在印尼购买房地产的成本

转售时，买方缴纳最高5%的取得税，卖方缴纳2.5%的最终所得税，两者都要在契约签署之前缴清。从开发商手中购买新房，通常还要加上增值税。土地契约官（PPAT）、公证人和土地局的费用另计，此后每年还有土地和建筑物税。

其中两种税是地方税：国家法律设定上限，具体细则由各县或市自行规定。在谈定价格之前，要拿到书面的实际数字。

主要成本一览

费用项目	谁来付	税率或上限	何时缴纳
取得税（BPHTB）	买方	最高5%，按超出地区免征额的价值计算	订立契约之前
出售的最终所得税	卖方	多数情况下为总价值的2.5%	订立契约之前
已登记增值税的开发商所售新房单元的增值税	买方，含在价格中	大多数住宅实际为11%	每次付款时或交房时
PPAT 费用	按约定	最高为契约所载价格的1%	订立契约时
土地和建筑物税（PBB）	所有人	每年最高为评估价值的0.5%	每年

出售环节的税

土地和建筑物取得税（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, BPHTB）根据2022年第1号法律属于地方税。每个县或市自行设定税率（上限为5%）和免征额，免征额不得低于8000万印尼盾，继承则不得低于3亿印尼盾。税基为价格或政府的评估价值（NJOP），以两者中较高者为准。根据2022年的这部法律，买卖的 BPHTB 在签署买卖预备协议（PPJB，如果有的话）时应缴，所以要问一问 PPAT，您所在地区在那一阶段如何征收。

地方税务局在契约订立之前，对 BPHTB 的缴款进行验证。内政部和土地部在2026年8月公布的一份联合通知，给了它三天时间，超过期限后，缴款即视为已验证。该规定计划于2026年8月17日在17个土地局启动，并在三个月内推广到76个县和市。

卖方的最终所得税源自2016年第34号政府条例。税率为总价值的2.5%；主营业务为房地产的企业出售简易住宅和简易公寓时为1%；向政府出售、用于公共利益项目时为0%。税基为价格或政府确定的价值，以两者中较高者为准。卖方在订立契约前缴纳，PPAT 只有在看到经税务局核验的缴款凭证之后才可以签署。开发商则在每次收到分期款项时缴纳。

不要同意契约价格低于实际价格。税务局可以对差额核定征税，而契约是您实际支付金额的记录。

新房的增值税

已登记增值税的开发商，会对新房或新公寓加收增值税。名义税率自2025年1月1日起为12%，但对大多数商品，它按价格的11/12作为税基征收，折算下来为11%。完整的12%仅适用于某些奢侈品。对于期房购买，增值税在您每次付款时就到期，而不仅仅是在交房时。未登记增值税的个人所有人转售，不征增值税。

近年来，政府对符合条件的新房，承担了部分或全部增值税（政府承担的增值税，PPN DTP）。每一轮都由财政部的一项条例确定，其中有交房的固定时间窗口，以及关于价格和单元类型的各自条件；拥有税号并符合持有规则的外国买家也曾具备资格。某一轮是否涵盖您的单元，取决于交房日期、价格以及该单元是否为新建，所以要在当时向开发商确认，并确保税务发票开在您的名下。向开发商购房一文介绍了该流程的其余部分。

费用

根据2016年第24号政府条例，PPAT 的费用（包括见证人费用）不得超过契约所载价格的1%。这是上限，不是标准费率。公证人对 PPJB 或授权委托书之类的公证契约另行收费，土地局则按全国统一规定的标准，收取核查证书和登记转让的费用。每一项费用，以及由谁来付，都要在工作开始之前谈定。

抵押贷款会增加银行的费用，以及登记其担保的契约。外国买家的购买通常包括把土地权利转换为使用权（Hak Pakai），这是土地局的另一道程序，详见外国人在印尼购买房地产。

此后每年

土地和建筑物税（PBB）是地方税，根据2022年第1号法律，每年上限为0.5%。地区按评估价值的一定比例计征，并先扣除不低于1000万印尼盾的免征额，具体细则由地方条例规定。所有人每年凭一张以所有人名义开具的税单（SPPT）缴纳，所以出售之后要把税单转到您的名下。欠缴的税款会留在该房产的税务记录上，因此要在订立契约之前缴清。如果您把房产出租，租金另有其最终所得税，见租赁土地和建筑物。

签约之前

• 请 PPAT 出具书面说明，列明每一项税费、各自使用的税基，以及由谁来付。
• 核对最新 PBB 税单上的评估价值，因为两种出售环节的税都取该价值与价格中较高者。
• 向开发商购房时，要问增值税是否含在价格中，是否有优惠政策涵盖您的交房日期，以及 BPHTB 何时征收。
• 保存好 BPHTB、卖方的税和增值税的收据，以及验证记录。土地局和日后的任何买家都会要求查看。