Les coûts d’achat d’un bien immobilier en Indonésie

Lors d’une revente, l’acheteur paie des droits d’acquisition pouvant atteindre 5 % et le vendeur paie un impôt final sur le revenu de 2,5 %, tous deux avant la signature de l’acte. Un logement neuf acheté à un promoteur entraîne en général la TVA. Les honoraires de l’officier des actes fonciers (PPAT), du notaire et du bureau foncier s’y ajoutent, et la taxe foncière sur les terrains et les bâtiments court ensuite chaque année.

Deux de ces impôts sont régionaux : la loi nationale fixe les plafonds, et chaque régence ou ville en règle le détail. Obtenez les chiffres réels par écrit avant de vous mettre d’accord sur un prix.

Les principaux coûts en un coup d’œil

Coût	Qui paie	Taux ou plafond	Quand
Droits d’acquisition (BPHTB)	Acheteur	Jusqu’à 5 % de la valeur au-delà d’un seuil régional	Avant l’acte
Impôt final sur le revenu de la vente	Vendeur	2,5 % de la valeur brute dans la plupart des cas	Avant l’acte
TVA sur un logement neuf d’un promoteur assujetti à la TVA	Acheteur, incluse dans le prix	11 % effectif pour la plupart des logements	À chaque paiement ou à la livraison
Honoraires du PPAT	Selon accord	Jusqu’à 1 % du prix figurant dans l’acte	À l’acte
Taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB)	Propriétaire	Jusqu’à 0,5 % par an de la valeur d’évaluation	Chaque année

Impôts sur la vente

Les droits d’acquisition de terrains et de bâtiments (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB) sont un impôt régional en vertu de la loi n° 1 de 2022. Chaque régence ou ville fixe son taux, plafonné à 5 %, et un seuil non imposable d’au moins 80 millions d’IDR, ou 300 millions d’IDR en cas d’héritage. La base est le prix ou la valeur d’évaluation officielle (NJOP), le plus élevé des deux. Selon la loi de 2022, le BPHTB sur une vente devient exigible à la signature d’un accord préliminaire de vente (PPJB), s’il y en a un : demandez donc au PPAT comment votre région le perçoit à ce stade.

Le service des recettes régionales valide le paiement du BPHTB avant l’acte. Une circulaire conjointe des ministères de l’Intérieur et des Affaires foncières, annoncée en août 2026, lui accorde trois jours, après quoi le paiement est réputé validé. Elle devait démarrer dans 17 bureaux fonciers le 17 août 2026 et atteindre 76 régences et villes dans un délai de trois mois.

L’impôt final sur le revenu du vendeur découle du règlement gouvernemental n° 34 de 2016. Il est de 2,5 % de la valeur brute, de 1 % pour les maisons simples et les appartements simples vendus par une entreprise dont l’activité principale est l’immobilier, et de 0 % pour les ventes au gouvernement destinées à des projets d’intérêt public. La base est le prix ou la valeur fixée par le gouvernement, le plus élevé des deux. Le vendeur le paie avant l’acte, et le PPAT ne peut signer qu’après avoir vu la preuve du paiement vérifiée par le service des impôts. Un promoteur le paie sur chaque versement qu’il reçoit.

N’acceptez pas un prix d’acte inférieur au prix réel. Le service des impôts peut taxer la différence, et l’acte est la trace de ce que vous avez payé.

La TVA sur le neuf

Un promoteur assujetti à la TVA ajoute la TVA à une maison ou à un appartement neufs. Le taux officiel est de 12 % depuis le 1er janvier 2025, mais, pour la plupart des biens, il s’applique à une base de 11/12 du prix, ce qui revient à 11 %. Le taux plein de 12 % ne s’applique qu’à certains biens de luxe. Dans un achat sur plan, la TVA est due au fil de vos paiements, et pas seulement à la livraison. La revente par un propriétaire particulier non assujetti à la TVA n’est pas soumise à la TVA.

Ces dernières années, le gouvernement a pris en charge une partie ou la totalité de la TVA sur les logements neufs éligibles (TVA prise en charge par le gouvernement, PPN DTP). Chaque reconduction est fixée par un règlement du ministère des Finances, avec une fenêtre précise pour les livraisons et ses propres conditions de prix et de type de logement, et les acheteurs étrangers titulaires d’un numéro fiscal qui respectent les règles de propriété y ont été éligibles. Qu’une reconduction couvre votre logement dépend de la date de livraison, du prix et du caractère neuf du logement : confirmez-le donc avec le promoteur le moment venu et veillez à ce que la facture fiscale soit à votre nom. L’article sur l’achat à un promoteur traite du reste de ce processus.

Les frais

Les honoraires du PPAT, témoins compris, ne peuvent pas dépasser 1 % du prix indiqué dans l’acte, en vertu du règlement gouvernemental n° 24 de 2016. C’est un plafond, et non un tarif standard. Un notaire facture séparément les actes notariés comme un PPJB ou une procuration, et le bureau foncier perçoit des frais fixés au niveau national pour la vérification du certificat et l’enregistrement du transfert. Convenez de chacun de ces frais, et de qui le paie, avant le début du travail.

Un crédit hypothécaire ajoute les frais de la banque et l’acte qui inscrit sa garantie. L’achat d’un étranger comprend généralement la conversion du droit foncier en droit d’usage (Hak Pakai), qui est une autre démarche auprès du bureau foncier, expliquée dans l’article sur l’achat d’un bien par un étranger.

Chaque année ensuite

La taxe foncière sur les terrains et les bâtiments (PBB) est un impôt régional, plafonné à 0,5 % par an en vertu de la loi n° 1 de 2022. La région l’applique à une fraction de la valeur d’évaluation, après déduction d’un montant non imposable d’au moins 10 millions d’IDR, et en fixe les modalités par règlement régional. Le propriétaire la paie chaque année sur un avis (SPPT) à son nom : faites donc transférer l’avis à votre nom après la vente. Les arriérés restent inscrits au dossier fiscal du bien, il faut donc les régler avant l’acte. Si vous louez le bien, le loyer supporte son propre impôt final, traité dans l’article sur la location de terrains et de bâtiments.

Avant de signer

• Demandez au PPAT un relevé écrit de tous les impôts et frais, avec la base retenue pour chacun et la personne qui le paie.
• Vérifiez la valeur d’évaluation sur le dernier avis de PBB, car les deux impôts sur la vente retiennent la plus élevée de cette valeur et du prix.
• Pour un achat à un promoteur, demandez si la TVA est comprise dans le prix, si une mesure d’incitation couvre votre date de livraison et quand le BPHTB sera perçu.
• Conservez les reçus du BPHTB, de l’impôt du vendeur et de la TVA, ainsi que les justificatifs de validation. Le bureau foncier et tout acheteur ultérieur les demanderont.