Acheter un bien immobilier en Indonésie en tant qu’étranger

Un particulier étranger peut posséder un logement en Indonésie, mais sous deux formes seulement : une maison sur un droit d’usage enregistré (Hak Pakai) ou un logement dans un immeuble d’appartements commercial. La pleine propriété reste inaccessible. Les règles viennent du règlement gouvernemental n° 18 de 2021, d’un règlement du ministère des Affaires foncières de la même année et d’un arrêté de 2022 sur les prix minimaux.

La propriété est bien réelle. Elle est enregistrée au bureau foncier, et elle peut être vendue, hypothéquée et transmise par héritage. Elle est plus limitée que celle d’un citoyen indonésien, et la plupart des ennuis des acheteurs étrangers commencent quand ils essaient de contourner cette limite.

Ce qu’un étranger peut détenir

Pour une maison, le droit foncier doit être un Hak Pakai. Il peut porter sur une terre de l’État, sur la pleine propriété d’un tiers (Hak Milik) au moyen d’un acte établi par un officier des actes fonciers (PPAT), ou sur une terre soumise à un droit de gestion (Hak Pengelolaan, HPL) au moyen d’un accord avec le titulaire du HPL. Si la maison que vous achetez se trouve sur une pleine propriété ou sur un droit de construire (Hak Guna Bangunan, HGB), ce droit est converti en Hak Pakai dans le cadre de l’achat. L’article sur les droits fonciers en Indonésie explique chaque titre.

Un Hak Pakai sur une terre de l’État ou sur un HPL dure 30 ans au plus. Il peut être prolongé de 20 ans au plus, puis renouvelé pour 30 ans au plus. Un Hak Pakai sur la pleine propriété d’un tiers dure 30 ans au plus et ne se renouvelle que par un nouvel acte avec le propriétaire : son avenir dépend donc de ce propriétaire. À l’expiration de ces durées, la terre revient à l’État ou au titulaire du HPL. Un ancien titulaire qui a respecté les conditions peut recevoir la priorité pour une nouvelle attribution.

Pour un appartement, un étranger peut détenir un titre de propriété en copropriété (hak milik atas satuan rumah susun) dans un immeuble bâti sur une terre en Hak Pakai ou en HGB. Le règlement situe ces immeubles dans les zones économiques spéciales, les zones de libre-échange, les parcs industriels et les « autres zones économiques », qu’il définit comme incluant les zones urbaines et touristiques. La part du propriétaire étranger dans le terrain situé sous l’immeuble n’est pas comptée.

Qui y a droit, et les limites

Le critère est un document d’immigration. L’article 69 du règlement et ses notes explicatives le définissent comme un visa, un passeport ou un titre de séjour. Demandez tôt au PPAT quel document le bureau foncier voudra voir.

Le règlement du ministère des Affaires foncières ajoute des limites pour une maison avec terrain : une seule parcelle par personne ou par famille, au plus 2 000 mètres carrés de terrain et une maison de catégorie luxe. Le ministre peut autoriser davantage lorsque l’achat a un effet économique et social positif. Un appartement doit se trouver dans un immeuble commercial. Dans les deux cas, le bien est destiné à l’habitation.

Un arrêté du 12 septembre 2022 (numéro 1241/SK-HK.02/IX/2022) fixe un prix d’achat minimal pour les étrangers dans chaque province. Ce sont des planchers légaux, et non des valeurs de marché. Au Kalimantan oriental, le plancher est de 2 milliards d’IDR pour une maison avec terrain et de 1 milliard d’IDR pour un appartement. Les provinces du Kalimantan occidental, central, méridional et septentrional ne sont pas nommées, si bien que le plancher général de 1 milliard d’IDR s’applique aux deux. Le ministère peut modifier ces montants par arrêté : faites donc confirmer par le PPAT celui qui est en vigueur avant de vous mettre d’accord sur un prix.

Mariage avec un conjoint indonésien

Un citoyen indonésien marié à un étranger peut détenir les mêmes droits que tout autre citoyen, pleine propriété comprise, mais seulement si la terre n’est pas un bien commun du couple. L’article 70 du règlement exige une preuve sous la forme d’un accord notarié qui sépare les biens des époux. Depuis la décision n° 69/PUU-XIII/2015 de la Cour constitutionnelle, rendue le 27 octobre 2016, cet accord peut être conclu pendant le mariage, et pas seulement avant.

Sans un tel accord, la pleine propriété achetée pendant le mariage devient un bien commun. La loi agraire fondamentale (loi n° 5 de 1960) laisse un an à l’étranger qui acquiert une pleine propriété par la communauté des biens du mariage pour y renoncer. Passé ce délai, le droit s’éteint et la terre revient à l’État.

Vente, héritage et départ

Vous pouvez vendre une maison en Hak Pakai ou un appartement à toute personne autorisée à le détenir. Un acheteur indonésien reprend le Hak Pakai et peut ensuite demander la conversion d’un Hak Pakai résidentiel en pleine propriété, ce que le règlement permet aux citoyens. Un Hak Pakai à durée déterminée peut aussi être hypothéqué auprès d’une banque.

Au décès d’un propriétaire étranger, le logement passe à ses héritiers. Un héritier étranger a besoin d’un document d’immigration, comme tout acheteur étranger. En vertu de l’article 50, le titulaire d’un Hak Pakai qui ne remplit plus les conditions dispose d’un an pour vendre ou transférer le droit, faute de quoi il s’éteint de plein droit. Préparez la sortie avant d’acheter, surtout si votre séjour en Indonésie dépend d’un seul emploi ou d’un seul projet.

Ce que vous ne pouvez pas faire

La vente d’une pleine propriété à un étranger est nulle en vertu de l’article 26 de la loi agraire fondamentale. La terre revient à l’État, et l’argent versé au vendeur ne peut pas être récupéré. Acheter au nom d’un ami indonésien n’y change rien, car la loi vise aussi les transferts indirects. L’article sur les montages par prête-nom explique comment des acheteurs perdent ainsi leur bien.

Si vous voulez un entrepôt, un bureau, un terrain à aménager ou plus d’un logement, la voie individuelle ne convient pas. Une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut détenir un HGB pour son activité, et l’article sur la création d’une PT PMA présente cette voie.

Avant de signer

• Faites confirmer par le PPAT que le titre du vendeur peut devenir un Hak Pakai et que le prix atteint le plancher fixé pour la province.
• Vérifiez le certificat au bureau foncier avant tout versement, comme l’explique l’article sur la vérification d’un certificat foncier.
• Pour un Hak Pakai sur la pleine propriété d’un tiers, lisez l’acte pour y trouver la durée, les conditions de renouvellement et ce que le propriétaire a promis.
• Obtenez par écrit la liste de tous les impôts et frais, en précisant qui paie quoi.
• Décidez qui héritera, et si cette personne aura le droit de détenir le bien.