विदेशी के रूप में इंडोनेशिया में संपत्ति खरीदना

कोई विदेशी व्यक्ति इंडोनेशिया में घर का मालिक बन सकता है, पर सिर्फ़ दो रूपों में: पंजीकृत उपयोग के अधिकार (Hak Pakai) पर बना घर, या किसी व्यावसायिक अपार्टमेंट इमारत की एक यूनिट। पूर्ण मालिकाना हक का रास्ता बंद है। नियम 2021 के सरकारी विनियम संख्या 18, उसी साल के भूमि मंत्रालय के एक विनियम और न्यूनतम कीमतों पर 2022 के एक आदेश से आते हैं।

यह स्वामित्व असली है। यह भूमि कार्यालय में पंजीकृत होता है, और इसे बेचा जा सकता है, बंधक रखा जा सकता है और विरासत में दिया जा सकता है। इंडोनेशियाई नागरिक के पास जो अधिकार होता है, उसके मुक़ाबले इसका दायरा छोटा है, और विदेशी खरीदार जिन मुश्किलों में पड़ते हैं, उनमें से ज़्यादातर इसी सीमा को दरकिनार करने की कोशिश से शुरू होती हैं।

विदेशी क्या रख सकता है

घर के लिए ज़मीन का अधिकार Hak Pakai ही होना चाहिए। यह राज्य की ज़मीन पर हो सकता है, किसी और के पूर्ण मालिकाना हक (Hak Milik) वाली ज़मीन पर भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) के बनाए विलेख के ज़रिए, या प्रबंधन के अधिकार (Hak Pengelolaan, HPL) वाली ज़मीन पर HPL धारक के साथ समझौते के ज़रिए। अगर आप जो घर खरीदते हैं वह पूर्ण मालिकाना हक या निर्माण के अधिकार (Hak Guna Bangunan, HGB) वाली ज़मीन पर बना है, तो खरीद के दौरान वह अधिकार Hak Pakai में बदल दिया जाता है। इंडोनेशिया में भूमि अधिकार लेख हर अधिकार को समझाता है।

राज्य की ज़मीन या HPL पर Hak Pakai अधिकतम 30 साल चलता है। उसे अधिकतम 20 साल बढ़ाया जा सकता है और फिर अधिकतम 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। किसी के पूर्ण मालिकाना हक वाली ज़मीन पर Hak Pakai अधिकतम 30 साल चलता है और उसका नवीनीकरण सिर्फ़ मालिक के साथ नया विलेख बनाकर होता है, इसलिए उसका भविष्य उसी मालिक पर निर्भर है। अवधि पूरी होने पर ज़मीन राज्य या HPL धारक को लौट जाती है। जिस पूर्व धारक ने शर्तें निभाई हों, उसे नया अधिकार दिए जाने में प्राथमिकता मिल सकती है।

अपार्टमेंट के लिए विदेशी Hak Pakai या HGB वाली ज़मीन पर बनी इमारत में स्ट्रेटा टाइटल (hak milik atas satuan rumah susun) रख सकता है। विनियम ऐसी इमारतों को विशेष आर्थिक क्षेत्रों, मुक्त व्यापार क्षेत्रों, औद्योगिक एस्टेटों और “अन्य आर्थिक क्षेत्रों” में रखता है, जिनकी परिभाषा में वह शहरी और पर्यटन क्षेत्रों को भी गिनता है। इमारत के नीचे की ज़मीन में विदेशी मालिक के हिस्से को नहीं गिना जाता।

कौन पात्र है और सीमाएँ

पात्रता की कसौटी एक आव्रजन दस्तावेज़ है। विनियम का अनुच्छेद 69 और उसका स्पष्टीकरण इसे वीज़ा, पासपोर्ट या निवास परमिट के रूप में परिभाषित करते हैं। भूमि कार्यालय कौन सा दस्तावेज़ देखना चाहेगा, यह PPAT से शुरू में ही पूछ लें।

भूमि मंत्रालय का विनियम ज़मीन वाले घर के लिए कुछ सीमाएँ जोड़ता है: प्रति व्यक्ति या परिवार एक भूखंड, 2,000 वर्ग मीटर से ज़्यादा ज़मीन नहीं और घर लग्ज़री श्रेणी का। जहाँ खरीद का आर्थिक और सामाजिक असर सकारात्मक हो, वहाँ मंत्री इससे ज़्यादा की अनुमति दे सकता है। अपार्टमेंट किसी व्यावसायिक इमारत में ही होना चाहिए। दोनों मामलों में संपत्ति रहने के लिए है।

12 सितंबर 2022 का एक आदेश (संख्या 1241/SK-HK.02/IX/2022) हर प्रांत में विदेशियों के लिए खरीद का न्यूनतम मूल्य तय करता है। ये कानूनी न्यूनतम सीमाएँ हैं, बाज़ार मूल्य नहीं। पूर्व कालिमंतान में यह सीमा ज़मीन वाले घर के लिए IDR 2 अरब और अपार्टमेंट के लिए IDR 1 अरब है। पश्चिम, मध्य, दक्षिण और उत्तर कालिमंतान का नाम आदेश में नहीं है, इसलिए दोनों पर IDR 1 अरब की सामान्य सीमा लागू होती है। मंत्रालय आदेश जारी करके ये आँकड़े बदल सकता है, इसलिए कीमत पर सहमत होने से पहले PPAT से पुष्टि करा लें कि कौन सा आँकड़ा लागू है।

इंडोनेशियाई नागरिक से विवाह

किसी विदेशी से विवाहित इंडोनेशियाई नागरिक के पास भी किसी अन्य नागरिक जैसे ही अधिकार हो सकते हैं, पूर्ण मालिकाना हक समेत, पर तभी जब ज़मीन संयुक्त वैवाहिक संपत्ति न हो। विनियम का अनुच्छेद 70 इसका प्रमाण ऐसे नोटरी-प्रमाणित समझौते से माँगता है जो पति-पत्नी की संपत्ति को अलग करता है। संवैधानिक न्यायालय के 27 अक्टूबर 2016 के फ़ैसले 69/PUU-XIII/2015 के बाद से यह समझौता विवाह के दौरान भी किया जा सकता है, सिर्फ़ विवाह से पहले नहीं।

ऐसे समझौते के बिना, विवाह के दौरान खरीदी गई पूर्ण मालिकाना हक वाली ज़मीन संयुक्त संपत्ति बन जाती है। बुनियादी कृषि-भूमि कानून (1960 का कानून संख्या 5) वैवाहिक संपत्ति के ज़रिए पूर्ण मालिकाना हक पाने वाले विदेशी को उसे छोड़ने के लिए एक साल देता है। उसके बाद अधिकार समाप्त हो जाता है और ज़मीन राज्य के पास चली जाती है।

बेचना, विरासत और देश छोड़ना

आप Hak Pakai वाला घर या अपार्टमेंट किसी भी ऐसे व्यक्ति को बेच सकते हैं जो उसे रखने का पात्र हो। इंडोनेशियाई खरीदार Hak Pakai अपने नाम पर ले लेता है और फिर आवासीय Hak Pakai को पूर्ण मालिकाना हक में बदलवाने के लिए आवेदन कर सकता है, जिसकी अनुमति विनियम नागरिकों को देता है। निश्चित अवधि वाले Hak Pakai को बैंक के पास बंधक भी रखा जा सकता है।

विदेशी मालिक की मृत्यु होने पर घर उसके वारिसों को मिल जाता है। विदेशी वारिस को भी किसी विदेशी खरीदार की तरह आव्रजन दस्तावेज़ चाहिए। अनुच्छेद 50 के तहत, जो Hak Pakai धारक अब पात्र नहीं रहता, उसके पास अधिकार बेचने या हस्तांतरित करने के लिए एक साल होता है, वरना वह कानून के तहत अपने आप समाप्त हो जाता है। खरीदने से पहले ही निकलने की योजना बना लें, खासकर तब जब इंडोनेशिया में आपका रहना किसी एक नौकरी या एक परियोजना पर टिका हो।

जो आप नहीं कर सकते

किसी विदेशी को पूर्ण मालिकाना हक की बिक्री बुनियादी कृषि-भूमि कानून के अनुच्छेद 26 के तहत शून्य है। ज़मीन राज्य के पास चली जाती है, और विक्रेता को दिया गया पैसा वापस नहीं माँगा जा सकता। किसी इंडोनेशियाई दोस्त के नाम पर खरीदने से यह समस्या ठीक नहीं होती, क्योंकि कानून अप्रत्यक्ष हस्तांतरण को भी पकड़ लेता है। नॉमिनी व्यवस्थाएँ लेख बताता है कि खरीदार इस तरह संपत्ति कैसे गँवा देते हैं।

अगर आपको गोदाम, दफ़्तर, विकसित करने के लिए भूखंड या एक से ज़्यादा घर चाहिए, तो व्यक्ति के रूप में खरीदने का रास्ता उपयुक्त नहीं है। विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA) अपने कारोबार के लिए HGB रख सकती है, और PT PMA की स्थापना लेख इसी रास्ते की जानकारी देता है।

हस्ताक्षर से पहले

• PPAT से पुष्टि करवाएँ कि विक्रेता का टाइटल Hak Pakai में बदला जा सकता है और कीमत प्रांत की न्यूनतम सीमा को पूरा करती है।
• कोई भी पैसा देने से पहले भूमि कार्यालय में प्रमाणपत्र की जाँच करें, जैसा ज़मीन का प्रमाणपत्र कैसे जाँचें में बताया गया है।
• किसी के पूर्ण मालिकाना हक वाली ज़मीन पर Hak Pakai के लिए विलेख में अवधि, नवीनीकरण की शर्तें और मालिक के वादे पढ़ें।
• हर कर और शुल्क लिखित में लें, साथ में यह भी कि उसे कौन भरेगा।
• तय करें कि विरासत में संपत्ति किसे मिलेगी, और क्या वह व्यक्ति उसे रखने का पात्र होगा।