA) تستطيع أن تحوز HGB لأعمالها، ويتناول تأسيس شركة PT PMA هذا المسار.

قبل أن توقّع

• اطلب من PPAT أن يؤكد أن سند البائع يمكن أن يتحول إلى Hak Pakai، وأن السعر يبلغ الحد الأدنى المقرر للمقاطعة.
• افحص الشهادة لدى مكتب الأراضي قبل أن ينتقل أي مال، كما يرد في كيف تفحص شهادة أرض.
• إذا كان Hak Pakai على التملك الحر لشخص آخر، فاقرأ العقد بحثًا عن المدة وشروط التجديد وما تعهد به المالك.
• احصل على كل ضريبة ورسم كتابةً، مع بيان من يدفعها.
• حدّد من سيرث، وهل سيكون ذلك الشخص مؤهلًا لحيازة العقار.